21世紀經濟報道 張敏 北京報道
導讀：預計2018年將有近30家房企邁入“千億軍團”。而在2015年，僅有7家房企銷售超千億。“在拿地、融資等各個方面，‘規模效應’都十分明顯。”
近期，上市房企陸續發佈11月銷售業績。從公告數據來看，在樓市調控政策的影響下，大中型房企在11月的銷售額漲跌不一。一些中型房企業績增長迅速，體現出年末衝業績的勢頭；“第一軍團”的四家企業業績平淡，除萬科外，其餘三家的銷售規模都有所下滑。
但由於前期銷售規模不菲，今年前11月，多數企業的銷售規模高於去年同期，且不少房企提前完成了全年銷售目標。
值得注意的是，根據易居克而瑞的統計，今年前11月，已有25家房企的銷售規模突破千億。這一數量超過以往任何一個年份。如果考慮到其他業績不錯的企業，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。
而在2015年，僅有7家房企實現千億。短短三年間，千億軍團就擴充了三倍之多。
11月去化率不及預期
受到嚴厲調控政策的影響，到11月，房企的銷售業績已不像此前幾個月那樣高歌猛進。
今年11月，萬科實現合同銷售面積355.6萬平方米，合同銷售金額583.2億元，同比分別增長54.88%、67.83%。環比也有明顯增長。
但這是“第一軍團”中唯一一家單月銷售增長的企業。碧桂園、恆大、融創11月的銷售規模都比10月有所下滑。其中，恆大11月份的合約銷售金額約為340.7億元，創今年以來的月度最低，這一規模比去年同期下降了近三成。
中型房企中，金茂、陽光城、中南建設、新城控股等企業在經過此前的大規模銷售後，11月的去化步伐有所放緩，這些企業的月度銷售規模均低於10月。今年前11月，上述房企的銷售規模同比增幅均超過50%，金茂甚至實現110%的增長。因此，有分析認為，這些房企11月銷售放緩，有主動“剎車”的考慮。
世茂、首創、美的置業、雅居樂等企業，11月的銷售沒有放緩之勢，當月的銷售規模均高於10月。
根據易居克而瑞的統計，今年11月，32家房企銷售規模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷售規模基本持平。該機構指出，11月以來，雖然房地產項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應迎來年末反彈，但實現難度很大。
這種現象早有先兆。從今年年中開始，南京、合肥、廈門等熱點城市的新房項目出現降價。9月以來，房地產企業普遍推行價格策略，且折扣力度逐漸增大。儘管如此，但去化率仍然不及以往。
9月末，萬科還在秋季例會上打出“活下去”的標語，認為房企正面臨銷售和現金流的考驗。
按照慣例，房企通常會在12月發力銷售，從而衝擊年度業績，很多房企的年度銷售高點往往出現在12月。北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，今年年末可能不會出現“集體發力”的情況，由於可預見到的市場下滑，部分業績相對較好的企業，可能會選擇將一部分優質項目預留到明年。
約30家房企銷售超千億
由於上半年的基礎牢固，大中型房企仍然可以在下半年市場下滑的情況下，完成或接近完成全年銷售目標。據不完全統計，截至今年11月，世茂、金茂、陽光城、新城控股等房企提前完成了銷售目標。
即使是11月銷售明顯放緩的恆大，今年也已完成了5352.1億元的銷售業績，距離5500億元的銷售目標僅一步之遙。
值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的銷售規模突破千億，數量超過以往任何一個年份。根據易居克而瑞的統計，中梁、正榮、金茂、金科、富力等企業今年首次跨入千億陣營。
如果再算上銷售規模在800億以上的遠洋、雅居樂、藍光、祥生、榮盛等，到今年年末，將可能有近30家房企邁入“千億軍團”。
近幾年，房地產“千億軍團”的擴充速度頗為驚人。2015年至2017年，邁入千億的房企數量分別為7家、12家、17家。而在2010年之前，尚無一家房企能邁過這一門檻。彼時，對很多房企來說，“千億”是遙不可及的夢想。
千億陣營的迅速擴大，與近幾年房地產“蛋糕”的快速做大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億，七年時間增長了13倍。
中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在此期間，房企在利潤、多元化、資本市場等方面取得不錯的成績，但總體而言，追求規模增長才是主旋律。
“做大規模仍是房地產企業的主流選擇，因為在拿地、融資等各個方面，‘規模效應’都十分明顯。”他說。
據21世紀經濟報道瞭解，“50強”已經成為房企融資中的一道重要門檻。某信託機構相關負責人向21世紀經濟報道表示，該機構的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標再健康，也不予考慮。同時，很多銀行早就實施同樣的原則。
新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道表示，房地產市場的格局呈現出明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。他認為，目前行業處在集中競爭的階段，其特徵在於，8強房企的市佔率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市佔率達到40%-60%。
歐陽捷表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市佔率超過70%，市場才會趨於穩定，傳統房企的天花板真正到來。但還需要8-10年的時間，行業才能進入這一階段。
（編輯：楊志錦，如有意見或建議請聯繫：[email protected]）
21世紀經濟報道及其客戶端所刊載內容的知識產權均屬廣東二十一世紀環球經濟報社所有。未經書面授權，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權信息請點擊此處。
閱讀更多 21世紀經濟報道 的文章
