近期圍繞著中山，出現了兩個主題詞：現售、流拍 。
1.現售與預售：
所謂“現售”，是“現房銷售”的簡稱，與它對應的是“預售”，也就是“期房銷售”。
那麼商品房的預售與現售相比，有哪些特點?
（1）商品房預售合同簽訂時，承購人只獲得商品房的期待權。
（2）商品房預售具有較強的國家干預性。為了保護預購人的權益，國家對商品房預售行為作出了相應的限制，並實行預售許可制度。商品房的預售必須符合國家法律法規對預售條件、程序等的規定，否則不能預售商品房。
（3）商品房預售合同的承購人要承擔一定的風險。在預售合同簽訂以後，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成後的商品房存在各種質量瑕疵，因而承購人也就無法實際獲得商品房的所有權。這對於預購人而言，就意味著要承擔一定的風險。
（4）商品房預售合同經過登記具有公示對抗第三人的效力。依據中國《城市房地產管理法》第44條第2款之規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同簽訂以後，由於預購人僅僅為債權人而未取得商品房所有權，因而，賦予經過登記的預售合同對抗其他未經登記的預售合同效力，以保護經過登記的預售合同之預購人的合法利益。
而自5月下旬以來，中山陸續推出了15宗住宅用地，都要求“現房銷售”。剛開始的時候，大家還沒有在意。
直到9月21日，“廣東省房地產行業協會”“關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知”在朋友圈刷屏，大家才知道一個重要的事實：
住建部下文給6個省的住建廳，就減少房地產領域的行政審批徵詢意見，其中涉及“預售”。
廣東省住建廳則建議，抓住當前樓市調控的機會，乾脆“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”，因為“預售”帶來一系列負面效應，比如項目爛尾、開發商跑路等，給購房者帶來巨大損失，給地方政府帶來麻煩。
隨後，中山一塊塊要求“現售”的土地開始掛牌。據統計，目前已經有15塊土地要求“現售”（下圖為其中部分土地的情況），而且近期中山掛牌的土地，基本上沒有“預售”的了。
當中山15塊要求“現售”的土地批量出現時，深圳等城市的個別地塊要求“現售”就顯得微不足道了。意味著，中山已經被廣東省選為試點，就“預售”改“現售”做一次規模非常大的試驗。從中山擺開的陣勢看，這個試點顯然獲得了住建部的默許。但奇怪的是，無論住建部還是廣東住建廳，都沒有正式宣佈。所以，這是一次“不宣而戰”的試點。
2.預售制度：
住房“預售制度”（民間稱為“賣樓花”）是從香港傳入內地的，是1953年由霍英東發明的。中國住房制度改革是1998年之後才全面展開的，但“預售制度”在1994年就寫入了《中華人民共和國城市房地產管理法》。
所以，如果取消“預售制度”，將是中國房地產行業一次重要變革，需要最終修改《城市房地產管理法》。
那麼問題來了：廣東省為什麼選定中山，為全面“現售”的試點城市？或許有以下幾個原因：
1、中山雖然是地級市，但面積只相當於一個縣，人口也不過300萬，城市規模偏小，在珠三角範圍內，其外來人口和本地人口比較均衡，經濟發達、樓市相對活躍，是試驗的好地方。
2、中山商品住宅庫存量比較大，據媒體報道：截至9月30日，中山市尚有一手住宅庫存9.12萬套；中山國土局數據顯示，2017年全年，中山網籤住宅僅2.55萬套。據此測算，現有一手住宅存量完全去化大約需要三年半。如果從目前開始，在中山全面推行“現售”，相當於在“預售制度”下停止供地2年，有利於消化庫存。
值得注意的是，中山的“現售”大實驗開始以來，進展並不順利。
據財新記者統計：5月28日-10月11日，中山共推出15宗現售宅地，佔今年中山推出總宅地宗數的75%。這15宗地中，已有7宗截止掛牌，最終成交4宗，流拍3宗，流拍率達43%，流拍地塊合計起始總價為8.40億元。
流拍的原因，除了個別地塊太小、有的地塊需要配建的商業面積比例過高外，跟開發商陷入觀望有關。觀望的原因，是沒有現房銷售的足夠經驗，對於可能增加的成本不好測算。如果地方政府再嚴格限價，很多開發商不敢玩了。
一般來說，一個樓盤如果快速開發，在拿地6個月之後就可以預售回款。如果現房銷售，把所有證都拿齊再賣，可能至少要2年，甚至3年。如果一個項目需要融資50個億，年利率10%，每多一年就要多5個億的財務成本。
這還不是最要命的，要命的是開發商資金週轉效率大幅下降了。
所以，“預售”如果取消，全面實施“現售”，對房地產行業的影響之大，可能超過房地產稅。
中小房企很有可能將批量死亡，因為玩不起了。這樣，中國房地產行業將日益“寡頭化”，大企業市場佔有率將不斷提高。至於房屋開發商成本，也將顯著上升。如果政府不在地價上讓利，“現售”最終推升房價。
“現售”的好處也是顯而易見的，困擾這個行業很多年的“爛尾”、“開發商跑路”等現象會基本消失，因為即便一個樓盤“爛尾”、“開發商跑路”也不會把風險轉嫁給購房者，政府維穩成本會大幅降低。
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