开发商方面认为并声称，地下室架空层公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有。这种认识对吗？NO
唐震东律师团队解答:公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有”这句话的前半句毫无疑问正确，但后半句缺乏基本专业常识，且完全没有法律依据。后半句是糊涂、不负责任、视业主巨额共有物权利益为儿戏的的谬论。该谬论已经忽悠了很多普通人乃至一些“专家”。
现指出其谬误如下： (1)“未公摊的就不归业主共有而归开发商专有”完全没有法律依据。 我国没有哪一部法律、行政法规规定了以面积是否进入公摊作为界定开发商与业主之间不动产权属的依据与标准,更没有哪一部法律、行政法规规定了凡是没有进入公摊面积的部位就是开发商的专有部分、就不是业主的共有部分。 正确的认识应该这样：凡是计入了公摊的，毫无疑问是业主共有的；没有计入公摊的，并不表示就不是业主共有的。 实际上，许多没有计入公摊面积的部位都归业主，不归开发商。 比如：《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊B3.1 第三款规定：“为多幢服务的警卫室，管理用房不计入共有（分摊）建筑面积。”但不计入分摊面积的上述物管用房法定属于业主共有。 又比如：《房产测量规范》 8 ．2 ．2 之c)规定：“未封闭的阳台计算一半建筑面积。”这也就是说，未封闭的阳台的（另）一半是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积的（另）一半阳台既然连建筑面积都不计算，就足以表明这（另）一半阳台不能计入公摊（面积都“没有”，何以公摊？），但又有谁敢说：因为未封闭阳台的（另）一半没有列入公摊，所以这（另）一半阳台是开发商的？ 再比如，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）3.0.13 规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”但又有谁敢说：因为凸(飘)窗的（另）1/2面积没有列入公摊，所以这（另）1/2面积的凸(飘)窗也是开发商的？顺便指出，在阳台面积计算方面，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）作出了最新的规定，其3.0.21规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。” 如果未列入公摊的就是开发商的谬论能够成立，那么就会人人自危。不管你是法官、是律师、是开发商的员工还是其他公民，只要你购买商品房，说不定什么时候你家的房屋，也随时会被开发商以不侵犯你的住宅权为由而利用你家的一半阳台、一半凸(飘)窗了。这是什么逻辑？只能是强盗逻辑。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明文规定了判定共有部分的法定标准。这个法定标准为：不是专有(权利)部分，就是共有部分。即，公摊与否不是判定共有部分的标准。
(2)共有面积（共有部分）本来就分为“应列入公摊的共有面积（共有部分）”和“不应列入公摊的共有面积（共有部分）”两种。 “不应列入公摊的面积（部分）”指的是规则上不允许分摊、但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积以及公共开放空间的面积，比如上面讲的为多幢服务的警卫室，管理用房面积（部分）等等。 由于商品房销售普遍以建筑面积计价，而建筑面积又由套内面积加分摊面积组成，为了维护购房人的利益、规范商品房销售行为、避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人利益，国家才制定了共有建筑面积分摊规范。 即，何种部分应列入公摊，何种部分不列入公摊是为了房产测绘、统计以及维护社会公平正义的经济秩序等等方面的管理需要、结合物业自身的规划条件属性，由我国相关政策、规范直接规定的，并不是将其或为了将其作为确定不动产物权归属的标准。 比如：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条就直接规定了“作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积”，即：不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊。即：人防地下室法定不公摊。 总之，除法律另有明文规定的外，“登记”才是我国法定的、用于确定不动产专有部分物权归属的标准。即：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登记办得产权证的地下室、架空层，毫无疑问都是共有部分。
(3)列入公摊的建筑物自身必须具备公摊属性。 只有计入了容积率的部分才可以公摊。没计入容积率的地下室、架空层不允许公摊，是共有部分,是不应列入公摊的共有部分。
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