寫在前面
國家這麼大、人口這麼多，40年前，在經濟戰線上，要把人民的住房水平搞上去是一件大事情，無法迴避，也無法馬虎。
也是從這時候起，每一次住房重大的改革突破，都是以打破思想禁錮、解放思想為先導，湧現了一大批改革決策闖將。顧雲昌是其中一分子。
憶過去，評現在，謀未來，見證和參與40年重要關頭房改的顧雲昌有好幾個“沒想到”：原來反覆糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，在真正實施中，反而很容易解決；相反，我們認為容易的事情，反而現在還是一個大問題。
中房報記者 許倩丨北京報道
“有人把房價上漲的責任推給房改。”思維敏捷的顧雲昌搖著頭否定了這一說法。他認為，房價高漲不是房改帶來的直接結果，其背後的推手是供求關係、貨幣超發、土地財政、投資渠道不足等多種因素交互催發。
從上世紀70年代末進入國家建委，跟隨改革開放的步伐，顧雲昌就開始著手商品住宅研究，是見證和推動國內房改和商品住宅發展歷史的重要人物。
1998年7月3日，“23號令”——《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺，當時顧雲昌擔任建設部政策研究中心副主任。他參與並作為主筆人之一的這次1998年房改方案，汲取了之前18年試點和討論的成果，開啟了中國商品住宅的時代閘門。
回望改革，顧雲昌表示，1998年住房制度改革是一個分水嶺，前20年（1978-1998年）是中國住房制度改革探索試點的20年，後20年是房改政策制定後房地產市場得到迅猛發展的20年。
“這40年感觸最深的就是改革開放對中國經濟、社會、百姓生活帶來巨大變化。20年前房改時曾有機構讓我預測未來房地產金融會有怎樣的發展，沒想到的是，現在房地產金融特別是住房抵押貸款的發展程度遠遠超出我們的預測。更沒想到的是，1998年房改後，中國房地產市場發展會如此迅猛，給中國經濟發展帶來如此巨大的影響。”顧雲昌感慨道。
住房制度改革發展到今天，又遇到了新的問題，顧雲昌稱，主要是房價泡沫問題。誰都想不到中國房價在過去十幾年裡翻了最少六七倍。但有人將高房價的原因指向住房制度改革，是不對的。
“1978年，完全和過去不一樣的經歷”
1998年，顧雲昌正在主持“世界住房日”會議，此前房改方案剛剛發佈
從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，改革開放40年間，我國住房制度經歷了巨大變革。
“中國房地產真正發展是在（1978年）十一屆三中全會以後。前20年即1979年至1998年是一個階段，這一階段在如何解決中國人民住房問題上進行了有效的探索和試點。從1998年國家召開房改工作會議到鼓勵老百姓買房直至現在，是第二個階段，這一階段是政策制定後房地產得到迅猛發展或快速發展的20年。”
回憶40年人生經歷，顧雲昌感慨道，我非常有幸參加了住房制度改革，並擔當主要制定人之一。“這40年感觸最深的就是，改革開放對中國經濟、社會、百姓生活帶來巨大變化。”
顧雲昌是1979年進入北京的住建部工作，當時這個單位還被稱為建委。對於顧雲昌而言，1978年前後是兩段完全不同的人生經歷，他的生活與房地產改革發展緊緊連在一起。
在1979年進入國家機關工作之前，顧雲昌曾在陝西漢中地區一個小縣城的建築公司工作，結婚用房是那種由牛毛氈臨時搭起來的房子。“地上鋪的是沙子，房頂和牆體都是牛毛氈，不隔音。每當夜深人靜時候，連針掉地上的聲音都能聽見。”顧雲昌回憶道，1980年仍然住的是工棚，住房條件很差，後來住的是住建部大院，而現在他住在四環邊上一套一百六七十平方米的個人商品房中。
這要歸功於住房商品化改革。“上世紀80年代到90年代20年中，我們經歷了無數次的（住房）改革探索和研究。總的思路是按照鄧小平的講話，所以說鄧小平是中國住房制度改革一功，以住房制度改革為重點的改革對中國經濟的推動作用巨大。” 顧雲昌說。
1978年9月，中央召開的城市住宅建設會議傳達了鄧小平的一次重要談話，大體精神是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。建築業是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門。在長期規劃中，必須把建築業放在重要位置。
1980年4月2日，鄧小平同志就住宅問題再次發表重要講話，指出:“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整。要聯繫房價調整房租，使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子，租金應該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯繫起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法”。
鄧小平的講話雖然沒有使用“住房商品化”的提法，但卻涵蓋了住房制度改革和今後我國住房政策的基本思路。
這次講話成為中國住房制度改革的總綱領。
“房改是中國最成功的改革之一”
從住房政策探索試點到1998年房改方案起草至最終確定，顧雲昌參與了全過程。
1983年12月9日，中國住宅問題研究會成立，這是一個由國家政府機構主導的學術研究機構，也就是後來的中國房地產及住宅研究會，現改為中國房地產研究會。從那時起，顧雲昌開始組織和參加研究中國房地產的商品化理論與途徑以及土地問題。
1997年9月開始，顧雲昌作為主要制定人和執筆人投入到房改方案研討和文件起草中，半年的時間裡不知開了多少次會議，反覆論證多種方案，他感到壓力大、責任也大。“現在看來仍有許多迷茫、爭論，還有一些觀點受到質疑，比如一些人將高房價指向住房制度改革。”但在顧雲昌看來，房改是中國最成功的改革之一，對中國房地產和中國經濟的推動作用巨大。
顧雲昌告訴記者，他印象最深的是當時寫過一篇文章，叫住房制度改革四輪啟動。
四輪就是分配製度改革、供給制度改革、市場制度改革、房地產金融體制改革四方面。主要內容是：改變過去的實物分配為貨幣分配，對不同收入家庭採用不同住房供應制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經濟適用房，中高收入家庭提供商品房；住房市場交易體制要有二手房租賃市場；發展房地產金融，特別是住房抵押貸款。
“至今房地產行業仍在沿用當年的房改思想，而且在不斷深化中。”談到房改內容，顧雲昌如數家珍。
“我研究了20年，還是沒想到住房制度改革後房地產發展會如此迅速，給中國經濟帶來如此巨大的影響。”顧雲昌說，當時有機構讓我預測房地產金融會有怎樣的發展？我們當時有過預測，但沒想到最後住房貸款金融制度發展遠遠超過我們的預測，我們想不到房地產會有這麼大的發展。
同樣令顧雲昌“沒想到”的是，“原來反覆糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，在真正實施中，反而很容易解決；相反，我們認為容易的事情，反而現在還是個大問題。”
購房補貼當時被認為是一個很難辦的事情。顧雲昌說，“當時我們認為大家工資低，給多少購房補貼引起過爭論。按照四年房價收入比來算，買一定標準的房子付的錢相當於四年收入，老百姓能接受；超過四年的部分國家補貼。實際上大量企業沒錢，民營企業不可能給補貼。推向市場後，當時很多人不理解。當時有人罵我搞什麼房地產，還要我們掏錢，分房不是很好嗎？當時一百來人開會討論補貼事宜，爭論不休。”
在實踐中，貨幣化問題其實迎刃而解。當時，國家曾建設公房出售試點推廣。推向市場後，人們接受了住房買賣，而且覺得舊公房很便宜。
而有一些問題，顧雲昌說，在當時看來比較容易，但直至現在也未能解決。如保障房分配製度改革。
顧雲昌回憶道，經濟適用房當時提出只售不租，當時很多人不理解為何這樣。當時的朱總理認為，搞住房制度改革更重要的問題是解決中國經濟增長點。1997年金融風暴後，中國經濟不景氣，朱總理提出住宅建設可以成為經濟新增長點，要打破過去公房出租的情況，鼓勵老百姓購買。如果政府蓋房後出租，錢收不回來；賣出去接著蓋，這樣鋼鐵水泥過剩問題就解決了，經濟增長點找到了，老百姓買房改善居住條件也高興。
“當初也曾設想中國像新加坡那樣發展公屋和租房解決住房問題，但實際上沒有這樣發展。大多數城市採取的北京方式，即發展商品房。而上海恰恰應該搞經濟適用房市場，但結果也是發展的商品房。東北地區60%-70%的住房都是由經濟適用房構成，所以當時好幾年房價漲不上去有這個原因。”顧雲昌說，當年在北京等地的經濟適用房是敞開供應，只要有錢就可以買。世界其他國家對於保障房家庭一個個登記在冊，而我國則是粗獷式開發經濟適用房，到底哪些人應該有資格申購併不明確，而且政策老變，頂層設計不可能很完善。
儘管有一些迷茫，最後中國住房制度變革成功了。房地產市場的形勢在房改啟動二三年後發生了巨大變化，在強大的購買力推動下，出現供不應求、房價高企。一輪輪的調控後又是，一輪輪地房價上漲。
新的問題：房價泡沫
“有人把房價上漲的責任推給房改。”顧雲昌搖著頭否定了這一說法，房價高漲不是房改帶來的直接結果，其背後的推手是供求關係、貨幣超發、土地財政、投資渠道不足等多種因素。
顧雲昌認為，客觀看，一是貨幣問題，即M2增速過快，只要貨幣寬鬆，大量的錢必然會流入房地產，但貨幣緊繃又會產生各種問題，尤其在中美貿易摩擦下；二是土地財政問題，現在的財政體制必然導致地方政府依靠土地出讓來養活財政，地方政府內心肯定是希望房價漲；三是投資渠道；四是土地供應制度，即土地出讓由政府壟斷，房地產市場化是開發以後的市場化，而土地市場卻不是市場化的，而是政府壟斷。當然商品房市場限價令下也變得不完全市場化，只有二手房市場是真正的市場化，但歸根結底還是土地資源。而長效機制就是針對房價上漲過快研究出來的根本解決思路。
“儘管房地產品質有了很大提升，但是還不能滿足老百姓需求，保障方面遠遠沒到位。尤其是大城市房價泡沫很多。”顧雲昌語重心長地表示。
當記者問到對年輕人買房有何建議時，顧雲昌說：我始終認為，年輕人買得起，有條件買，就買。
“國家鼓勵租賃房是要滿足買不起房人群的需求，因為政策情況下，許多國家房價都是十年左右甚至五六年翻一番，我國房價現在不是在正常情況下，我國城市化進程還在推進，未來還有很多農民工進入城市，拆舊建新還會帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會導致喪偶老人獨居、年輕人一人家庭越來越多，住房剛需還會增加。”
對中國人均住房套數和居住面積，顧雲昌分析認為，現在中國住宅戶均1.1套，中國人均建築面積大概在35至40平方米之間，與一些西方發達國家差不多，但發達國家的面積是使用面積或者室內面積，比中國的建築面積大25%到30%，可見中國人均住房面積並沒有到位。而且，中國現在城鎮化率是58%，戶籍人口的城鎮化率是42%左右。我國城市化進程還在推進，從42%或58%到基本實現城鎮化的70%，未來還會有多少人進城？房子夠不夠？
“目前最多是階段性的飽和，中國住房市場還有很大發展空間。”顧雲昌說。
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