编者按：这一边，民营长租公寓运营方“爆雷”频现；那一边，银行参与其中，不得不防金融风险。此外，保险资金欲在长租市场加大布局，却出于种种原因小心翼翼，稳中求进。说到底，长租市场的发展既面临投资回报周期长、盈利难等问题，同时市场监管与顶层设计也存在一定程度的缺失，这就给了一些不良企业打“擦边球”的机会。那么，应该如何解决问题？
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市场：问题突出亟待规范
记者 戚奇明
报载，近两百名租户近日聚集在长租公寓运营商北京昊园恒业房地产经纪有限公司总部，围堵其负责人。而此前，包括杭州鼎家、上海寓见等在内，目前全国至少已有10余家长租公寓机构发生“爆雷”。对此，接受本报记者采访的专家认为其中既有客观原因，也有主观因素。最关键的是，长租公寓“爆雷”会连累银行等金融机构，易引发金融风险。
“爆雷”事出有因
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《上海金融报》记者，从整体看，虽然长租公寓运营方“爆雷”现象目前并不很突出，但反映出行业内有一定问题。“民营长租公寓运营方通过不断融资来进行房源收购，扩张其规模，但收购房源是通过加价的方式，彼此进行价格竞争。这样持续滚动融资后，对原本规模就不大的运营方来说，资金链断裂的风险较大。”
夏丹表示，之所以说目前长租公寓运营方“爆雷”现象不算特别突出，是因为明年整个格局会进一步发生变化，类似情况的发生可能会更加突出，预计明年下半年“国家队”会以收购和新建的形式慢慢入市，这可能会对民营长租公寓运营方造成更大挤压，使之面临更恶劣的环境。“在新建方面，国资企业可以拿到比较优惠的地块和政策，建设成本会更低，收购上也会有领先优势。从时间上看，预计‘国家队’明年年中之后会有投入动作，这是需要关注的。”
北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军在接受《上海金融报》记者采访时表示，自2017年以来，由于国内房价上涨过快，政府提出发展租赁住房的政策思路，并鼓励符合条件的相关企业尽可能多地开发可租型物业，而非可售型物业。“政府还希望降低每个城市拥有产权住户的比重，而扩大拥有租赁住房的家庭比重，这是政府一段时间来的愿望和导向。为此，对那些愿意开发可租型房屋的企业，政府予以金融和土地方面的支持，主要体现在鼓励发放用于开发租赁住房的贷款。”
但李战军指出，部分企业拿到贷款后，在市场上收购可供出租的房源。“这些企业往往不是开发企业，主要是一些中介企业，如链家、我爱我家等。拿到资金后，低价向个人征收租房，然后进行添置家具等改造，使之达到适合出租的要求和卫生标准，再对外出租，这样自然而然就导致市场租金的提高。而以往习惯了群租低租金房屋的租客，对于翻新改造提价后的房子不会感兴趣。由于客源不断减少，这些企业出现资金链断裂的情况。”李战军指出，“租赁住房中的90％由私人产权用户提供，这部分市场供应充裕。这种情况下，企业还在住房租赁市场追加投资，结果可想而知。”
李战军进一步表示，长租市场的供应需具有针对性，“比如，每个区应当只向本区户籍居民提供长租公寓服务，获得服务的是两类人，一类是该区需要的引进人才，另一类是低收入人群。经济开发区内的长租公寓，也应该只对注册在该区的企业高端人才提供公租房。这部分长租公寓都应由政府企业提供。而社会上的中介企业提供的长租公寓应用于满足社会需要，有一定门槛。”
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规范市场政府有责
业内专家表示，类似长租公寓资金链断裂问题的存在，是因为长租公寓不再是“房东、房客、中介”这样简单的“三角形”稳定关系，而是“四边形”关系，即加入了金融企业。一旦长租公寓运作不到位，中间某个环节尤其是租金兑付方面出问题，这个“四边形”就会不稳定。
某银行相关人士告诉《上海金融报》记者，部分民营长租公寓运营方资金链断裂，源于对资金的挪用。“部分运营方根本不是为了运营，只是为了把租客的钱一下子‘套出来’，这实际是一种欺诈行为，不是单纯的资金问题。此外，由于一部分租客向银行等金融机构贷款，因此，部分民营长租公寓运营方‘爆雷’，也会给银行带来坏账，甚至造成金融风险蔓延。”
该银行相关人士建议，为规范市场，需要监管部门制定相关规则。“比如，要求长租公寓运营方在银行开设托管账户，进行专款专用。又如，租房者和长租公寓运营方应签署官方认定的格式化合同，包括电子合同，其中应列明相关责任条款，包括房租上限等。但这必须依靠政府的力量，以及金融办、工商部门、住建部等干预。”
银行参与亦有风险
在长租市场的发展过程中，也有银行参与，比如建设银行。据媒体报道，为全力推进建设银行在国内首创的“家庭不动产财富管理”业务，建行旗下的广东建融住房租赁服务有限责任公司与方圆集团旗下专业公司合资设立“建方长租”，收集社会上的闲置物业统一改造，以“建方”品牌向社会出租，以此激活存量房源。建方长租副总经理胡斌表示，公司现已快速进入广州、佛山、东莞、中山、珠海等地，2018年的房源签约目标为1万套，今后将在一二线城市加快布局。去年11月，建行深圳分行已经携手万科、碧桂园等11家房地产企业，合作发展深圳长租市场，并推出个人租房贷款“按居贷”。
上述银行相关人士认为，“银行自己做长租公寓业务相对规范，会将之当成传统业务，不存在‘爆雷’情况。但这项业务要花很大力气，要特别大的客群，更要有市场定位，还需要专业团队进行管理维护。由于业务规模大，专业性强，大银行有实力做，而中小银行不会花大力气做，也没必要做。”
夏丹也表示，建行和房企合作较早，运作较为成功。虽然其他银行亦推出过和住房租赁相关的产品和服务，但可行性尚需观察。“定位方面，由于高收入群体的收入和资产达到一定水平，且有一定信用背书，出现风险的概率较小。但针对普通百姓，银行会面临较大风险，如果租金都要通过贷款，后续资金更难保证，银行在这项业务上的收益较难保障。”
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险资：“慢步”入市 风控为重
记者 李茜
作为政府鼓励进入长租市场的另一支有生力量，保险资金也开始在此领域布局，但因盈利水平较低、房源供给不确定、风险管理难度不可控等问题，一定程度制约了险资在长租市场的投资步伐。专家指出，保险资金应坚持市场化运作，提升以资产负债管理为核心的风险管理能力，通过渐进的方式参与长租市场。
险资入市步伐不快
8月初，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团共同打造的“中再资本—协鑫长租公寓项目”在南京签约。这既是江苏首个长租公寓项目，也是中再保险参与的首个长租公寓项目，更是保险行业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目。该项目总投资额约80亿元，房源全部由项目公司长期自持并租赁，建成后可为南京提供4000余套绿色智慧新居。
无独有偶，中国平安保险集团旗下的平安不动产自2017年起，响应、践行国家政策号召，开展布局长租公寓业务，并提出“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式。目前，其第一个长租公寓项目上海森兰已投资落地。平安不动产相关人士此前对《上海金融报》记者表示，未来拟将长租公寓业务布局在一线城市及重点二线城市与省会城市，计划未来五年，发展15万间、总面积约600万平方米的长租公寓，总资产管理规模达900—1000亿元。
虽然险资已开始进入长租市场，但出于种种原因，其进入的步伐并不快，更多机构仍在观望。
沪上某保险资管公司人士对《上海金融报》记者表示，保险业投资长租市场刚刚起步。由于投资经验较少，且长租市场近期频频曝出“租金贷”等事件，站在防范风险的角度，险资仍保持审慎态度。
易居中国研究中心高级研究员杨科伟告诉《上海金融报》记者，长租市场的投资价值还未完全显现，对险资的吸引力不足。“目前长租市场的盈利模式，基本还是通过租金获利，但现有物业的租金回报率很低，达不到投资的回报预期。”杨科伟表示，租金回报率与人均收入水平息息相关，现在租房客以毕业三五年的白领为主，租金不可能提得很高。
国务院发展研究中心金融研究所教授、保险研究室副主任朱俊生对《上海金融报》记者表示，我国住房租金收益率(年租金均价/销售均价)不高，2017年11月北上广深四地收益率仅1.36％—1.59％。“从短期看，险资参与长租市场面临较大盈利压力，靠租金作为回款来源，会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。”
重资产模式较务实
除了上述种种，困扰险资的还有长租市场的商业模式。
在杨科伟看来，国内长租市场尚处于起步阶段，真正符合政府期望的开发商自营长租项目尚未推出。“当前长租市场上主要有轻资产、重资产两种模式。前者通过收购一些二手房资源，与个人房东签三五年租赁合同，做‘二房东’；后者则是开发商自持物业。前几年一二线城市土地出让时，大多有15％租赁用地自持的要求。如今开发商手里有这部分不能销售的资产，有意盘活资源。”
“中再资本投资的协鑫长租公寓项目，由项目公司长期自持并租赁，属于典型的重资产模式，具有较强的复制性。”前述保险资管公司人士《上海金融报》记者表示，从行业实践来看，险资可能更偏好重资产模式。“轻资产模式的优势是资金压力较小，相对更容易扩张和建立品牌效应，但劣势是二手房租期短，房源存在不确定性。反观重资产模式，虽面临前期投资较大、资金周转率较低、房价高企造成租金回报率较低的风险，但房源稳定有保障，可以获取企业客户，且招租更快、客源更稳定，更能获取物业增值的收益，也更易进行资产证券化。”
“轻资产模式下，多数房源为自住用途的商品住房，通常有自住或房产增值出售变现的需要，只能签3到5年甚至更短的租约，导致租赁企业面临业主回收房租的风险。如近期部分长租企业在实际运营中，暴露出‘租金贷’问题。”该保险资管公司人士进一步表示，相比之下，从险资的风险收益特征看，当前保险资金为重资产模式项目提供融资支持，可能是比较务实的选择之一。
“险资的特殊性就在于长期、稳定。而长租市场轻资产的做法，令险资投资的效果大打折扣。”杨科伟指出，对开发商来说，长租市场是新尝试。但从目前来看，他们并未在此领域花很大心力，仍继续原先的开发—销售模式。这从上市开发商近几年的年报上可以看出，资产运营收入很少，相比房产销售收入可谓“九牛一毛”。“由于开发商自持的长租项目尚未在市场上真正落地，具体能吸引多少客户、出租率、回报率都是未知数，对险资没有‘说服力’，观望是正常的。”
此外，长租市场的风险管理难度较大，也无法有效满足险资的安全性需求。“保险资金直接或间接投资长租市场，都面临潜在的信用风险。”朱俊生表示，住房租赁市场目前存在信用体系不完善、失信成本低等问题，信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级，从而增加最低资本要求，直接影响险企的当期损益和当期偿付能力。同时，国内市场上信用类产品流动性差，一旦出现信用风险，处置手段非常有限。目前除了法律诉讼，没有其他降低损失的方法。
完善风控不可或缺
尽管“障碍”不少，但险资参与长租市场仍大有可为。业界普遍认为，保险资金的特点契合长租市场发展的资金需求。
朱俊生表示，寿险公司的负债期限较长，使寿险资金具有规模大、期限长、稳定性高等特点，可积极参与长周期、大规模的长租市场。以2017年为例，在新单期交原保险保费收入中，3年期以下为154.13亿元，占比2.60％；3年至5年期为1776.95亿元，占比29.93％；5年至10年期为918.90亿元，占比15.48％；10年期及以上为3087.04亿元，占比52.00％。
“随着寿险行业转型，5年期以上，特别是10年期及以上的新单迅速增加。长期负债形成长期属性的资金，需与长期投资项目对接，与长租市场资金需求大、建设周期长、收益稳定的特点非常匹配，可为之提供长期、稳定的资金。”朱俊生指出。
“其实对险资来说，经营长租市场并非毫无经验。近年来，保险资金大手笔投资养老社区，就本质而言也是一种长租公寓，因为产权不能交易。不过，养老社区的客群是高净值人士，而普通长租公寓回报率没那么高。”杨科伟认为，今后随着长租市场进一步发展，加上险资通过养老社区“练手”，未来会在长租市场发挥更重要作用。“险资成本较低、周期长，较适合进入长租市场。”
“保险资金对于收益性和安全性的要求，决定其要投资有良好发展预期的优质长租市场项目。”朱俊生表示，长租市场投资在信息获取、估值定价、行业研究及法律运用等方面有较高要求，需有较强的风险识别、控制和管理能力。基于审慎原则，保险机构只有具备相当的积累与人才储备，以及上述种种能力，才可考虑进入长租市场投资领域。“起步阶段，可主要以间接的方式参与，学习项目处置过程中的业务流程、风控手段，并储备相关人才。”
朱俊生提醒，险资需严防参与长租市场的风险。为此，建议保险机构提升以资产负债管理为核心的风险管理能力。“参与长租市场是新兴业务，保险机构在投资过程中，应以市场化的方式选择专业的中介服务机构、投资顾问或投资管理人，以利用外部资源提高风险防范与管理能力，应对参与长租市场的各种投资、法律、信用等风险。同时要完善以防风险为中心的险资运用监管体系，实现有效的风险监管。”
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