11月30日，龙岗区发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，公布了52个因时效性未达标，而拟剔除计划的城市更新单元。
深圳明星旧改“木棉湾”项目，因“1年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批”，而被龙岗区列在了52个拟剔除名单中。
木棉湾旧改2016年9月正式立项，实施主体为京基地产，拆除面积达28.5万方，更新方向为居住、商业功能，按照规划，未来将会是一个超百万方大型综合体。
据京基木棉湾旧改办公室有关负责人介绍，该项目签约率已超60%，龙岗区城市更新局此时公告出台，风暴中的木棉湾村民、村委、旧改开发商，甚至已经购买了小产权房坐等拆迁者此时作何感想？
带着问题，乐居前往了木棉湾实探。
△木棉湾旧改拆除面积达28.5万方
尴尬的木棉湾
走进木棉湾，村里到处写满了“拆”字，写有“已清空”“已签约”这种字眼的，比比皆是。
村里各处似乎已经做好了拆迁的准备，浓郁的旧改气息。
开发商对更新计划的宣传，墙上贴有标语，以及旧改赔率信息。
△按照规划，旧改应落实一块不少于38500㎡的教育用地，据公布的法定图则来看，应是区域内将规划一所9年制学校。
一次性全款买了待拆物业，很怕被踢出
“那天中午看到了剔除名单，当天下午我们就赶到京基木棉湾办公室，很怕被剔除。”已经买了小产权房等拆迁的投资者陈先生对乐居说。
他希望是可以顺利旧改的，“当时买小产权，都是一次性付款的，现在签约了的，假如旧改不成功，京基给的答复是签一个长租合同，只能是稍微减少一些损失，资金长期被套在里面损失还是蛮大的，希望可以尽快达标。”
村委：一定能完成旧改
乐居找到了木棉湾村委，村委认为对这次整改还是很有信心的，态度比较乐观。他认为这次拟剔除稿是龙岗区传递的一个警示信号，已经与开发商协商好了才合作的，并没有太大的阻力，认为一定能完成。
已签约村民：旧不旧改无所谓
在村里坐拥一栋8层农民房的大爷对乐居表示，目前他已经签约。对于旧改或被剔除问题，大爷表示并没有很大影响，“拆了能拿赔偿金，不拆就去收租金，地还是我的，都是很可观的收益。”
为什么进展慢？
未签约村民：1:1拆赔比太低
李先生一家有6口人，生了4胎，在这里生活习惯了，小孩都在这上学，他认为现在让他们搬走，小孩的上学问题比较麻烦，以及大规模拆迁导致现在去找房子也很困难，希望拆赔比能够提高。迫于生活压力，难以签约。
△京基给出的拆迁补偿方案
开发商：压力太大
“京基从2012年就开始做准备工作了，2016年正式立项，投入很大。现在被归在了剔除名单里，时间剩下9个月，如果还不能达标（签约不到90%），终归过不了；或是2019年未能开工，就被剔除。”京基旧改办公室一位工作人员向乐居倒苦水。
据乐居了解，目前签约阻力主要是有些业主持有“绿本”，要求以商品房的赔率1:1.3来赔偿。但这些房子本质上来说都是小产权房。京基方面表态现在只能够通过协商的方式加快签约，与一些不愿签约的业主不断商量，因为旧改不成被剔除了，双方都损失严重。
真被剔除了怎么办？
官方方案：龙岗区城市更新局将依照相关规定分批分类开展计划清理工作。对于不能按时达标的单元进行综合整治，7年内不得再申请旧改，也没有棚改项目。
京基答复：京基集团并没有考虑过剔除了的情况，在根本上还是很有信心的。现在签约率已超60%。
专家解读
深圳鼎鸿发展顾问有限公司总经理李仕业表示，各区政府应当定期开展更新计划清理其实在2016年市里出台的《暂行措施》第二十八条已作明确，不单龙岗相信其他各区很快也会跟上。
李仕业认为：《公告》的出台对更新项目是有推进作用的，清理举措能够有效推动旧改进度 ，全市其实还有很大一部份列入计划的项目，由于等待新的密度分区调整争取更有利的规划指标推进缓慢，通过这种方式能让耽搁的项目动起来。要不然停在那里不动，区里更新的年度任务指标也很难落实。
龙岗区清理举措的出台会对开发商有什么影响？李仕业认为对于开发企业而言，在以后项目拓展方面就必须更精准一点，必须做到项目做到全面系统的研判做到更精准的分析。“现在等待的项目往往是存在前期过于乐观，后期算不过账来放在那里等密度分区的调整，造成被清理出局的风险。因此，在一定程度上来说，对开发企业而言对政策的理解、技术的把控的要求也更高了。”
谈及本次文件出台的背景和意义，安云集团董事、深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为：
政策出台的目的是督促有意向的、更新批准的、割地确认的项目加快进行办理相关手续，促进城市更新的进度。因为不仅仅企业关注它的进度，更重要的是政府部门也为了尽早完成城市更新这个项目，很多项目涉及到中间配套的落实，中间配套和时政设施要根据项目的进度去落实。如果项目进度放缓了，这些城市更新的时政设施，中间配套甚至是医疗教育设施都会延后，从而影响整个深圳市的经济发展，各区面貌的改善都会有影响。
关于这点，他认为政府应当做到以下几点：
第一：有文件的规定；
第二：如果某个项目长期拖延了，影响了当地的城市形象和经济发展，政府应该依法行政，协求各方，加快项目的推进，让一些开发商和投资方加快拆迁的进度。
至于对开发商的影响，耿延良表示：“最近两年，政府的管控加强，土地贡献率提高，有些小的开发商拿到这些项目也没有实力去运营，拆迁期融资成本增加的情况下，他们的资金量跟不上，会造成个别项目延缓或推迟。这种情况下需要用辅助与形式化的手段对项目进行清理，也有利于整个城市更新市场的健康发展。有些开发商有实力也有能力去做，但是也需要政府的清理工作督促他们加快进度，这样才有利于整个城市环境的改善。”
耿延良认为，龙岗区的城市更新工作是深圳市城市更新行业里，比较规范而且经验相对更为丰富的，
其他区会相继跟进是大势所趋。閱讀更多 深圳新浪房產 的文章
