2018年IPO市場的壓軸房企，終於要登場了。
近日，中梁控股集團有限公司正式在港交所提交IPO招股書，若中梁能在2018年內成功敲鐘，將成為今年在港上市房企中資產規模、銷售規模最大的一家。
據克而瑞榜單顯示，2018年1-10月，中梁地產銷售額破1000億，同比增長70%，正式躋身千億俱樂部。
銷售額從168億到1002億，中梁僅用了2年零10個月，在前兩年的這波地產大行情中，中梁才是最幸運的“錦鯉”。
恆大碧桂園最優秀的“門徒”
在今年被汙名化以前，“快週轉”模式是地產江湖至高無上的武功秘籍，恆大憑此神功挑落老牌霸主萬科，隨後碧桂園又憑此神功登上鐵王座。自此，一超多強的江湖格局變成三國演義。
一個人或企業成功的最大現實意義就是能激發其他人對成功的慾望，恆大和碧桂園的成功自然激發了一批中型房企求大求霸的雄心，快週轉模式也被他們紛紛拿來學習複製。
在恆大碧桂園眾多的門徒當中，中梁對“快週轉”領悟可謂是最透徹的一個。因為“快週轉”本身是一個早已習以為常的商業模式，其他行業如快消品也都在用，其若要起到四兩撥千斤的效應，助力房企的業績規模一飛沖天，還需要另外兩樣神功地密切配合，一是踩準地產週期節奏，二是在踩準節奏的前提下大舉押注三四線。
不知是出於機緣巧合，還是中梁老闆的高瞻遠矚，中梁成功將三者糅合在一起。
眾所周知，這一波地產大行情發端於2015年的“930新政”，中梁騰飛也恰始於這個時間點。
中梁地產老闆楊劍是個溫州籍商人，雖然早在1993年便已涉足地產開發，但直到2015年中梁也僅是個以溫州為大本營，業務範圍僅限於3個城市的區域性房企。
2016年楊劍將中梁地產總部遷往上海，開啟全國化佈局。同年，在土地市場開啟“掃貨模式”。2015年中梁僅拿下8塊地，到2016年便激增7倍至63塊。2017年又吞下117塊，平均三天拿一塊地。進入2018年拿地再提速，前8個月中梁新增183塊土地，平均一天半時間不到便拿一塊地。
隨著土地市場的跑馬圈地，截至2018年8月底，中梁已將地盤擴張到22個省市110個城市。
值得一提的是，絕大多數新增土地都在三四線城市。眾所周知，在這波地產行情中，一二線城市很快便被“上鎖”，三四線城市反變成了最大受益者。在對的時間，重金押注對的市場，中梁這波操作堪稱完美。
找準風口，高週轉才能發揮威力，學習碧桂園“456模式”（即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入）的中梁業績開始狂奔。
2016年中梁地產銷售額同比增長101%，2017年銷售額同比增長近125%，2018年1-10月銷售額同比增長70%。遠遠跑贏市場大盤。
一切戰爭的勝利最後都取決於人和錢。“高週轉”神功本質上一種商業戰術，能否發揮威力得到很好貫徹，既取決於外部環境的變化，也取決於內部員工的意志和錢的支持。在這兩點上，中梁又完美地copy碧桂園“同心共享”（激勵政策）和高槓杆。
目前，中梁已經提出“事業合夥”、“費用包乾”、“成就共享”、“項目跟投”和“專項激勵”等多層級激勵體系。
項目跟投方面，控股集團8%，區域集團8%，區域公司8%，合計24%，遠高於行業水平。核心管理層強制跟投，其他員工自願跟投，提供內部1:4的高槓杆，利潤分兩次分配：回款達到70%時分配一半的利潤，回款達到90%時利潤全部分配。
過去兩年，中梁的直屬員工由740人增至上10000人，重賞政策不僅彌合了隊伍急劇擴張可能衍生的問題，還進一步激發了隊伍的戰鬥力。
在規模快速增長之時，中梁的槓桿也在不斷加大。過去三年，中梁流動負債總額分別為103.87億元、351.35億元和796.81億元，截至2018年6月30日的數據顯示，這一數字快速增加至1184.2億元，非流動負債總額122.4億元，流動比率1.1倍。
一個人/企業的成功，既要靠自身努力，也考慮歷史進程。恆大、碧桂園如此，中梁亦如此。至於能否踩準歷史發展的節奏，就要看房開老闆們的膽識和運氣了。
中梁的遠慮近憂
中梁為啥要趕在這個時候上市？原因大致有二，一是儲備過冬糧草；二是趁著自己正風光，可以估個好價錢；
先說近憂—過冬備糧的事。
這輪地產調控走到今天，上頭絲毫沒有放鬆的意思。如今房企們不得不高息發債，乃至出售資產來緩解資金壓力。
根據監測數據，2018年1—10月，房企累計項目股權出售動態已經達到473條,超過2017全年的387條。項目股權轉讓背後很大原因就是融資需要。
中梁作為一家非上市非國資背景的房企，如今環境下融資似乎更不佔優勢。
過去三年以及今年上半年，中梁未償還借款總額分別為51.26億元 、202.3億元、244.76億元以及216.7億元。
由於較為依賴信託融資，中梁的融資成本雖然呈下降趨勢但整體水平依然相對較高，過去三年以及今年上半年，中梁借款總額的平均實際利率分別為13.4% 、12.4％、9.9%及9.0%。遠高於上市房企的融資成本。
截至今年9月30日，中梁流動負債總額又大幅增長至1377.55億元。
為了緩解可能進一步加劇的融資壓力，在凜冬完全到來前上市融資，再合理不過。
中梁的遠慮同樣不輕鬆。
據海通證券數據顯示，自2011年以來，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。
海通證券分析師認為，房價與人口長期存在正相關性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的空間。
三四線樓市的這波大行情之所以與經濟規律出現背離，主要是去庫存、棚戶區改造政策及一二線調控的溢出效應導致的，並不是源於三四線城市紮實的身體素質，隨著藥勁消失三四線樓市熱度是不可能持續下去的。
而中梁的業務佈局主要以深耕三四線城市為主，其規模的高速增長也得益於過去幾年三四線樓市行情的爆發。
如今隨著樓市進入新常態（房地產歷史有了新進程），中梁還能否保持過去兩年多的輝煌，存在很大不確定。
或許這也是中梁選擇在風光之時上市的一大理由。
招股書中抖機靈？
中梁此次披露的招股書有一處細節，十分不自然。
2015年和2016年，中梁淨負債率達到驚人的數字，分別是1335%和1790.2%，2017年這一數字降至339.5%，今年上半年竟然再次降至44.6%。
中梁方面在招股書中解釋稱，過去淨負債率較高是因為主要應對業務增長其融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關物業項目尚未開始預售及產生現金流入。
對於短期內淨負債率下降如此之快的原因，中梁給出的解釋是總權益擴大了。
淨負債率=負責總額/淨資產，而淨資產一般等於所有者權益。所以總權益增加（分母擴大，增幅大過分子）淨負債率下降，從公式上來說no problem。而能夠實現總權益在短期內大幅增加最大可能就是土地增值，尤其考慮這兩年來中梁拿了大量土地，重新評估後總增加值是很容易把總權益給撐起來的。
當然因中梁對總權益增加的原因並未詳細闡述，上述操作僅是猜測。
不過，值得一提是，其他房企似乎這樣操作並不多，或者說遠沒中梁表現地這般迅猛。
如去年面對市場對某top3房企高負債率的擔憂，其總裁表示：
“公司歷年來取得的土地成本較低，近期也大多采取二級市場收購的方式拿地，土地儲備的真實價值與財務報表相差較大。也就是說，公司的高負債，對應的是大量優質的土地儲備。如果將土地增值因素考慮在內，則負債率將明顯降低。”
再比如，同樣在大規模拿地萬科，2017年淨資產僅同比增長16%，而且與土地增值並無多少關係。
至於這是中梁在招股書中抖機靈玩數字遊戲，還是有其他原因，只能等中梁披露更多消息才能一窺究竟。
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