10月房價漲or跌?樓市庫存到底「暴跌」還「暴漲」?

這個週末很多人看一家機構發佈的數據:

易居發佈的百城住宅庫存報告則顯示,截至2018年9月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米,環比增長2.9%,同比減少5.5%。

這個數據與國家統計局發佈的數據差距非常巨大,(到底誰在瞎說?)


10月房價漲or跌?樓市庫存到底“暴跌”還“暴漲”?


國家統計局數據顯示:9月末,商品房待售面積53191萬平方米,比8月末減少682萬平方米。其中,住宅待售面積減少437萬平方米,辦公樓待售面積減少26萬平方米,商業營業用房待售面積減少172萬平方米。

10月房價漲or跌?樓市庫存到底“暴跌”還“暴漲”?


首先:這些數據的基本概念

國家統計局公佈的數據是全國總商品房待售面積53191萬平方米,比8月減少了682萬平方米,大約也就是減少了1.3%。

而易居的數據是百城庫存環比上漲了2.9%,也就是大約1260萬平米,按照平均一套房100平米計算,也就是100個城市庫存一個月增加了12.6萬套。

其次:同樣差別非常大的數據是房價下調城市

統計局公佈的數據中,只有3個城市環比下調,而易居公佈的數據則高達31個城市環比下調。

易居公佈的數據中,今年1~9月,房價下跌的城市數量分別為39個、28個、34個、31個、23個、26個、20個、24個和31個。

與統計局公佈的數據全部差距巨大。

10月房價漲or跌?樓市庫存到底“暴跌”還“暴漲”?


第三:那麼這些數據到底為什麼誤差這麼大?

1:均價與房價混淆各種混亂

到目前公開場合可以看到的房價,其中政府官方公佈的70大城市數據是指數,而其他各種機構公佈的基本都是均價,這就導致了均價並不代表房價的現象。

對於購房者而言,均價沒有任何意義,特別是在市場分化的趨勢下。

2:房價庫存的網籤數據已經全面失真

高價盤限制簽約,這導致很多城市有大量的庫存是已經銷售完的假庫存,包括房價也同樣,因為高價項目限制簽約,所以出現了今年上半年很多城市出現房價跌3塊的數據。

大量的二三線城市為了完成調控目標

,而市場上雙合同氾濫,這導致網籤價格與實際市場價格完全沒有關係。

二手房不用說,事實上現在基本全部存在陰陽合同的問題,新建住宅也存在部分地方政府為了完成調控目標,可能會通過延緩限制高價房簽約的情況。

在中國房價數據是最大的機密,而這一情況,在發達國家根本不存在問題,所有交易全部公開可查,比如香港,所有二手房的每一任業主購買價格,都可以在官方網站查詢得到。

第四:庫存到底有沒有出現拐點?

從全國房地產市場看,庫存依然在去化,暫時不存在庫存突然增加的可能性,但熱點城市在統計數據上出現了庫存的明顯增加,這主要是因為供應量的增加。特別是之前積壓的部分房源入市。從最近市場的去化看,的確到了賣不完的時代。

整體看,樓市剛剛入秋,除了少數幾個城市外,市場依然供不應求。而何時庫存才會出現拐點,樓市已沒有‘金九銀十’。9月超過六成城市的成交量同比出現下調。從市場看,2017年來,大部分熱點城市的樓市已全面限價,這種情況下,房地產市場已沒有淡旺季之分,市場更多看限價政策的嚴格與否。


分享到:


相關文章: