現在投資客的心態怎麼樣了？

投資客是樓市不可忽視的一群人。

他們力量很大。

從基本面來講，現在整個樓市處於一種微妙的橫盤狀態。尤其新房，由於限價相對靈活，價格稍微有點抬頭，但只要有一點點離譜，就會被市場拋棄。自住購房者和開發商都非常謹慎。

那麼投資客呢？

一位買房投資的朋友說：真正老道的投資客早就停手了，正站在一邊端倪行情變化。那些還在投資買房群鼓吹要投資炒房的，大多是偽投資客。

想知道還有多少投資客，跑幾趟環杭樓盤就知道了。

比如“投資熱土”海寧，不管許村還是靠下沙區域，來電來訪都不止腰斬了吧？消失的這部分數據，就是投資客跑走的緣故。幸好，這兩個區域，還能吸引自住需求。

其它環杭區域，應該更加慘淡。聽說嘉興、湖州有不少投資客已經被高位套牢了：要麼保證現金流做好長持的準備；要麼只能割肉逃頂。

你需要明白一件事：為什麼8月開始行情轉變？

恐慌。上半年，購房者恐慌便宜的房子快被搶光了，下半年開發商恐慌價高的房子太多賣不出去。牛市肯定是過去了，要在熊市裡呆多久，還不知道。

對於投資客，說幾個觀點：

一，之前高位減倉，資金充裕，且有房票的，性價比極高的樓盤去搖吧。二手房也可以淘起來了，有機會就上。

二，只要現金流沒有問題，不是很差的房子，請拿住，不要隨便在熊市裡拋貨。

三，有錢有房票的，杭州還沒買的，趕緊配置，不用等。長期看好，別管短期何時見底。

四，有錢沒房票的，機會在環杭這些不限購區域。但千萬別急，等待右側入場的機會。

1.

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預算350萬、老破小+學區房、抗跌能力

@喬巴

想給小孩購買一套學區房，預算350萬左右。看到保俶南路有一套老破小，房子看過了屬於簡單裝修，房東年紀大了想套現養老。報價44000左右，現在市場行情下，這個價位是否可以入手？

樓先生：相比上半年頂峰時期，二手房的整體價格都滾下山頂了，學區房的價格也慢慢出現鬆動。至少目前不用焦慮盲目追高。不過相比起來，學區房是剛需中的剛需，還是挺抗跌的。而且，根據近幾年的出生率來看，猴寶寶和馬寶寶數量驚人，接下來，學區房的需求量有可能達到一個波段的峰值。

對你來說，確確實實用得上的學區房，只要在自己承受能力內，不用為市場一時波動而忐忑糾結。另外，看這套房子的價格，還是很便宜的，如果沒有特殊的缺陷，比如樓層、朝向以及樓棟的位置等等，可以考慮入手。

2.

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投資/二手商住、現金130萬、青山湖科技城

@阿光

老師好。 請問錢江新城的類似悅璽的二手商住房可以接手嗎？在錢江新城上班，已經購入一套住宅在還貸。 目前手裡有130萬。值得投資一套小公寓嗎？ 目前二手房價格在下降會影響到公寓嗎？

樓先生：肯定會受影響啊，行情變化的方向肯定是一致的。現在只不過是慢慢從過熱狀態走向正常，如果沒有外力強行刺激，下行通道將進一步打開。其實，酒店式公寓已經受到不小的影響了，雖然整體價格還沒明顯回落，但銷售上已經有阻力了。

認識到當下的行情，市面上大多數的酒店式公寓產品，還是應該稍微謹慎一些。或者說，手上還有閒錢，要是還有房票，不如多關注限價新房。如果確實沒有房票了，又還想把錢花出去，其實也可以考慮青山湖科技城的不限購新房，1萬3到1萬8的價格，長遠看，也比酒店式公寓有前途。

至於錢江新城悅璽這樣的二手酒店式公寓，佔據著絕對核心的資源，這樣的房子很有稀缺性，但從投資角度出發，已經不是很好的時機了。考慮買這樣的房子，還是應該多一點自住思維。純投資的話，不是很建議了。

3.

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保利濱江·上品/濱江金茂府、學區、改善

@Jessie茜

你好。在關注保利濱江·上品和濱江金茂府的疊拼，一家四口，自住改善，因為孩子過2年上小學，所以希望學區能好一點。兩個樓盤都實地去看過，如果考慮保值性、學區和交通便利來說，不知能否給予建議，謝謝。

樓先生：居住體驗方面，要不要考慮呢？從產品類型看，上品是比較常規的豪宅，也是比較常見的大平層，可能與你目前的居住感受沒什麼不一樣，而當下很流行的疊墅，樓上樓下的格局，會有不同的新鮮感。濱江金茂府的疊墅沒有做科技系統，實在有些遺憾，但從稀缺性來講，能彌補這一點，瑕不掩瑜。

如果不在乎這點，我們再去看其它方面。比如地段，錢江新城這邊會有一些優勢，作為杭州首席豪宅區的地位，很難撼動。濱江算是後起之秀，更多是看今後的潛力。交通方面，差距不大，不需要太多比較。至於學區，期房的學區都是待定的。根據就近劃分的原則，濱江金茂府大概率是丹楓小學，上品很有可能也划進勝利小學，相比之下，勝利小學要知名得多。

其實不管是濱江金茂府還是上品，都是當下改善關注的重點樓盤，都很讓人心動，就看你自己喜歡哪個多一點，就買那個吧。濱江金茂府剩下最後60多套疊墅，預計年底前會推出，估計還是會多人搖一套房。你要想好，這個房子錯過了就沒有了。

4.

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萬達廣場附近、次新房/萬科·中城匯、置換

@廿四_Billy

你好。關注了你們有一段時間了，文章都寫得有理有據，非常贊。2012年在下沙文澤路買了房子，沒貸款了。因為人在城西工作，所以想考慮置換到萬達廣場附近，也是主要考慮二手準新房，這個時間點合適嗎？如果有客戶，可以低價一點出手，再入手城北這邊嗎？

樓先生：任何時候置換都是可以的，而且市場下行時，置換的機會也會更多一些。考慮到你的實際情況，應該要去折騰一下，只要能夠換到一套自己會住的房子，還是很值得的。還有一點，我們不鼓勵瘋狂加槓桿，但在這個人民幣不斷貶值的環境下，適當加一點槓桿，也是需要的。

但現在行情下，二手房出售會有不小的阻力，不會那麼順暢。二手房市場的偶然性很大，並不是你降價了就一定能賣出去。所以，是否要降價賣，取決於你的急切程度。如果你急著換房，那要先表現誠意，適當的降價也是可以理解的。從中介角度來講，對於房東降價的房源，也會向客戶重點推薦。

往城北這邊考慮，新房的選擇挺少的，只有一個萬科·中城匯，有84方、102方和122方三個主力戶型，均價4萬，含4000元的精裝修，這個價格不見得多划算，但還是值得考慮的。接下來，這個樓盤還有不少供應，可以關注起來。至於附近的次新房，可以有不少選擇，只不過次新房的價格還不明朗，先觀望一陣吧。

5.

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購房入戶、三年不能交易/不能抵押、置換

@陸蓓

外地戶口，東方郡一套87方，2016年限購前貸款買入，利率4.2%，想通過購房落戶，需要還清貸款，糾結購房落戶的房子三年內不能賣，騰不出錢買以後的綠城濱和路項目或保利·澄品，請問如何操作，或現在還有購房入戶的房子三年內不能賣的規定嗎？

樓先生：確實有這樣的規定，即購房入戶的房子三年不能買賣，也不能抵押。所以，你的情況是“魚與熊掌不可兼得”，兩者只能擇其一。從政策走向看，短時間不大可能放開限購。對你來說，目前也找不到更好的操作方式，既然事實如此，那就按兵不動、隨機應變。

也就是說，如果只是為了獲取買房資格才去還清貸款辦理落戶，那就不建議這樣做，至少暫時可以打消這個念頭。為什麼呢？一方面，行情進入小週期，房價很難再暴漲，所以不用著急。預計明年行情會更難。另一方面，一切取決於政策走向，尤其明年開春後，密切關注政策的變化。

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