东友律师事务所

老人的房产在生前过户给儿女和去世后过户给儿女是不同的，相应的方式也是不同的。

一、生前过户主要是赠与和买卖两种方式。

赠与是老人与儿女签订赠予协议，老人将房产赠与给子女，这需要到公证处公证，然后去房管局办理过户手续，采取这种方式大概要缴纳3%的税费；但是，赠与得到的房产，如果儿女以后再将房租出卖是要缴纳个税的。

买卖过户，就是老人与子女签订房屋买卖协议，按照二手房手续交易并过户，采取这种方式税费要低一些，符合条件的房子一般税费1%左右。

二、如果是去世后过户，那就需要老人订立遗嘱，明确自己的房子就给自己的子女。如果不想给子女的配偶，那么遗嘱中要明确写清楚。订立遗嘱后最好是到公证处公证，这样遗嘱的效力高一些，避免以后出现纠纷。

如何处理自己的财产是老人的权利，要根据自己的情况和儿女的孝顺情况处理，要保证自己的生活不受影响。

管律师

我所了解的大概是这样的:

如果生前过户给儿女，有两种方式:一种是赠予，一种是买卖。

赠予的税费大概在3-4％左右，但通过赠予过户后再次交易时，会有20％的所得税。所以怎么看赠予的方式都不是最好的。

买卖的话，前提是儿女没被限购，假如房子是90平的普通住宅，又是唯一一套的话，费用就很少了.满五年了的只有一个点契税、满两年的多一个点个税，和其他一些可以忽略不计的费。也就是说走买卖的话费用在1-2％左右。

那么很明显，走买卖比赠予好一些。

如果去世后过户的话，那就是继承了。为了避免儿女在继承时可能发生的一些麻烦，建议生前做好“遗嘱”并公证。否则如果没有遗嘱，办理起来就比较麻烦，比如夫妻双方还有在世的父母亲，老一辈父母亲有其他直系亲属，或者有几个孩子，如果有人不签字放弃继承那就非常被动。总不能去世后还让孩子为难吧。

继承目前没有遗产税，过户费用低，但以后会不会有就不知道了。

所以综合各种方式的利弊或可能的风险以及费用，我认为在生前以买卖方式过户是最靠谱的选择。

如去佛

这是一个比较专业的法律问题，由我来为你解答。老人自己拥有所有权的房产在生前过户给子女以及在去世后过户给儿女，主要有以下的不同：

1、过户的方式不同。

如果老人在生前想将登记在自己名下的房产过户给自己的子女，可以采用以下两种方式，第一种是赠与，与子女签订赠与合同（最好公证），然后再到房产局办理房屋所有权的变更登记，这种就是无偿赠送给自己的孩子的做法。第二种就是买卖，与子女签订买卖合同，约定购买房屋的价款，然后再去办理房屋变更登记手续。

如果老人想在死亡后将登记在自己名下的房产过户给自己的子女，也可以采取两种方式，第一种是法定继承，第二是指定继承（就是“立遗嘱”）。对于立遗嘱，老人有权将自己的房屋指定给某个儿子或某个女儿，让其中一方全部继承，遗嘱会在老人死亡后发生法律效力，然后继承人就可以凭着遗嘱要求房产局办理房产所有权的变更登记，当然，如果没有遗嘱继承的话，那就直接采用法定继承，有第一顺位的继承人继承自己的遗产，第一顺位继承人就包括父母、子女和配偶。

2、要缴纳的税费不同。

对于赠与的方式过户房产的，由于儿女属于赠与人的直系亲属，根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)，可以免征个人所得税，所以子女作为受赠人只需要支付3%的契税以及一些登记费和公证费即可。

对于以买卖的方式过户房产的，那就没有赠与那么划算了，不仅需要支付契税、还需要支付增值税以及个人所得税，这样成本就会比较高，除非是满五唯一，才可以免征个人所得税，所谓的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

而对于以继承的方式过户，根据《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函 [2004]1036号)中明确，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、

李钦宇

老人的房产过户给儿女有三种形式：买卖、赠与、继承。

老人生前将自己名下的房产过户给子女可同他们办理买卖、赠与手续，通过房产办理产权证。

而继承只适用于老人死亡后的财产转移。继承必须老人生前立下书面遗嘱并经公证处公证，待老人死亡后，子女持老人的遗嘱到房地产管理处办理过户手续。

如老人生前没立书面遗嘱，死后财产如何分割，就成了儿女的难题。

法律规定：子女有继承财产的权利。

如子女在老人去世后能达成一致，将房产给谁所有，更好，如不能达成一致，产生争房产的纠纷，可由人民法院依法判决。

平顺吉祥18

咱不从法律的角度来解答这个问题，来从人性的角度来解答一下这个问题。

生前过户给儿女，你可能面临的是扫地出门，儿女不孝等一系列的问题。因为不该属于他的东西已经被他得到。这种例子，现实生活中比比皆是。你手里拿着重要的东西，他就会有所忌惮。

至于过世后过继给儿女，那就不是老人能关心的问题了，因为已经过世了是吧。儿孙自有儿孙福，后事就不要操心了。

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

综上两个方面来考虑，还是过世后再继承比较好，你是房产税比较低，二是儿女还有所忌惮。

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1、性质不同，生前过户只能通过赠予或买卖方式；而去世后的过户则属于财产继承，包括遗嘱继承和法定继承。

2、过户税费不同，

1）契税：生前赠予或买卖，根据《契税暂行条例》，儿女需要缴纳契税，税率3-5%，具体标准由各省、自治区、直辖市在上述范围内确定；而去世后儿女继承，根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函[2004]1036号）》之规定，儿女不需要缴纳契税。

2）增值税及附加：两者相同，根据房证年限不同，生前赠予或买卖，现行政策房证超两年免征；未超过2年的，按5.6%缴纳。

3、个人所得税：赠予及买卖需按规定缴纳个税；继承的免征个人所得税，但继承后再次出售的，需缴纳20%个人所得税。

4）公证费，赠予或继承需要公正的，公证费按评估价2%收取（很黑）。买卖过户则没有。

3、财产风险：生前过户等于老人失去财产所有权，独生子女无所谓，多子女的，可能存在老无居所风险，这方面的例子不少。

4、办理手续不同，赠予及买卖过户手续相对简单；而继承过户则复杂的多，尤其是在没有生前遗嘱而又有多个同一顺序继承人的情况下，现行规定需要提供各种证明，能折腾到你怀疑人生。

小猪房论

随着社会的发展，家庭财产大幅增长，其中主要为房产。而老人年事渐高，也开始考虑如何稳妥的将房产等财产转交给子女，目前方法有以下几种：

第一种：生前处理

目前生前处理有两种途径：

1.赠与，即老人把自己名下房产赠与给某个子女或者其他人；

2.买卖，即通过买卖的方式过户给子女或其他人。

因为目前不同地方关于房屋赠与、买卖的纳税政策不同，这两种方式在纳税上也有所区别。

以北京为例，如果老人名下为唯一住房、受益方名下无住房为例，赠与交纳的综合税率为3%，而买卖交纳的综合税率为1%，且直系亲属之间买卖还可以退税。

在生前处理的优势：关于房产部分不需再立遗嘱，实施效果好，避免了继承风险，也省去了遗嘱或继承公证的费用，尽量避免老人去世后出现遗产纠纷。

第二种，生前安排，身后处理。

法律上，这种方式为老人生前立下遗嘱，将财产进行分配，待过世之后由法定继承人继承。按遗嘱继承的房产，不用交纳税费。（将财产留给法定继承人（父母、配偶、子女）以外的人属于遗赠）

关于遗嘱目前有两大误区需要注意：

1.独生子女的父母不需要立遗嘱

2.子女在婚后获得的遗产必然属于其个人遗产

以上两点的答案都是否定的。

如果独生子女的父母先于独生子女的爷爷奶奶姥姥姥爷去世，独生子女极有可能无法全额继承父母的遗产。

而只有在遗嘱中有特别的注明自己的遗产属于孩子的个人遗产，或孩子婚前与配偶有明确约定，否则在婚姻存续期间一方所获遗产属于夫妻共有财产。这也是很多父母给自己独生子女立遗嘱的目的之一。

生前安排，身后处理的优势：在生前有财务自由；也避免与子女有正面的冲突；无须向未获得或少获得遗产的子女进行解释；法定继承人按照遗嘱继承房产，不需要缴纳税费等。

劣势：如果遗嘱不符合法定形式，是无效的，无法执行；如果对遗嘱进行公证，以北京为例，需要支付400左右的遗嘱公证费用（具体费用及其他代书、录像等费用需要与公证处确认）。

最后友情提示三点：

1.如果选择身后处理，一定按法律规定做好设立遗嘱的工作，即使是独生子女继承父母房产，没有上述提及的情形，原则上办过户的时候也极有可能需要办理继承公证（以北京为例，有新规定，但具体情况需要与房产管理部门确认）。继承公证的公证费是按照继承财产比例收取的，比遗嘱公证要高不少。

2.遗嘱中不能处分配偶的份额，也不能处分诸如公租房等无所有权的财产。

3.立遗嘱或做遗嘱公证时，立遗嘱人需要神志清楚，具有完全民事行为能力，否则遗嘱无效，公证也就无法完成了。

东友律师事务所

大家好，我是小轩，地地道道的江西老表🤗

老人在生前过户跟去世过户还是有一定的区别的。老人生前过户属于赠与房产，去世了以后就属于遗产继承，

继承税费，

办理继承过户，继承的人首先需要到房屋所在地去办理房产公证和继承的公证，

继承的公证费用，按照房价的评估价会有专门的人评估，收取百分之2，最低是收200元

接下来就是收取房产的价格总数的费用了。计算费率%

1 100以下包含100收百分之5

2 101到1000收取百分之2.5

3 1001到2000收取百分之1.5

4 2001到5000收取百分之0.8

4 5001到8000收取百分之0.4

5 8001到10000收取百分之0.2

6 10000以上收取百分之0.1

100元的登记费用，5元的权证印花税。继承房屋评估价百分之0.05的合同印花税。

赠与公证费用，跟继承公证是一样的，房屋赠与的公证费用收取的比例也是收益总数的百分之2，不会低于200块钱，房产赠与需要契税，还要房产评估费用，还有公证费。100元的登记费用，5元的印花税还有房子评估价百分之0.05的合同印花税，
如果是家里兄弟姐妹比较多的为了避免突然去世让后人产生纠纷的话还是早点做个公证，提前把后事安排好。如果是家庭独生子女的话就还好。不会有不必要的麻烦，当然可能还有许多其他子女不知道的事情也需要提前告知，

江西老表小轩

其实就三个概念，赠与、继承与买卖。

其中继承最简单：就是老人过世之后，将所有财产转移到孩子身上，只是这个需要在老人生前立遗嘱，经过公证。等老人过时候拿着公证处的公证函去办理过户即可。

另外一种是生前赠予，这个最大的不好地方就是有税费，大概收取3%左右的税费，因此还是有点高的。

还有一种是买卖。意思是老人将房子卖给孩子，这种最低税费大概在1%左右，所以这种是最合适的。

因为继承目前没有遗产税，所以是比较划算的。

若是真的想给钱，那么最好的方式无非就是把房子卖掉，这样给的直接是钱，也不存在什么税费了。因为一般这种买卖房屋，都是由买房来支付的。这样来得更直接了。

只是不要因为这个事情，让老人走的不安宁。

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老王侦查记

老人生前可以通过过户给子女，赠与感子女的形式完成这一过户过程，可以免去老人去世前后不必要的繁杂程序，但对于老人而言，可能会比较被动，房子掌握在自己手中，还可以获得话语权，而一旦过户给子女，那么自己的话语权就骤然下降。此外，还可以通过生前立好遗嘱，死后根据遗嘱进行处理，而立遗嘱的过程中，需要确保老人足够清醒，可以有自我判断能力，而这一种生前立遗嘱，死后处理遗产的方式，有利于对老人与子女之间利益的保护，而不存在单方面话语权下降的风险。至于死后没有遗嘱情况下，子女继承遗产就比较复杂，需要准备的资料与程序也非常多，增加了不少不必要的麻烦，而对于老人而言，也需要在适当时候做好相应的规划，减少以后子女不必要的麻烦。

關鍵字: 房产 过户 生前