但凡关注一点楼市的朋友，一定不难发现近几年来，武汉楼市越来越多的楼盘都流行“高低配”。所谓“高低配”其实就是由高度完全不同的两种或多种物业类型组成。
武汉“高低配”楼盘一般的组合有三种：
高层+洋房
高层+别墅
高层+洋房+别墅
是的，相信大家也看出了，每种组合里面都会有——高层。所以，这类业态基本就是高层楼盘规划中加入了不少低密的产品。
在武汉，无论刚需盘还是高端盘，都流行配置低密度产品，因为居住舒适度更高，这个道理大家都懂。那么，在高层楼盘中加入低密的洋房或者别墅，楼盘的居住舒适度就得到提升了吗？
在这里，笔者需要给大家科普一下——“容积率”。容积率=建筑总面积/用地面积，容积率不是开发商随便修一修之后计算得来的，而是在拿地时就已经被土地规划局规定好了。也就是说，用地面积固定、容积率固定，可以修建的建筑总面积就固定了。
△成都某楼盘实景图
而建筑面积越大可销售的面积越多，开发商能获取的利润就更高。相反，建筑面积越大居住的密度越大，舒适度就会降低。所以，对于开发商来说，容积率决定了成本的占比；对于住户来说，容积率决定了居住的舒适度。
在武汉，多数高低配楼盘的容积率相比纯高层楼盘的容积率更低，但是这并不代表你买了这样的高层房源就能享受到洋房、别墅这样的低密环境。
我们再看这样一组数据，要买一套相对舒适的住宅，不同业态的参考容积率如下：
独栋别墅：02.-0.5；
联排别墅：0.4-0.7；
6层以下多层：0.8-1.2；
11层以下小高层：1.5-2.0；（有的“洋房”可以参考以上两个值）
18层以上住宅：2.5-4.5；
高层的容积率可以达到别墅的3倍以上。
如果一个高低配楼盘的容积率为2.5，同时存在高层、洋房、别墅三种业态，他们之间的容积率是不可能平均分配的，在土地指标不变的情况下，在保证了洋房、别墅低密之后，高层的容积率有可能会被提升到一个更高的值。这个时候也因为洋房的存在，意味着高层、超高层必须更大密度、更小楼间距、更少公共空间，进一步压缩绿地，才能为洋房区域创造更舒适的空间。
所以，高低配在某种程度来说就是品质楼盘的“大杀器”，但如果打造成纯高层社区，结果又会让你惊喜。
通常情况下，一个小区的整体容积率2.5左右做高低配还尚可以理解，像位于四新大道上的某盘，项目整体容积率已经3.21了，还要做高低配。这种容积率的小区，因为洋房的挤压，高层容积率会被抬高多少？大家可想而知了...
而搭配这种业态的楼盘在四新片还挺多，例如位于江城大道上一个比较有名的网红盘，项目总建面约110万方，总共分7期开发，产品覆盖别墅、洋高层及超高层住宅，项目整体容积率2.1，绿化率35%。
目前，该网红盘预售证已拿，预计将于近期开盘，将推出建面约201-358平毛坯别墅房源，均价约41000元/平，另在售建面约116-172平米毛坯住宅均价14500元/平。
其实，一个新建小区最能拉低容积率的无非是多层、别墅。不仅仅是容积率，在绿化的分配上其实也存在一定的争议点。高低配楼盘销售过程中，开发商往往会把视野好、绿化高，高层的价格享受别墅的环境作为一大卖点。视野开阔这点是真的，但是绿化高就不一定了。
别墅和洋房很多时候都会设计出“花园”这样的营销利器。但是这部分绿化是计入小区整体绿地当中的。私家花园面积越大，高层住户就会失去更多的公共绿地。高层和别墅如果是互通的还能到处逛一逛，但有的小区会在高层和别墅区设置围栏或者挖一条小河将两者隔开。不要说绿化了，高层住户的中庭活动范围可能都会减少。
这种比较典型的项目就是位于汤逊湖旁的一个热盘，该项目高层与别墅搭配，看似只有1.0的容积率，实则是大规模别墅的功劳，高层能够享受实则少之又少。不然交高层物业费和交别墅物业费的差别怎么体现出来？
在武汉，规划这种特殊排布方式的还包括一些尚未开盘的项目。这样拉高排低的布局方式，开发商也是拼了。
那为何开发商对这种操作模式趋之若鹜？
事实上，这主要是由于地价太高，一些开发商只能做“高低配”产品，通过这种配置把产品价格往上提。比较典型的项目位于光谷的一个网红盘，该项目四期于2018年10月加推，高层均价约22000元/平，洋房均价约26300元/平，差价高达4300元/平，这即是“高低配”的真正用意。而对购房者而言，只有根据自己的喜好来选择这些比较特殊的产品了。
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