近期围绕着中山，出现了两个主题词：现售、流拍 。
1.现售与预售：
所谓“现售”，是“现房销售”的简称，与它对应的是“预售”，也就是“期房销售”。
那么商品房的预售与现售相比，有哪些特点?
（1）商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。
（2）商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。
（3）商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。
（4）商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。
而自5月下旬以来，中山陆续推出了15宗住宅用地，都要求“现房销售”。刚开始的时候，大家还没有在意。
直到9月21日，“广东省房地产行业协会”“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”在朋友圈刷屏，大家才知道一个重要的事实：
住建部下文给6个省的住建厅，就减少房地产领域的行政审批征询意见，其中涉及“预售”。
广东省住建厅则建议，抓住当前楼市调控的机会，干脆“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”，因为“预售”带来一系列负面效应，比如项目烂尾、开发商跑路等，给购房者带来巨大损失，给地方政府带来麻烦。
随后，中山一块块要求“现售”的土地开始挂牌。据统计，目前已经有15块土地要求“现售”（下图为其中部分土地的情况），而且近期中山挂牌的土地，基本上没有“预售”的了。
当中山15块要求“现售”的土地批量出现时，深圳等城市的个别地块要求“现售”就显得微不足道了。意味着，中山已经被广东省选为试点，就“预售”改“现售”做一次规模非常大的试验。从中山摆开的阵势看，这个试点显然获得了住建部的默许。但奇怪的是，无论住建部还是广东住建厅，都没有正式宣布。所以，这是一次“不宣而战”的试点。
2.预售制度：
住房“预售制度”（民间称为“卖楼花”）是从香港传入内地的，是1953年由霍英东发明的。中国住房制度改革是1998年之后才全面展开的，但“预售制度”在1994年就写入了《中华人民共和国城市房地产管理法》。
所以，如果取消“预售制度”，将是中国房地产行业一次重要变革，需要最终修改《城市房地产管理法》。
那么问题来了：广东省为什么选定中山，为全面“现售”的试点城市？或许有以下几个原因：
1、中山虽然是地级市，但面积只相当于一个县，人口也不过300万，城市规模偏小，在珠三角范围内，其外来人口和本地人口比较均衡，经济发达、楼市相对活跃，是试验的好地方。
2、中山商品住宅库存量比较大，据媒体报道：截至9月30日，中山市尚有一手住宅库存9.12万套；中山国土局数据显示，2017年全年，中山网签住宅仅2.55万套。据此测算，现有一手住宅存量完全去化大约需要三年半。如果从目前开始，在中山全面推行“现售”，相当于在“预售制度”下停止供地2年，有利于消化库存。
值得注意的是，中山的“现售”大实验开始以来，进展并不顺利。
据财新记者统计：5月28日-10月11日，中山共推出15宗现售宅地，占今年中山推出总宅地宗数的75%。这15宗地中，已有7宗截止挂牌，最终成交4宗，流拍3宗，流拍率达43%，流拍地块合计起始总价为8.40亿元。
流拍的原因，除了个别地块太小、有的地块需要配建的商业面积比例过高外，跟开发商陷入观望有关。观望的原因，是没有现房销售的足够经验，对于可能增加的成本不好测算。如果地方政府再严格限价，很多开发商不敢玩了。
一般来说，一个楼盘如果快速开发，在拿地6个月之后就可以预售回款。如果现房销售，把所有证都拿齐再卖，可能至少要2年，甚至3年。如果一个项目需要融资50个亿，年利率10%，每多一年就要多5个亿的财务成本。
这还不是最要命的，要命的是开发商资金周转效率大幅下降了。
所以，“预售”如果取消，全面实施“现售”，对房地产行业的影响之大，可能超过房地产税。
中小房企很有可能将批量死亡，因为玩不起了。这样，中国房地产行业将日益“寡头化”，大企业市场占有率将不断提高。至于房屋开发商成本，也将显著上升。如果政府不在地价上让利，“现售”最终推升房价。
“现售”的好处也是显而易见的，困扰这个行业很多年的“烂尾”、“开发商跑路”等现象会基本消失，因为即便一个楼盘“烂尾”、“开发商跑路”也不会把风险转嫁给购房者，政府维稳成本会大幅降低。
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