房價拐點，大家都已經看到了。輿論現在普遍關心，房價會呈現出怎樣一種跌法，或者會跌多久。有人看跌到明年6月，也有人看到明年年底……判斷未來房價，除了70城數據外，還有一個指標十分關鍵，就是首套房貸利率！為什麼這麼說？因為“限價限購限貸”短期都不可能鬆動，唯一能夠改變房價預期的只有“利率”。
截至10月，全國“首套房貸利率”創出22個月新高，達到5.71%；“二套房”也同步創出新高，達到6.07%！二套利率一直漲好理解，調控需要嘛。首套房也一直漲，就比較嚴重了。我們完全可以理解為，槓桿從嚴收緊，對剛需人群也不例外……實際上，伴隨著房價拐點的出現，房貸利率也出現了高位拐點，兩個都漲不動了！突然間，一個非常特殊的情況擺到面前——樓市出現了“雙柺點”！
現在，各種負面消息匯聚到一起，全社會一致預期房價將進入下降通道。但是，請注意，房貸利率卻在部分城市出現了鬆動。例如，北京、廣州、杭州、南京、佛山等地，均傳出局部下調房貸利率的消息。房貸利率是房價的反向指標——利率越高，資金成本越高，房價應該看跌；利率越低，資金成本越小，房價應該看漲。如今，利率鬆動的消息不斷傳來，必定影響房價預期。如此一來，就會出現一個博弈關係——利率下行將阻滯房價跌勢。到底是不是這種關係呢？
“控制房貸利率”與“控制貸款”是兩碼事。前者通過”提高資金成本“降槓桿，後者通過”切割人群“降槓桿，力度完全不同。對於剛需來講，不受限貸影響，但是房貸利率高企，也會阻礙需求釋放。當前，樓市調控清理投機的任務基本完成，接下來不可能再對剛需的資金需求設置過高門檻。首套房貸有所鬆動應在預期之中。
當利率鬆動逐漸變為現實，不能簡單理解為調控鬆動。調控的關鍵任務是清理投機，核心任務是控制房價，終極任務是要調結構滿足基本住房需求。從炒房時代向住權時代過渡，只能說才剛剛開始。利率鬆動應該看作向剛需人群定向釋放利好，不能等同於樓市基本面發生變化。
可以這麼講，房價拐點向下，大勢已成，但是由於房地產依然扮演拉動內需的部分角色，不可能硬生生往下摔，對其走勢必須作出適度平抑——既不能漲起來侵蝕調控成果，又不能跌太猛連累GDP增長，利率的確是個可以用來影響預期的政策儲備。尤其是首套房貸向下調節，然後逐步擴散至改善型二套房，這樣的政策組合可能性極大。一旦剛需再被調動起來，房價就有了一定程度的反向作用力。中國特色調控，就是要追求平穩。因此，房價不會直接進入下行趨勢，而是先行進入“特色漲跌博弈期”。在這個階段，既有看跌因素，也有諸如利率鬆動、供地放量、貨幣化棚改等看漲因素，最終實現價格對沖，用時間換空間，實現平穩落地……對此，你是怎麼看的？
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