瓣瓣瓣玛玛

这两年，对一二线热点城市的持续调控，减弱了房价的波动，而不是其他。

首先，官方的数据显示，一二线城市的房价确实还较为坚挺。

统计局的数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，二手房销售价格同比上升1.0%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨10.4%，二手房销售价格上升7.6%。也就是去年10月到今年10月的一年间，一二线城市的一二手房的价格还在上行，只是一线城市上行的幅度很小，二线城市上涨的幅度仍然较多。

在政策面的调控下，短效政策对房价的波动起了一定的抑制作用，但这种调控确实在一二线热点城市不能放松。

其次，房企很缺钱也是事实。

调控的目标之一，就是降低房地产的杠杆率，从金融角度来讲，就是严防资金流向房地产，鼓励资金流向实业。由于房地产普遍杠杆率倚高，一些中小房企在融资无门后资金链断裂关门也就不会奇怪了。

在本轮调控的两年多的时间里，房企的融资通路是不断收窄。受此影响，房企的运营策略也在改变，加速项目资金回笼，放弃部分利润重视现金流，甚而不少房企放缓了拿地的脚步。

近期房企获得银行授信的情况有所改善，这从一些消息中可以看到。而且，年末还有一个最新消息是，11月份30余家房企发布了境内外融资公告，总规模达到了超1000亿元。

第三，一二线城市房价较为坚挺有其原因。

一是这些城市大多是人口净流入的城市。人口净流入量较大的城市，楼市需求就较为稳定，无论是住房市场，还是租赁市场，这个需求都是跟人口流入量有关的；二是这些城市的城市建设更完善、公共资源更丰富，更适宜发展与生活，这会在房价中有较多的体现；三是这些城市的土地价值较高，房价走高是综合因素，并不是开发一端决定一切；四是历史的房价高位，拉升容易拉跌较难。

最后，楼市目前主要还是体现在成交量下行，高房价预期有所被破。要想让一二线房价下行，一是当下的调控不能放松，二是长效机制的建立可以期待，三是土地制度需要改革。在长效机制中，税制的改革很是受到关注，比如说房地产税、遗产税等。

波士财经

现在房地产市场就是这样一个怪现象，有些中小开发商楼盘销售惨淡，房子卖的并不好，但是房价却随行就市，别人楼盘涨的时候，自己也跟着涨，宁可一月不开张，也不打折销售自己的房子。

之所以开发商们不约而同的宁可不卖也不降价的策略，不是因为他们不懂得打折销售，薄利多销，早点回笼资金的道理，是因为房价没法降。具体原因我想有下面几种。

第一 和我们国人一直是买涨不买跌的心里有关，如果说房地产一旦降价，可能销售上更为惨淡，到时价钱一旦降下来再想涨上去就不大可能，还会面临房子价钱降了，销量也降了的尴尬境地。

第二 大的地产商有资金的支撑，它们能够度过房产销售的淡季，待到市场利好的时候，依然可以把自己的房子卖个好价钱。

第三 房地产的特殊性决定降价也不是开发商能够说了算的，特别是一些三四线城市，政府的财政收入很大一部分依赖地产行业，如果个别地产商私自降价可能会打破当地，地产市场的格局，再加上很多地产商也会觉得，肯定会有利于房产市场的新政策出来。

第四 很多楼盘已经销售一部分楼房，如果半道降价，不但是怕吸引不来新顾客，恐怕买过房子的老顾客也会来退房，这种作死的行为他们绝对不会干。

第五 国家对房产市场的调控目标是，让房地产市场有一个健康平稳的发展，即会打击房价的持续增长也会防止地产商的恶意竞争，所以房价会在一个范围内小波动，不会大起大落。

你觉得会是哪一种原因的可能性大呢？

小丽看房

这两年，房地产企业确实出现了不少的倒闭潮，裁员潮，这其中也包括了房地产企业的上下游企业，日子都不怎么好过，不过，这种现象的产生不是一个坏事，这几年，出现了大鱼吃小鱼的状态特别多，房地产企业的并购，给市场带来的影响也很大的，小的开发商企业慢慢的被吞掉其实不是什么坏事，小的开发商企业资金链不完善，后续开发后劲不足，这些都是房企破产的原因所在，这对于买房子的老百姓来说，其实也属于一个灾难，所以，房产破产都是暂时的，这些都是一个行业整合必经之路。

下面来说说，为什么房价还是居高不下的问题，房价是由市场所决定的，房企的破产只是行业的一个小角落而已，包括现在在长春，之前信达企业退出房地产，然后天津的一个万顺的公司，收购了之前的信达的项目，后来万科又收购了万顺公司的地，开发新的楼盘，这些其实都是一种企业并购的现象，被万科收购后，房价直接上升了一个档次，品质也上升了一个档次，这些楼盘购买的老百姓乐开了花，这只是冰山一角，别的楼盘也是，虽然有的烂尾状态，但是房价还是在那放着，老百姓都希望他能建好涨起来，作为长春这种三线城市都是这个状态，别说二线城市，一线城市了，老百姓买房子，要是手里房子降价，他肯定是不会卖的，宁可放在手里，租出去，都不会出手，政府呢，土地这几年拍卖都是价高者得，就拿长春土地价格来说，现在拍卖的土地，基本都是五环开外了，虽然长春现在没有五环，但基本属于城郊边缘的位置，莲花山，北湖，这些都是特别偏的位置，在2016年左右，那面的房子均价才不到4000元每平米，现在呢，看看他的地价，都达到了四千左右，加上开发商的建筑成本，税费人工费等等一些列费用，他卖8000都得说成本出售了，所以房价怎么会降呢。

所以，那些看房企破产，就觉得是不是房地产市场要崩盘的状态的看客们，我个人认为，你们不要认为个别的房地产企业破产，房价就会掉，在我看来，在中国这种经济环境下，投资东西，什么最保值，还得是房子，这只是企业整合的一个状态，千万不要被所以看衰房地产的专家所蒙蔽，对于有购买需求的购房者来说，什么时候都是买房的最佳时机。

你是炒股的，现如今，你还在亏？为什么不擦亮眼睛？我们只有尊重市场、敬畏市场、顺应市场、严格遵守交易纪律才能生存下去，我们只有牢牢把握输少赢多的机会，摒弃患得患失的想法，才能在市场中立于不败之地。如有需要，子豪老师愿成为你投资理财路上的良师益友！可添加公众号【陈天解股】，至少能让大家解决以下三个问题：短线买卖点问题；个股中线趋势把握；选股难，买了就跌卖就涨问题。温馨提醒：入市有风险，投资需谨慎。祝广大投资朋友投资成功。

这两年，房地产企业确实出现了不少的倒闭潮，裁员潮，这其中也包括了房地产企业的上下游企业，日子都不怎么好过，不过，这种现象的产生不是一个坏事，这几年，出现了大鱼吃小鱼的状态特别多，房地产企业的并购，给市场带来的影响也很大的，小的开发商企业慢慢的被吞掉其实不是什么坏事，小的开发商企业资金链不完善，后续开发后劲不足，这些都是房企破产的原因所在，这对于买房子的老百姓来说，其实也属于一个灾难，所以，房产破产都是暂时的，这些都是一个行业整合必经之路。

下面来说说，为什么房价还是居高不下的问题，房价是由市场所决定的，房企的破产只是行业的一个小角落而已，包括现在在长春，之前信达企业退出房地产，然后天津的一个万顺的公司，收购了之前的信达的项目，后来万科又收购了万顺公司的地，开发新的楼盘，这些其实都是一种企业并购的现象，被万科收购后，房价直接上升了一个档次，品质也上升了一个档次，这些楼盘购买的老百姓乐开了花，这只是冰山一角，别的楼盘也是，虽然有的烂尾状态，但是房价还是在那放着，老百姓都希望他能建好涨起来，作为长春这种三线城市都是这个状态，别说二线城市，一线城市了，老百姓买房子，要是手里房子降价，他肯定是不会卖的，宁可放在手里，租出去，都不会出手，政府呢，土地这几年拍卖都是价高者得，就拿长春土地价格来说，现在拍卖的土地，基本都是五环开外了，虽然长春现在没有五环，但基本属于城郊边缘的位置，莲花山，北湖，这些都是特别偏的位置，在2016年左右，那面的房子均价才不到4000元每平米，现在呢，看看他的地价，都达到了四千左右，加上开发商的建筑成本，税费人工费等等一些列费用，他卖8000都得说成本出售了，所以房价怎么会降呢。

所以，那些看房企破产，就觉得是不是房地产市场要崩盘的状态的看客们，我个人认为，你们不要认为个别的房地产企业破产，房价就会掉，在我看来，在中国这种经济环境下，投资东西，什么最保值，还得是房子，这只是企业整合的一个状态，千万不要被所以看衰房地产的专家所蒙蔽，对于有购买需求的购房者来说，什么时候都是买房的最佳时机。

媒体人阿七

今年房地产调控是有史以来最多的一年，不仅是房产中介有很多人转岗了，干不下去了，开发商日子也不好过，部分中小房企破产被大型房企并购。而被大型房企并购的这些中小房企由于前期盲目扩张业务，才会有今天的结局。先分析一下，房企破产的原因：

一方面，盲目高价拿地，自食其果。前几年为了争当地王，高价拿地，现在地价下跌，有的土地是低溢价成交，甚至流拍，地方政府又开始控制房企新开楼盘价格，在这种情况下，房企很可能出现亏损。南京某楼盘地王，今年9月开盘，2016年成为地王时，地块价格23000元/平方米，现在售价是26000元/平方米。像这样的价格，开发商肯定是越卖越亏，但是为了回笼资金还债，房企只好亏损销售。

另一方面，前些年业务扩张过快，现在各家房企负债率普遍在90%以上，在这种情况下，如果债务集中到期，房企又处于融资困难，目前资金又无法以全部回笼的情况下，那肯定是会出现现金流断裂而破产的。

事实上，房企破产、中介关门与房价跌与不跌关系不大，中小房企因经营不善而发生现金流断裂，被大型房企并购，这是很正常的事情。而决定房价能否从高位跌下来，就要看房地产调控能否被严格执行，今年一线城市房地产调控执行的很好，房价稳中有降，走势平稳，但没有出现大跌。但如果像上半年二线城市搞人才引进，三四棚改货币化安置，等于房地产调控旁边开了个口子，那房地产调控效果将大打折扣。

另外，货币政策的松紧，也是决定房价是否居高不下的原因。今年8月份70个城市中有67个城市房价上涨，这主要是1-7月银行新增贷款10多万亿，其中有四成流向房地产市场，在这种情况下，即使有开发商倒闭破产，房价也会因为投机性需求上升而无法回调。

房价涨跌与房企的破产没关系，与房贷利率高低有关系，如果房贷利率过低，炒房者的融资成本过低，房价怎有不涨的道理？目前虽然房贷利率实现了20连涨，但是还是处于历史的低位，离开高位7%区域还有距离，在这种情况下，即使有房企破产、中介关门，炒房者还是要炒房的，只有房贷利率升高到炒房者顾忌的程度，那么房价才会真正下跌。

不执著财经

房价涨了和房地产商赚钱或破产其实并没有那么紧密的联系。

先说二手房市场吧。

但事实是，并没有。

2017年，全国房地产商销售上千亿的只有17家。

为什么？因为，房子都是在开发商卖了之后才涨的。

为什么开发商不等价格涨了才卖？第一，政府限价限售限卖。第二，房地产商自己顶不住。

第一点好理解，我想卖你2万一平，房管局说不行，你卖2万就不给你预售证。打个8折。好吧，那就只能卖1万6了。

第二点又是什么意思呢？房地产开发虽然看起来是个实业，其实就是个资本游戏，非常费钱。很多开放商并没有那么多钱建房子，只好边建边借，但是债务到期了要还啊，那就只能赶紧把房子卖了回笼资金，捂不起啊。

所以，为什么很多房地产老板都在哭，说钱都是炒房团转走了，罪名都是房地产商背着了的原因。

再来看新房开发。

一套房子主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。

也有房地产业内人士说，商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。

其实也就10%的利润率。只要做过生意的人就知道，10%的利润率绝对不算高。

那么房价利润被谁拿走了呢？

如果把房子比作面包，大家就理解了。

面包之所以变贵了，是因为面粉变贵了。

房子之所以变贵，是因为地价变贵了。

中国土地勘测规划院的数据表明，从2004年到2014年，十年间，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。

从上面来看，其实房地产商也就是在做生意，只不过这生意比较大，一桩买卖少则几十万，多则成千上亿了所以被神化了。

做房子的买卖一样的会受到各种因素影响，比如政策影响，周期影响，比如竞争对手的影响等等。

就像面包价格涨了，面包店照样有倒闭的啊。

0立夏团子0

其实，房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价，破产是哪些开发商破产，这些都是必须要搞清楚的。

1、限价令和限售令。

这导致一二线城市新房价格和二手房价格基本上停涨了。特别是新房价格相对于二手房价格，倒挂很明显，那些有房票的人巴不得抢到一套房。限价令让开发商不怎么赚钱，但2017年大卖的房子，事实上大部分是开发商手里相对便宜的储备，所以成本低，限价令顶多让开发商不怎么赚钱，亏本还不至于。

而限售令直接冻住楼市，这种情绪会互相传递的，卖房子的人少了，房价的确不会大跌。

2、一二线城市房价有更多因素支撑

一二线城市有很多优势，比如人口因素，从去年开始很多城市开始搞人才引进，这实际上就是扩大需求，帮助开发商卖房子。

还有，一二线楼市二手房市场相对活跃，房价跌不跌某种程度上由大大小小的房东决定，而不是由开发商决定。

还有房贷因素，从2017年初开始，房贷利率不断上行，首付比例也是屡屡上调。本轮调控将杠杆率控制得比较好，那些高杠杆入市的人还是很少的，对一二线整体房价构不成威胁。

根本性因素还在于经济仍在中高速增长，一二线城市是中国经济的主要引擎，相对于其他城市，这些城市人口收入更高，配套更完善，产业更发达，大幅下跌的客观条件并不存在。

3、一二线城市主要是大开发商

看看国家统计局的数据就知道了，一二线城市只占整体销售的一部分，还有很多来自于三四线城市。事实上很多开发商2017年业绩飘红，靠的就是三四线楼市的火爆。开发商在三四线获得了现金流支持，自然不会特别着急在一二线城市降价。必须要指出的是，当前一二线城市的玩家主要是大型开发商和本地开发商，其他的中小型开发商都挤不进去了。能够进场的开发商还是有些本事的。他们在融资渠道等方面很有手段。

4、事实上的确有很多开发商在破产。

去年四季度至目前，并购贷明显上升。这说明很多小开发商已经遭遇现金流问题，2016年那波地王潮加上现在收紧开发贷款，实际上让很多小开发商被噎死了。

本轮调控已经到了啃硬骨头的阶段了，决心已经下了，不只是那些试图高杠杆弯道超车的小开发商，一批金融机构都会面临破产风险。未来的房地产不再是“百花齐放”的状态了，而是由巨头们主导，而金融经过这次洗礼，也会更加稳健。就房价而言，本领调控会让房价理性回调，这实际上是在夯实楼市，夯实房价，大跌肯定不可能了。

楼市微观察

因为一二线城市的购买力还有，说明还有需求！

楼主说的这两年小开发商破产的应该都是一些布局于三四线城市的开发商，现在在一二线城市小开发商基本上都被洗牌了，基本上都是大开发商在建房！我们都学过垄断经济，当一样东西被垄断之后。我们可以想象一下会变成什么样？

只要一二线城市的购买力，这个城市的房价就很难下跌！这些就是为什么国家严调控以后，很多小开发商破产了，但是房价还是居高不下的最根本原因！

希望我的回答对您有帮助，看完记得关注下哦😏原创！

楼市分析家

房地产市场调控力度确实非常大，仅今年1到5月份，各地出台的房地产市场调控政策就高达150次，5月份更是达到50次。但是，房价并没有出现下跌，最新数据显示的结果是，三线城市房价齐涨。也就是说，调控可能并没有能够令许多房企破产。

事实也是，从近年来房地产市场的格局来看，与其他行业并没有多大区别，也就是有实力的生存下来，没有实力的淘汰出局。因为，房地产业经过近十五年的快速发展，也到了重新洗牌的时候。就算没有调控政策出台，按照市场竞争要求，一部分开发企业也会在竞争中退出市场。所以会造成许多开发企业破产的错觉，是因为我们对房地产市场的关注度过高，看到一家房地产开发企业破产了，就认为其他地方的开发企业也不行的，真正不行的，还是那些企业。

值得关注的是，近日，北京通州的十里春风小区，就出现了开发商去年8月份将开盘价确定为4万多/平方米，到了现在开盘价却降至2万多/平方米的现象。为什么？说明房价的泡沫很多、利润空间很大，开发商操纵房价的行为是存在的。如此，开发企业抵抗调控的能力就很强，要想使开发企业破产，就不是一件容易的事。只要开发企业有能力与调控政策对抗，指望房价下跌，难度就相当大了。

所以，调控致开发企业倒闭、房价继续高企的问题，既有关联，又没有关联，既好象应当具有逻辑关系，又好象缺乏逻辑关系。只有坚持“房住不炒”的定位，才有可能使房价真正步入理性轨道。

谭浩俊

这问题看起来有点像矛盾 但是事实上却是一致的

房产调控 把一些小的房产企业和资金量不足的企业先踢出局 剩下一些大的 资金雄厚的企业国家好管控

而这些破产的房产企业给剩余的企业让出一点发展空间 而房价是供求来决定的 以目前情况来看房价突然出现拐头向下的几率比较低 主要是老百姓需要房子来提供安全感 而手上有点钱的 国家投资的渠道又不够宽 房产业的赚钱效应又那么明显 通货膨胀又那么厉害 所以有钱的来买房子等待涨价来抵消通货膨胀 一路把房价往上不断的推高 还有一个房产破产的越多 房价有可能涨的更厉害 因为供货商少了 供货商就需要提价来达到利益的最大化 就好比前几年的医药公司的整改 把不合格的企业踢出去 合格的企业提高质量要求 企业的成本就上来了 最后只能提价来转移这部分的成本 房产破产和房价依然居高不下应该也是这样一种情况

个人浅见 如有更好的见解 大家一起交流

關鍵字: 房价 城市 购房