投資不僅僅是
「低買高賣，賺個差價」
還得做好風險評估和法律防範
張女士聽說法拍房賣得很便宜，正好手上有比閒置的資金，想通過法拍，低買高賣賺取差價。
當地法院正好有一處廠房正在公開拍賣。隨著城市的發展，很多城市市區都在去工業化。靠近市中心的廠房用地是越來越少，很多企業都不得不外遷，以至於位置便利的廠房成了稀缺資源。
張女士是這樣盤算的，在這個地段，從法院拍下廠房只需要幾百萬，但是一旦拆遷，可能就會變成上千萬的收益，即便不拆遷，把房子出租出去也是划算的。於是張女士就參與了這次法拍。
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和張女士競爭的，還有另外幾個買家。按照法院的通知，買家們一起去現場進行了查勘。這出廠房原來屬於一家金屬加工公司，是做來做原料加工的。廠房裡還有很多閒置的大型機械設備，明顯已經很長時間沒有開啟。在現場，張女士瞭解到這個廠房現在還帶著租約，不過租戶和前業主是同一家，由於經營不善已經倒閉，欠銀行貸款無法償還，作為抵押品的廠房也因此被拍賣抵債。
經過幾輪競價，這套房子最終被張女士拍下。隨後頭痛的事情也就來了。
買賣不破租賃
既然買下了廠房，成了房東，張女士第一件事自然是尋思著去收租金，或者把租戶攆走。到了現場，張女士才發現，雖然對方已經不實際經營，但是仍然佔著廠房不允許法律上的房東進入。對方提醒張女士，買賣不破租賃，張女士無權趕走他們，也沒有權利收租。
這個時候張女士才想到要仔細查看租賃合同，這合同一看，差點把張女士氣出心臟病。
無論是無奈還是生氣
最終還是隻能尋求法律途徑解決問題
首先是租期，合同落款是 2008 年，租期20年，要到2028年合同才到期。
然後是租金，廠房的租金作價每年15萬，20年合計300萬，用甲乙（原業主和租戶）雙方之間的債務抵扣。
最後還有個附加條款，寫著甲乙之間債務共計3000萬，如果到期不能償還，那麼租賃合同繼續自動續期，直到債務全部抵扣為止，這麼一算，未來200年租戶都可以繼續免費使用這個廠房。這可不僅僅是要等到2028年，而是要熬到2208年合同才能全部履行完。也就是說，張女士這輩子，是沒希望用上這個廠房了。
這份合同畢竟不是張女士籤的，它對張女士有影響麼？現實生活中經常發生這種情況，業主們把房子出租出去之後，又把房子出售。是不是隻要賣了房，租賃合同就不履行了？並非如此。對此，我國法律有明確的規定：
“
《合同法》第229條規定：
「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」
”
最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：
“
「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。」
”
這就是租戶嘴裡聲稱的法律概念：買賣不破租賃。就是說，作為購房人，你要對前業主的租戶繼續履行租賃合同義務。
《Legal High》| 生氣也不能解決問題
收房不成反吃官司
張女士也不是好惹的，雖然上了個大當，但是作為成年人張女士意識到這個租賃合同並不單純，絕不是如字面上寫得那麼天經地義。甲乙雙方都是一個法人代表，相當於左手右手拿著合同章自己和自己籤協議，造假的可能性很高。
而對方造價只有一個目的，就是用買賣不破租賃來對抗法院的司法強制執行，逃避債務。
張女士想，既然如此，乾脆毀約好了！只要讓對方租不到房子，大不了等著對方來告我又如何。於是張女士就僱了一些人，一起去收廠房，斷水、斷電，總之就是變著法子希望把對方逼走。
對方也擺出了一副死豬不怕開水燙的架勢，我都破產了，就剩這個廠房了，勢要與廠房共存亡。公開折騰了幾次，警察一來，雙方都不敢真惹出事來，只能是僵持。就在僵持的過程中，張女士收到了法院的傳票，租戶起訴了她，請求法院確認租賃合同效力，請求張女士排除妨礙，繼續履行合同。
《Legal High》| 法庭見！
租賃合同如何破除？
之前幾次衝突，張女士心裡一直有點虛，但是一不小心攤上案子，現在收到了法院的傳票，張女士決定罷手。她找了很多律師諮詢，想研究一下對方合同中的破綻。
法律上買賣不破租賃，也不是沒有例外情況。
2009年，我國最高人民法院出臺了一部司法解釋《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，其中第二十條規定：
“
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
”
為了避免業主用簽訂長期租賃合同、一次性收齊租金，濫用買賣不破租賃原則，最高院通過司法解釋給租賃合同設置了兩個限制，第一是租賃必須在抵押之前，第二是租賃必須在查封之前。本案中原業主的房子就是因為銀行抵押權的行使導致司法拍賣，那麼是不是就可以讓張女士借用這個條款規避買賣不破租賃原則呢？
《壹號皇庭》| 根據合同，我們好好說話
本案這個前業主十分老道，他特意把租賃合同簽在抵押之前——其實按理說，如果當時真的有租賃合同，銀行是不可能接受原業主的抵押貸款的，所以這個合同有很大的可能性是倒籤的。當然打官司我們需要的證據，僅從原告的懷疑來打掉這個合同風險比較大，律師又給張女士找到了另外一個解決方案——從合同性質入手。
雖然名義上是租賃協議，但是這份租賃協議有個特點就是用租金一次性抵扣大額債務，名為租賃實為借貸，對於這種情況，各地法院都有不同規定。
浙江省高級人民法院就有《關於執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》
“
第二條：「執行機構審查租賃合同的真實性，如何把握標準?
答：執行機構一般作形式審查，經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關係的，對租賃合同的真實性不予認可。」
”
有些法院雖然並無明文解釋，但也有類似判例。
誘惑面前，再三思慮
法拍有風險，投資需謹慎
通過訴訟，張女士的主張得到了法院的支持，及時的挽回了損失。但是回顧這個案件，對於法律不瞭解、不熟悉的張女士也面臨了巨大的風險，其中最大的問題在於參與拍賣的時候沒有認真地研究，明知道房屋存在租賃的情況下依然堅持參與拍賣。
日常生活中我們常常被這些小利益誘惑，更願意去買一些價格較同地段更便宜的房子，但是有句老話說得好：一分錢，一分貨。房子這麼昂貴的商品，一般來說都不會有人願意降價賤賣，多半都有這樣那樣的問題。一定要具備一定的經驗和專業知識，而不是僅憑著感覺和勇氣來決定買與不買。
總之一句話，法拍有風險，投資需謹慎。
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