最近我好像成了一個唱空的人，一直在讓大家等等再買。不瞭解的人會指責我，“讓買的也是你，現在不讓買的也是你，你能不能別這麼牆頭草？”
市場是變化的，一直唱多和一直唱衰都有50%的贏面，難得是在調整未來之前就覺得該收手止步，這就需要對局部市場足夠了解。從去年底今年初開始就發過幾篇文章，說明樓市差不多該調整了，另外，那幾個虛高樓盤我從來沒有推薦過，外地的樓市我不瞭解，但是對濟南樓市我還是有幾分把握的。
濟南樓市轉頭向下
濟南的房價從2016年初開始上漲，一直到2018年6月份，基本上有30個月的上漲期，本次上漲可以說整個濟南市的房價都有翻番以上的漲幅。在2017年底，2018年初開始房價就有了回調的跡象，一二手房的供應量慢慢上漲，購房者的購買力在經歷了兩年多的釋放之後，再加上調控政策一再釋壓，綜合合力之下，濟南房價再也沒有衝高向上的力量。
這次一二線的房價回調比以往任何一次轉向都要迅速。
一二線城市的人，我個人認為基本上算是二八定律裡面的“二”，這些人相對視野更開闊，對形勢的把握更及時、敏銳，同時信息渠道更廣；而已經紮根一二線城市的開發商，基本上都是排名前20的大型地產商，他們經歷過了前面的幾次調控之後，也算是經驗豐富。
一邊是聰明的買方，一邊是優秀的賣方，在這種政策調控的大趨勢下，再加上這個信息社會，信息傳遞速度極快，自然趨勢轉頭就會快一些。一線城市漲快於二線，同樣一線跌也快於二線，一次類推才是三四五六線城市的後知後覺。
漲的太快自然需要回調一下，擠壓一下泡沫，讓城市基礎設施建設趕一趕。
濟南的未來更健康
在房價橫盤或者下跌的這兩年，我想濟南應該抓住現在的契機，好好將城市建設搞上去。
濟南的基礎設施：高鐵，地鐵，道路，學校，醫院等，相較周邊比自己強的城市還是有一定的差距，我們老百姓能看到的是濟南從2016年開始才有大的規劃建設，濟南CBD、濟南東站、高架橋快速路、新舊動能轉換區、西部國際醫療中心、濟南斷頭路……這幾大項這兩年才確定啟動建設，但是整體看濟南還是一個大工地。
這個大工地還需要兩三年的沉澱，2018-2020年，可以假想一下2020年的濟南，那時候已經有幾條地鐵開通，CBD基本建成投入使用，東站早已建成使用，快速路大環線暢通，西部醫療中心的幾所大學已經招生，部分醫療產業已經引入，新舊動能轉換區部分企業落地……
那時候濟南設施齊全，居住環境、交通環境提升，濟南區域經濟發展，產業導入，居民收入提高（是全體，不是個體的感受），一個健康向上的濟南呈現在你我面前。
那時候，濟南更有吸引力，人口流入率更高，成長性越好。
這兩年是投資置業最好的窗口期
濟南向上這是不爭的事實，儘管有時候我們對這個城市有抱怨，也會看到城市發展的各種阻力，但是整體大方向肯定是在向好發展。
房價這兩年是不好漲了，可以回憶一下2014、2015年的濟南樓市，那時候樓市的成交多為剛需、改善，同樣現在回過頭去看一下，那時候購房的人也是大贏家。
造房子賣房子的成本是基本固定的，毛胚房在一線強二線，開發成本大致在5000-8000元，價值主要還是土地成本。很多人在算房子升值的時候更應該剝離開房子的建築成本和土地成本。房價不漲，一是調控限制下大量投資、投機資金這兩年不會進來，另外一點就是地價不漲。
當濟南在這片土地上投入大量的人力物力，基礎設施、城市面貌發生翻天覆地變化之後，不談其它，這片土地的價值一分不漲，這是不可能，也是違背客觀規律的。
所以這兩年一定是投資置業窗口期，因為最根本的土地價格不會漲。兩三年之後的濟南會更成熟，自然這個城市的土地價值會越來越高。要動態的看待城市發展，要不然吃虧的是自己。
老城區更有價值
這幾天看了不少老城區二手房，感覺部分二手房已經低估的很厲害，即便這樣還是無人問津。所以現在的濟南樓市，我們更多地要關注這些有希望成片改造拆遷的老城區。
2018年，市規劃局已經明確“中疏”規劃管理要求和推進路徑。針對18.6平方公里歷史城區的禁止區和二環路以內150平方公里的限制區，明確具體的分區規劃管理要求和“拆、改、留”措施，推進舊城功能疏解與品質提升。今後將嚴格建設項目審批，在禁止區原則上“只拆不建”，在限制區實施“雙減雙增”，針對經營性用地、歷史城區項目、安置保障房、自有用地等分類明確處理意見。
濟南的老城區在今後的幾年會有大規模的拆遷，對於現在銷售的，價格並無虛高的樓盤，如果開發商給予一定的優惠條件是可以早點入手的。
山鋼錦繡華府由山鋼地產開發，山鋼地產開發過的小區：凱旋新城、山鋼凱旋公館、山鋼新天地，以上三個小區都已經交付入住，且品質、物業、學區都不錯，這是實實在在。而在建的山鋼錦繡華府地處老城區核心位置，小區內
規劃建設18班幼兒園、36班小學，簽約制錦市街小學、鶴琴英華幼兒園，無縫銜接片區內最好的教育資源。
位置、教育都不錯，另外品牌、產品、園林、規劃等，肯定要優於周邊的小區，周邊生活便利性就更是不用說了，菜市場、商場應有盡有。所以在片區內工作、生活的購房者，首選這山鋼錦繡華府是沒什麼問題的。
錦繡華府的另外一個潛力優勢就是——近鄰大明湖。在濟南有兩個地方是所有人都想安居的，一個是千佛山周邊另外一個就是大明湖周邊，特別是上了年紀的老人，而千佛山附近不錯的房子單價大約是30000元/平米，而大明湖周邊比較不錯的商品房價格大多在25000-30000元/平米，現在大明湖已經完全免費開放。
而山鋼錦繡華府現在的價格是18000元/平米，價格方面優勢明顯，又是新建小區，相比周邊沒有電梯的老房子再合適不過了。
在濟南，趵突泉、大明湖、千佛山周邊的優質房產，是相對最穩妥的投資保值品。
總結：短期的房價調整會讓濟南樓市更健康，這個城市從2016年開始已經甩開膀子加油幹，2016-2020年是濟南變化最大的幾年，現在我們是一個大工地，未來濟南化蛹為蝶，會吸引更多優秀的人來到濟南。房價可以橫盤，可以略微調整，但是再也回不去，因為我們腳下的土地會越來越有價值。
調整期有風險，也有機遇，有資金的人可以等待時機，提前佈局。濟南的大規劃框架現在剛初現規模，錯過的10年濟南正在努力追趕，以後的10年濟南會越來越好。
大山東，大濟南，會越來越好。
——END——
閱讀更多 幾樓 的文章
