上一篇我們講了，裡面主要講了如何去讀懂房價（掛牌價）、如何探知掛牌價的底價。
今天我們再來聊聊和買賣交易中中介打交道的那些事。
01
如何選好一箇中介
據不完全統計的信息顯示蘇州市（不含崑山）備案在冊的房產中介有1800+家，從業人員有近萬人，雖說蘇州市區（不含吳江）納入信用評級的房產公司有716家，但是很多夫妻店、掛羊頭賣狗肉的數不勝數。
房產中介行業在國外比如美國不僅地位高，專業度要求也高，美國的地產商是很少與買房人接觸的，你買房就得經過房產經紀公司OR經紀人。
如果說國內的房產中介定義客戶和自己就像商家和客戶一樣的話，美國更像是客戶和律師（代理人）的關係，正是由於從業門檻低，素質良莠不齊，造成國內房產行業在大眾心中地位很差，最常被戴的帽子就是“黑中介”。
房產交易又是大宗商品交易，動輒幾百萬，詐騙跑路、一房多賣的事情又非常多，如果單純的自我交易，風險又非常高，只能逼著你去選擇“貌似”安全而且相對專業的中介來做這些事。
那麼如何去選擇好一個相對來說靠譜的中介呢？
我來分以下幾點來和他們聊聊，希望能讓大家看完有所收穫：
1
大中介與小中介
大多數人的選擇認知是我選擇房產中介就如同買商品房時候一樣，選大不選小，畢竟品牌大，安全性更高。
我覺得這個問題一定要一分為二的去看待，如果大家的觀點都是對的話，為什麼市場上佔有率較高的小中介沒有消亡呢？正所謂貓有貓到狗有狗道。
品牌大中介，連鎖門店多，把這個“大”字發揮的好，還通過統一的管理、培訓、專業服務把品牌宣傳的廣，這一點小中介無論任何都比不上。
中介這個行業是人員流動性極強的行業，不要說小中介尤其夫妻店那種安全性極低，我記得在2007年下半年還發生過一件震驚全行業的事情就是深圳的創輝老闆捲款跑了，拿了客戶的購房款，跑路了，創輝還是一家品牌大中介。
所以選擇的時候首選大中介，品牌口碑好的大中介，比如鏈家、我愛我家這種。那麼小中介又是怎麼一個道道呢？
小中介是對大中介的補充。很多小中介開的地點比較奇怪，所以有時候會有一些驚喜房源，當你眼光盯著大中介的時候死等沒房源不如去小中介碰碰運氣，尤其一些社區店，小中介為了完成業績很拼命，營業時間也長，難免手中會有一些大中介也沒有的登記房源，這個非常值得去探探。
2
靠譜+專業=你所要的
大中介的口碑建立說到底還是口口相傳，服務溢價。你不僅僅要體現在大，還要體現在好。
每家公司創建初期都是願景很好，比如信義倡導安全、迅速、合理；我愛我家崇尚“愛”，建設“家”，追求“贏”。
但這些良好的企業文化最終的落實還是要人，執行的人很重要，你信義做的再好，你把門店開到大陸來，你還得招募大陸人來做事，雖說管理層以臺灣人為主，牢牢把握公司大權。
我們在選擇的時候不光要選擇好公司，更要觀察好個人，比如和你對接的中介服務人員給你介紹的房源全面不全面、算的稅費有沒有錯誤、講的未來規劃有沒有錯誤、說話談吐怎麼樣、有沒有故意隱瞞或者撒謊等等。
這些都需要大家自己多接觸，好比交朋友，日子久了才會見真心。
如果中介服務人員不光人品看起來不錯，價值觀也正，算的稅費，房地產知識都很專業，那我覺得可以相對放心來深入溝通。
為什麼說相對放心呢？因為所有的人都會有職業病，有時候一些話會不由自主的說出來，所以永遠都不要選擇百分百去相信任何中介服務人員。比如信義有專門對付買賣雙方的銷售八大步驟，每一步都是要你命（如果需要這份資料微信向我索取）。
02
交易過程中的事
房產交易的時間通常都要1-2個月，每個環節都是緊緊相扣，簽約、辦貸款、過戶、交接房屋每個環節都不能出錯，那麼在交易過程中有那些是需要注意的呢？
同樣我也有幾點忠告：
1：簽約的時候一定要找到keyman。就是做決定做主的那個人。籤合同的時候有一些人很沒有主見，都是願意聽朋友和中介意見，作為交易對立方，一定要找到想賣OR想買的真正那個人，否則你談的再多也沒用。2：談判的時候一定要以一個小的起點來做起頭，比如一套房子賣方想買300萬，那麼你談的時候一定要報不可能談的價格來讓中介去談，因為有中介去傳話，怎麼說都不為過，可以根據我們上篇的方法探底價來談，也可以自己報任意價格，比如你報280萬，讓中介去談。其實這套房子業主想賣的最終心裡價位還在業主心裡，中介雖然能知道大概，但是最終的價格一定還是會比中介的報價要低得多。 3：涉及一切下筆簽字的務必謹慎。比如簽寫看房確認單、貸款合同、買賣合同、定金協議、房屋交割清單確認等等，涉及己方的一定要自己看明白有沒有漏洞，尤其是涉及違約的約束條件是否合理合法。我曾經有一個同事在2016年置換的時候因為我愛我家的疏忽，被原房東在房屋交割清單上做了手腳，原先幾千的馬桶被偷換成幾百的，品牌的電視機被換成幾百塊的，最後無證據吃啞巴虧。4：涉及到金錢的一定要算明白。談價可以往死裡談，費用結算更是要算的明明白白，很多人買賣的時候被坑物業費、水電費、中介費等是常有的事。你完全指望中介操辦一切是不現實的。尤其是有的中介在合同上約定不管你交易是否成功你都要付中介費，這點一定要看明白談清楚。5：房價可以砍，中介費也是可以砍的。現在房子動輒幾百萬，有的中介收費1個點還好，很多中介收費2-3個點，完全是沒有節操的，你能提供得了價值2-3個點的服務嗎？大家記住，在中國房地產協會就是一個擺設，比足協差的遠了去了，最後買賣交易出事的都是去的法院調解，我從來沒聽說過房地產協會幹過什麼影響力大的事。我覺得想寫的東西還有很多很多，買賣交易是複雜而繁瑣的，自己一定既要和對家去鬥，還有學會和中介去鬥，如果你完全去信任一方，最終的犧牲品只能是你兜裡的銀子。
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