進入關鍵期的中糧“地產系”業務跨市場整合，與猜測的方向背道而馳。
10月25日晚間，證監會消息，併購重組委今日審核中糧地產（000031.SZ）發行股份購買資產事項，未獲通過。證監會指出，中糧地產本次交易標的資產（207.HK，即“大悅城地產”）定價的公允性缺乏合理依據。
中糧地產和大悅城地產的實際控制人均是中糧集團，但二者在股權上並沒有直接控股關係，此次併購屬於同一控制下企業合併，為關聯交易。
消息披露讓這場懸而未定的重組收購，暫時按下了休止符。
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兩次修訂的交易方案
這場交易早在去年就初見端倪。
2017年8月22日，中糧地產就停牌原因向外界傳達了一個大致消息：公司將展開重大資產重組，交易方目前初步定為中糧集團(香港)有限公司或中糧集團下屬的其他關聯方。
作為資本市場熱衷的話題，央企重組一直備受關注。經過漫長的8個月後，2018年3月39日晚間，中糧地產連發的24份公告，在披露和大悅城地產重組初步方案的同時，也印證了大悅城成為被重組對象的大眾猜想。
按照大悅城披露的交易預案顯示，中糧地產擬按資產總對價147.56億元，每股6.89元發行21.42億股，以收購大悅城地產91.34億股股份，佔大悅城已發行普通股總數64.18%。
9月13日，一紙涉及33個重要問題的重組預案反饋意見書，為此次收購蒙上了一層陰影，其中最關鍵就是中糧地產收購大悅城的交易作價高達147.56億元，逾60%的溢價率超過了市場預期。
面對交易所的詢問，中糧地產給出的解釋是獲得控制會產生一定的控股權溢價。
10月8日早間，中糧地產在深交所發佈公告稱，擬以發行股份的方式嚮明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份。並向不超過10名特定投資者發行股份募集配套資金，總金額不超過24.26億元。
鑑於交易作價以人民幣計，明毅獲得現金分紅摺合為人民幣3.09億元，發行股份購買資產的交易價格由147.56億元調整為144.47億元。
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收購後的十大猜想
中糧地產重組大悅城由於不符合相關規定，未獲通過，但作為中糧集團重組重點對象之一的房地產業務不會告一段落。當中糧重組大悅城以後，有些東西也註定會發生變化。到底是什麼，不妨跟隨奇點君，大膽猜想一次 。
做大規模
按照2017年末資產規模計，中糧地產總資產757.51億元，大悅城地產則達到863.71億元，隨著未來兩家公司開發和自持物業整合，中糧地產旗下優質持有業務也將有望迎來價值重估。
業務互補
中糧地產及大悅城地產核心業務將進一步融合。大悅城地產以持有型物業的開發、經營與管理為主，但仍有相當部分收入來源於物業開發銷售。而中糧地產專注於住宅開發板塊，大悅城地產專注於商業地產和綜合體開發板塊，總體上業務互補，整合後能夠帶來顯著的協同效應。
融資成本降低
目前中糧地產融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產平均融資成本為4.28%，整合後將顯著降低整體融資成本。
商業為主 住宅為輔？
中糧的地產業務未能保持在行業的前列，在住宅開發領域的“相對放緩”。大悅城則是國內商業地產領域中運營最為成功的品牌之一，近幾年通過輕資產管理梳出、加快土地拓展。收購成功後，中糧地產或以大悅城作為品牌輸出，嘗試探索全新的商業模式，擴大規模佔領市場份額。
融而不合
央企重組經常會出現“融而不合”、增加內耗之類的疑問，關於中糧地產和大悅城地產融合的問題，一個是偏重出售的住宅地產，一個是偏重經營的商業地產，兩者的企業調性不同。
北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬認為，整合完成後，大悅城地產將成為中糧地產控股子公司。即使是現在，大悅城部分董事和高管人員也都由中糧地產管理團隊人員兼任，大概率不會出現“融而不合”的情況。
1+1>2？
雖然在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面中糧地產和大悅城地產可以發揮協同效應，激勵機制的完善和運營效率的提升。但就短期看，二者重組後仍面臨規模發展、政策掣肘的挑戰，以及要不要全力下沉三四線，如何強力加快拓展速度等問題。
中糧被強化？
大悅城這一在港上市平臺是否會被弱化，進而強化A股中糧地產的地位，將是市場接下來受關注的一個焦點。如何運作、如何管理、甚至說如何“營銷”，都還看不出更多信息。
大悅城吞併中糧？
業內有一種猜測，大悅城地產在港股混不下去，退市成本太高，於是搞箇中糧收購大悅城，拉低中糧價格抬高大悅城股價，以此來讓明毅成為中糧地產實際控制人。
等於是明毅空手套白狼，用自己名下的中糧地產自然吞併了另外一個基本同體量的大悅城地產，同時藉此迴歸A股。
融資新渠道？
作為估值較低、重資產的商業地產，大悅城經營壓力不小，中糧地產還打算向增發募資，用於大悅城地產的中糧·置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設，可帶來的直接後果是股東的即期回報被攤薄。
港股商業地產公司通常市盈率和市淨率看起來很低，大悅城當前的市淨率只有0.52倍，併購後子公司按照母公司的惠及政策進行調整報表，因此大悅城也要更改相關政策。
解決同業競爭
目前，中糧地產專注於住宅開發業務，大悅城地產專注於商業地產開發業務，本次交易或能夠最大程度解決中糧地產與大悅城地產的同業競爭問題。
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