当前唱衰中国房地产的谣言四起，“房价暴跌20%-40%、房企破产潮、投资断贷潮房企债务危机、业主维权潮、抛房潮、土地流拍潮、地价下降、房企退出房地产潮”，还叫最困难一年，楼市跌到谷底，离崩盘差一步，房地产悲观情绪蔓延，房地产又一次到了十字路口。原因无非几条，其一是对中国经济及中美贸易战下中国前途的担忧。其二是调控仍然持续，至今未见实质性放松迹象。其三是上半年融资收紧，叠加下半年销售去化速度减缓，而导致的对企业现金流风险的担忧。其四是房企还债务高峰期来到。事实上是都是不靠谱的个案或者个别现象，被有心之人小题大做的疯狂炒作而已。
是否意味着房地产不行了？在这里请大家回顾几个基本事实：其一是从2016年以来，调控一直在持续，但是房地产市场是否真的受到了很大冲击呢？2017年房地产销售额达到了13.7万亿，历史的最高峰，而这是在房地产严厉调控的基础上发生的。其二是即使今年，房地产销售额截至11月份仍然是正增长，那意味着今年房地产销售额可能又将创历史新高。其三是当前中国房地产城镇化率仍然只有58%，在达到70,80%的高峰之前，房地产市场将持续保持每年13,14万亿的规模，仍然是需求最旺盛的市场，这个基本面没有变化。
第四，即使到现在，部分城市一推盘就秒光的现况仍然存在，纵观30多个典型主流城市的去化周期，大部分还是保持在6-12个月的合理区间，市场并没有想象中那么坏。所以，在房地产销售额屡创新高的背景下，对房地产市场悲观不符合基本的事实，只不过在政策强压、市场情绪转变之后，房企之间的竞争压力确实增大了，观望的客户多了，房子没有那么好卖了，融资变得更难了，现金流确实更紧张了，但淡市下，拼的是狭路相逢勇者胜，在房地产销售额仍然在13万亿以上的高位下，需求是存在的，只不过是需要竞争升级，提升内功，在市场中脱颖而出。
未来房地产前景观依然是乐观的，依然是支柱产业，拉动经济增长的引擎器，地方财政收入最主要的来源，是债务与城市基建投资的主要资金来源。这是因为，其一是如果中国发展、中国经济出现大问题，房地产谁也跑不掉，覆巢之下焉有完卵，没有房企可以全身而退，独善其身。其二是如果中国房地产出现大问题，中国经济就会出现大问题，所以房地产就不能也就不会出现大问题，中美贸易战其实只是扰动因素，只要中国金融和地产能够保持稳定，中国经济就能基本稳定。其三是实体经济与房地产快速下行，地方与银行最先扛不住。
中国楼市已经深跌到谷底？谬论！简直是荒唐。今年前10月全国房地产市场运行平稳，没有所谓的断崖式直线下降，是稳中下降或者增幅稳中放缓的波动过程。其中销售面积与销售额的增速下降最快，但是竣工面积的负增长严重。其一是国房景气指数先降后升，近期出现见顶回落迹象。2018年，全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。9月份，“国房景气指数”为101.99，创2012年以来新高。10月份，景气指数出现小幅回落，比上月下降0.05个点，但仍比2017年同月高0.45个点。
其二是房地产开发投资先升后降，住宅投资一枝独秀。2018年1-10月，全国共完成房地产开发投资99325亿元，比上年同期增加8781亿元，同比增长9.7%，为近四年来最高水平，增幅同比上升1.9个百分点，比上年全年上升2.7个百分点。从各月投资完成情况看，2018年全年投资增速震荡下滑，二季度、三季度均出现小幅回落，当前投资增速基本稳定在9.7%左右。 按房屋类型来看，商品住宅共完成投资70370亿元，同比增长13.7%；办公楼完成投4911亿元，同比下降12%；商业营业用房完成投资11886亿元，同比下降9.2%。
分地区看，东部地区完成投资53136亿元，同比增长10.8%；中部地区完成投资20755亿元，同比增长7.1%；西部地区完成投资21254亿元，同比增长8.4%；东北地区完成投资4180亿元，同比增长15.6%，增幅在四个地区中最高。
其三是企业新开工和土地购置意愿较强，先行指标保持较快增长。从先行指标看，2018年1-10月，全国商品房新开工面积为16.9亿平方米，同比增长16.3%，与上年同期相比增幅加快10.7个百分点，自2015年以来，新开工面积增速持续加快，目前达到近六年的新高。 2018年1-10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速环比下降0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，同比增长20.6%，增速环比下降2.1个百分点。
2018年1-10月，全国房地产开发企业土地购置面积为21963万平方米，比上年同期增加2915万平方米，同比增长15.3%，与上年同期相比加快2.4个百分点，与上年全年相比下降0.5个百分点。2018年1-10月，全国土地成交价款为11695亿元，比上年同期增加2000亿元，同比增长20.6%，与上年同期相比下降22.7个百分点，比上年全年下降28.8个百分点。2018年全国土地购置面积增速总体呈平稳上升态势。一季度同比增长0.5%，上半年同比增长7.2%，前10个月同比增长15.3%。 2018年1-10月，全国房地产开发企业土地购置均价5325 元/平方米，同比上涨4.6%，同比增速持续走低。
2018年1-10月，房地产开发企业房屋累计新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速环比下降0.1个百分点。其中，住宅累计新开工面积123875万平方米，同比增长19.0%。房屋累计竣工面积57392万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅累计竣工面积40702万平方米，同比下降12.6%。
其四是房屋销售保持低速增长，中西部地区增长较快。2018年1-10月，全国商品房销售面积达133117万平方米，比上年同期增加2863万平方米，同比增长2.2%，与上年同期相比回落6个百分点，比上年全年回落5.5个百分点。商品房销售额115914亿元，比上年同期增加17787亿元，同比增长12.5%，与上年同期相比回落0.1个百分点，比上年全年回落1.2个百分点。 分月度看，2018年商品房销售面积和销售额增速均呈现出前高后低、震荡回落的特征。
2018年1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速环比回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积115432万平方米，同比增长2.8%。商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%。其中，住宅销售额98355亿元，同比增长15.0%。从各物业类型看，2018年1-10月，住宅销售面积增长2.8%，销售额增长15.0%；办公楼销售面积下降10.5%，销售额下降6.5%；商业营业用房销售面积下降2.8%，销售额增长1.7%。
分地区看，受部分城市限购、限贷、限售等政策的影响，东部地区商品房销售面积增速在各个区域中最低，实现销售面积为56194万平方米，增长3.5%，中部地区实现34697万平方米，增长12.3%，西部地区32636万平方米，增长12.8%，在各个区域中增速最高，东北地区实现销售6728万平方米，增长8.3%。
2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。10月单月，楼市成交面积同比下调，全国市场分化。截止2018年10月，本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。
但单独看拆分数据，9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史记录，但销售面积很可能与2017年基本持平，楼市拐点已经接近。全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。
从月度数据看，市场下调的主要原因有几点：1：前期各种加码房地产调控政策，全国1-10月房地产调控超过400次，刷新历史记录叠加房地产信贷政策收紧。2：房价持续上涨几年后，购房者追高数量减少。3：整体贸易战叠加宏观经济平稳，投资者热度降低。从目前趋势看，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，年内上涨依然是主流，但分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但市场颓势逐渐明显。其次：投资数据年内最低。2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。
中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据，新开工数据和房地产企业拿地数据依然处于高位，这种情况下房地产投资数据依然处于高位。销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。严格意义上，中国楼市只有在2008年出现过全局下调，而09年、12年、15年的大规模救市养成了房价不能跌的惯性。2018年逐渐入秋的楼市，到底会不会再全面兜底？
其五是库存下降。至2018年10月末，全国商品房待售面积为52789万平方米，比9月末减少402万平方米，比上年同期减少7469万平方米，同比下降12.4%。新建商品住房待售面积连续20个月下降。截止2018年10月末，商品房待售面积52789万平方米，同比下降12.4%。其中，住宅待售面积25688万平方米，同比下降18.4%，办公楼待售面积3530万平方米，商业营业用房待售面积13975平方米。各物业类型中，住宅库存量已连续20个月持续下降，办公楼和商业营业用房库存则相对稳定。
其六是企业资金来源渠道偏紧，个人住房贷款增速持续回落。2018年1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速与上半年相比上升3.1个百分点，但与同期房地产开发投资增速相比低2个百分点。 分资金来源渠道看，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均出现负增长，降幅分别为5.2、35.6和0.9 个百分点，体现了融资收紧和整体降杠杆对房地产企业的影响。企业自筹资金、定金及预收款则保持增长，增速分别为10.8%和16.3%，表明企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。
从比重上看，定金及预收款和企业自筹资金占比较高，分别占资金来源的33.1%和33.6%，与上年同期相比比重分别提高2.5和0.9个百分点，国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在14%左右，比重与上年同期相比分别下降2和1.2个百分点。
到位资金同比增长7.7%。2018年1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%。其中，国内贷款19727亿元，同比下降5.2%；利用外资80亿元，同比下降35.6%；自筹资金45512亿元，同比增长10.8%；定金及预收款44942亿元，同比增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，同比下降0.9%。从开发企业资金来源的构成分析，国内贷款占14.5%；利用外资占0.06%；自筹资金占33.6%，其他资金占51.8%。其他资金中，定金及预收款占比33.1%，个人按揭贷款占比14.3%。
9 月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为 37.5 万亿元，同比增长 20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.1%。其中，个人住房贷款余额为 24.97 万亿元，同比增长 17.9%，增速较 6 月末低 0.7 个百分点；住房开发贷款余额为 7.1 万亿元，同比增长 33.9%，增速较 6 月末低0.3个百分点；地产开发贷款余额为1.45万亿元，同比增长6.6%，增速较 6 月末低 0.4 个百分点。
其七是房价涨幅平稳上升，地价涨幅有所回落 。2018年，房价涨幅有所加快。从绝对价格看，2018年1-10月，全国商品房成交均价8708元/平方米，同比上涨10.1%，涨幅比去年同期上升6.1个百分点，涨幅明显提高。分地区看，西部地区涨幅最高，上涨16.0%，东北地区次之，上涨12.5%，中部地区和东部地区分别上涨11.4%和10.6%。
2018年1-10月，全国商品房成交均价8708元/平方米，同比增长10.1%。其中住宅成交均价8521元/平方米，同比上涨11.8%；办公楼成交均价同比上涨4.4%，商业营业用房成交均价同比上涨4.7%。从70个大中城市商品住宅价格指数来看，2018年10月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨7.6%，涨幅比2017年12月提高3.6个百分点，环比上涨0.8%，连续6个月涨幅超过0.5%，房价涨幅再现抬头迹象。
10月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）同比价格上涨的城市67个，下跌的城市有3个。 分城市等级看，2018年10月，各等级类型城市房价同比指数均保持上涨，其中一线城市平均上涨1.2%，二线城市平均上涨9.5%，三线城市平均上涨10.5%，四线城市平均上涨10.4%，三四线城市同比涨幅较快。从环比指数来看，10月份一线城市新建商品住宅环比平均涨幅为0，二线城市平均上涨1%，三线城市上涨0.8%，四线城市上涨1.3%，非一线城市房价上涨压力仍然较大。一线城市调控效果显著，涨幅连续15个月保持最低，二线城市房价指数加速上行，三四线城市房价涨幅触顶回落，但涨幅依然较高。
从城市地价的动态监测数据看，2018年三季度，全国主要监测城市地价总体水平为4286元/平方米，环比上涨1.54%。其中商服、住宅、工业地价分别为7526元/平方米、6977元/平方米和828元/平方米，分别上涨1.17%、2.14%和0.85%。住宅地价仍处于较高位运行，综合、商服地价增速温和上行，工业地价增速略有上升。分城市级别看，一线城市、长江三角洲部分城市住宅地价增速放缓；三线城市住宅地价环比增速超过二线城市。
其八是房地产调控政策持续深化。2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。
国家层面上，更加注重深化基础性关键制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，加强对市场秩序的监管，保障人民群众合理自住需求和合法权益。在制度上，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。7月31日，召开会议，要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。 各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。
央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域风险防控，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。住建部要求提高住房用地比例，热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%，确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。证监会、住建部优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式，增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。国常会明确要严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。此外，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段，为房地产税的征收提供了关键数据支撑。
地方层面上，各地房地产政策调控较密集，强化与扩围并存，市场监管力度持续加强。具体来看，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高，约有23个城市出台限购政策、29个城市出台限售政策，长沙、西安等城市暂停企事业单位购房，海南则从省级层面进行限购、限售。进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型，开始“认房认贷”，并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。
强化市场监管，规范市场秩序，保障合理购房需求，住建部接连公布两批次违法违规房地产开发和中介机构名单，陆续在北京、上海等30多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，成都、武汉、西安等城市出台公证摇号销售政策。各地出台政策争抢各类人才，加快区域协调发展，共有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省25城市出台约40条人才引进政策。旧城改造开始发力，舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武汉、青岛、成都等城市先后出台了加快旧城改造的相关通知文件。
其九是货币政策稳健。从货币投放上看，2018年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政策，截至2018年10月末，我国广义货币供应量(M2)余额167万亿元,同比增长9.1%，比上年同期低2.3个百分点；狭义货币(M1)余额53.56万亿元,同比增长12.7%，比上年同期低10个百分点；流通中货币(M0)余额6.86万亿元,同比增长5.7%，比上年同期低1.9个百分点。货币供应量增速平稳回落。
其十是宏观经济形势整体平稳。2018年，宏观经济总体运行平稳，经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%至6.9%的中高速区间。初步统计，2018年前三季度国内生产总值实现650899亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比上季度回落0.1个百分点，比上年同期回落0.2个百分点。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，增速逐季小幅回落。
分地区看，西南地区依然增长速度最快，实际增长8.0%，比全国高1.3个百分点，华中、华东、西北地区次之，分别增长7.7、7.2和7.1个百分点，东北地区依旧增速最慢，增长5%，增速比全国低1.7个百分点。从比重上看，华东地区占比最高，占全国的38.31%，比重比2017年全年提高0.53个百分点；华北、华中、华南地区占比较为接近，均接近全国GDP总量的1/7，其中华北地区占比较上年有所下降，华中、华南地区占比基本平稳。
中国楼市没那么糟糕，还没到冬天，只是正常的市场政策调整。１.维权个案。个城市城市，个别房企，个别楼盘业主的维权案例，不能代表全国663个城市。2.促销个案。个别城市，个别楼盘的郊区、清盘、特价房房价促销案例，不能代表663个城市。3.房价真跌吗。前10月70城房价，65个城市房价上涨，只有4个下降，一个持平。全国商品房、住宅房价都是上涨超过10%。统计有时会“骗人”，因为房价拐点是假信号，不管是下降，还是上涨，都要看实际成交价，平均价格只是参考而已。
4.房企负债。小部分房企债务到期、中小房企面临资金压力，还不至于资金断链，10家小房企死掉，不代表全国10万房企死了。19万亿债务压顶，比800宗土地流拍更夸张的，则是房企的债务重压。好年景拼命借钱，不管未来好不好，不管是不是凭本事借的钱，时间到了都是要还钱的。据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。
只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。这是什么概念？打个不太妥当的类比，2017年我国GDP突破82万亿，房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同，资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张，是弯道超车的大杀器；下行期的债务扩张，是自己给自己埋下地雷。
5.土地流拍。近期全国土地市场降温明显，流拍事件频现，一二三线城市轮番出现土地拍卖现场无人报价或者报价未达底价的情况。据统计今年前三季度全国300个城市共流拍446宗住宅用地总规划建筑面积5645万平方米约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的18倍。截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍，流拍现象较前两年明显增加。流拍的背后，是房地产市场的理性降温，房地产投资预计缓慢下行。目前，土地市场降温的趋势明显，截至9月底全国土地流拍数量近900幅。
来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅10月份，一二线城市住宅土地的流标数量就以达到44宗，年内合计流标更是高达259宗，同比上涨176%。 中原地产发布报告称，截至11月20日，今年一二线城市住宅土地流标高达267宗，创最近6年来最高纪录，同比上涨152%。 易居克而瑞的一份报告也指出，今年10月，重点监测的336个城市共流拍156幅地块，其中66幅为政府撤牌或回收地块。在其余的流拍土地中，仅昆明就流拍了34宗，成为“重灾区”。
2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，累计流拍土地面积达1255万平方米。各地政府对土地的整体供应增加，各类土地的成交面积均出现不同程度的增长。今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。要知道，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。
6.断供个案。深圳所谓的弃房断供潮，是典型的臆想结果。新闻是这么说的：深圳市场出现断供潮，大量7折拍卖房入市抛售。好事者还拿出数据表示，这些拍卖房源相比去年激增了222.5%。这起事件迅速沦为标题党的狂欢。即使个别盲目加杠杆的投资者弃房断供，不代表深圳会出现弃房断供潮。弃房断供，意味着房价下降超过30%。
7.房价真相。房价不能就数字而论数字，要看到背后深层的东西。这背后的东西，有三个：一是限价限网签，二是成交结构，三是楼市调整的大趋势，即调控目标与任务及目的。其一，限价限网签的普遍存在，导致新房价格存在失真。限价，本来就是诉诸于统计数字；而限制网签，更是以影响高价楼盘进入统计数字为目的。其二，一二线城市新房价格受到成交结构的影响。中心城区与郊区房价有天壤之别，一旦放开中心城区网签，房价就会呈现短期大幅上涨的迹象，从而呈现出与市场感知不一致的情况。
其三，楼市调整，并不是一步到位的。首先是涨幅下降：就城市而言，上涨有板块轮动，下跌同样也有板块轮动，一般从热门城市开始，向三四线城市拓展。其次是成交下降。同时，量价齐跌也不是同时出现的。一般情况而言，成交量先行萎缩，价格随后受到影响，量价齐跌意味着下行行情确立。即便价格仍旧能维持高位，“有价无市”也是常态。
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