最近看到网上有个故事讲的是，青岛有位业主之前入手一套 100 平米的房子，单价 1.3 万，几月之后该小区同户型单价降到了 8 千元，房子贬值 50 万。按照他现在的工资水平，需要 5 年才能把亏损的钱赚回来，现在连上班都没心情了。
故事真假无法核实，但可以确定的是，青岛的房价确实跌了。
在 2019 年 12 月份的数据中，青岛二手房挂牌均价以 20.31%的跌幅位列全国第一。
青岛房价处在下行行情中，有两种心态截然相反的人：一种是坐拥房产的人，他们希望房价止跌反弹，让自己资产保值、增值；另一种是想买房的人，他们希望房价继续降，以便于低成本「上车」。
世界上没有只涨不跌的买卖，我们只有了解市场规律、敬畏市场，才能和市场谈一次弥久不衰的恋爱。
今天我们研究的问题是，青岛房价还会不会跌，青岛的房子还能不能买。
一、青岛哪里的房价跌了
从青岛整体房价来看，2018 年下半年到 2019 年末，二手房与新房走势背离，出现大幅下滑，新房价格的向上动力在 2019 年下半年开始也逐渐降低。
在一个有健全房地产市场的城市，二手房相比新房更能反映市场的真实状况，所以接下来我们主要看看青岛二手房的情况。
由于没有官方数据，我选取了贝壳二手房数据作为参考样本。
青岛二手房挂牌均价 数据来源：贝壳二手房
青岛二手房挂牌均价 数据来源：贝壳二手房
青岛二手房销售数据 数据来源：贝壳二手房
通过上面这两组数据的比值，可以看出各地区的二手房交易活跃程度：
胶州：挂牌均价降幅最小，但是成交活跃度是倒数第三，可以说是有价无市。
崂山：挂牌均价降幅小，仅为-3.61%，且成交活跃度高于全市平均水平，房价支撑力好。
即墨：和胶州相似，挂牌均价降幅较小，成交活跃度比胶州略好，但还是有价无市。
城阳：挂牌均价下跌幅度居中，成交活跃度高于全市平均水平，房价支撑较好。
李沧：和城阳相似，挂牌均价下跌幅度居中，成交活跃度高，房价支撑好。
平度：挂牌均价下跌幅度居中，无成交，二手房市场惨淡。
市南：挂牌均价下跌幅度居中，成交量略低于全市平均水平，房价支撑较好。
市北：挂牌均价下跌幅度居中，成交量高于全市平均水平，房价支撑较好。
黄岛：挂牌均价下跌 17.26%，成交量略低于全市平均水平，房价放量下跌。
莱西：挂牌均价大跌 34.48%，无成交量，无价无市。
通过上面的分析不难看出，在青岛房价下跌的过程中出现了两级分化：以崂山、城阳、李沧、市南、市北为主的传统意义上的青岛城区，虽然房价出现不同程度下滑，但整体支撑较好，抗跌性比其他区县强。
这也符合我们经常看到的一个规律，
当一座城市房价上涨时，往往都是齐头并进，而一旦下跌，郊区跌幅远大于中心城区。这背后跟区域的工作机会、教育资源、医疗资源、生活便捷设施等因素密不可分。
二、还会不会继续下跌？
判断青岛未来房价还会不会跌，还得从供需层面入手。
1、先看需求层面，我们主要参考的指标是人口增长情况，如果人口持续增长，说明住房需求也在增长。
在常住人口方面，青岛对人口的吸引力远高于山东省的省会济南。山东的城市格局和福建、广东类似，都有双子城市齐头并进，而不是单级城市发展。
常住人口数据能在一定程度上反映人口流入情况，但有时候其实会覆盖在这座城市挣完钱就返乡的人群。所以我引入小学生在校人数，当下我国儿童的小学入学率趋近百分之百，且数量是「数人头」数出来的，更靠谱。
如果家长愿意将子女放在一座城市上学，自然也做好了长期居住的打算。
因此，小学生数量越多，越是能体现其父母（青壮年人口）正在大量涌入城市。
通过上图可以看出，最近几年青岛和济南在校小学生人数不断增加，济南因为是省会城市，对人口吸引无可厚非，而青岛在校小学生人数不断增加，说明这座城市对人口吸引力在不断增强。
为什么青岛的吸引力高于济南？仅仅因为是海滨城市，风光秀美，可以面朝大海喝原浆啤酒吃海鲜吗？
当然不是。人口具有吸引力的城市，往往意味着有更好的就有机会，和更高的工资水平。
在工资水平上面，济南与青岛几乎持平（上图），但青岛的 GDP 总量高于济南（下图），这也意味着工作机会更多。
通过需求端研究，我们发现青岛对人口的吸引力在强化，且强于省会城市济南，所以未来住房需求还会持续存在。
2、再看供给端。 主要通过新房、二手房，以及住宅土地成交三个维度来分析。
新房方面，青岛近年来住宅竣工面积持续攀升，但增幅有所下滑，而新房销售面积一直大于竣工面积，所以新房基本「不愁卖」。
此前参与新房交易中不乏投资客，按照惯例，他们在获得新房后往往是转手卖出，所以接下来重点分析下二手房情况。
在 2017 年楼市火爆时期，青岛加入限售队伍，要求在青岛市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满 2 年后方可上市交易。
一年之后调控再度加码，从 2 年提高至 5 年，这很大程度上限制了二手房的流通。按照时间推算，投资客如果是 2017 年以前买入，那么二手房会在 2022 年集中入市，这可能会对青岛楼市造成较大冲击。
通过上图也看到，因为限售政策，青岛二手房挂牌量从 2017 年 4 月进入下滑通道，到 2019 年底，挂牌房源变少，价格也从 2018 年开始不断下滑。
再看看青岛住宅土地成交情况，从 2015 年开始，住宅土地成交面积不断攀升，说明这座城市在供地方面很慷慨，而成交土地溢价率在不断下滑，就是说开发商争抢土地没之前激烈了，对未来投资回报的预期降低。
通过供给端分析，我们发现青岛楼市二手房市场不活跃，大量的购房者转向新房，导致新房成交量居高不下，而且成交价也不像二手房一样大幅下滑。同时，青岛也在加大土地供应，有源源不断的新房出来。
这种现象其实存在一个问题：如果一对夫妻因为目前经济拮据，只买了小二居，打算五年后再置换成三居室，用来置换的房子很有可能卖不出去。
所以从供需端来研判，我认为青岛未来楼市还可能存在下行空间，毕竟不断积压的二手房现在被「冻结」了，一旦这部分房源流向市场，便会让整个市场承压。
但也不得不说青岛房价下行空间有限，因为有经济和人口作为支撑，这是楼市最好的强心剂。
三、几点购房建议
如果你打算在青岛投资，我劝你还是及早收手，资产持有成本实在太高。
如果是刚需族，其实任何时候都是机会，因为在买房这件事上，很难真正踩准最低点，只要在底部区间内就算是购买的黄金时段了。
买对房子永远比何时抄底更重要 ，因为对的房子不仅可以让你享受房价上涨带来的资产增值，也能在房价下行周期中抗跌。
在第一部分中，我已经明确提到，崂山、城阳、李沧、市南、市北等传统意义上的青岛城区坑跌性较强，建议关注这些区域的房源。
当然也不是说这些区域的房子可以闭着眼睛买，还需要认真研究有无学区，是否靠近地铁、医院，现在或未来附近有没有大公司等等 。
因为这些因素会让你的房子变得更加稀缺，更加值钱。
另外，由于现在青岛二手房市场遇冷，也是入手二手房的好时机。
相比新房，二手房有自身的优势，比如所见即所得，可以知道房子具体情况，周边的配套已经完善，未来的升值空间也较为明晰。
希望这篇分析能给你买房带来帮助，这次先聊到这。如果你喜欢我的内容，欢迎关注公众号买房经济学，从另一个维度看世界。
閱讀更多 買房經濟學 的文章
