中金公司称，A\H地产股当前分别交易于5.8倍和4.8倍P/E， 处于历史底部区间。在基本面走弱和政策面正向2调整预期两股力量的博弈下，判断年内地产股将波动向上，主要因为市场对政策修复的预期逐渐加强。
分析师张宇在11日报告中称，12月第一周，60城新房销售面积较11月周均微曾2%，同比增幅收窄至3%，11月周均同比增长8%；绝对规模仍处于年内较低水平。推盘量维持高位，上周10个重点城市共有55个项目卡盘，累计新推房源13922套，同比增长14%，处于历史较高水平。
土地市场推出量大幅增加，但300城居住用地成交面积同比下滑8%， 流拍率增至13%，创最近4个月新高。
中金建议优选成长持续性好、财务稳健的一二线龙头，A股保利地产、招商蛇口，H股华润置地、龙湖集团、中国海外发展。
这在Dots 机构投资人社区引发了讨论，认为地产公司看P/E是有问题的。也许A股的一些投资人觉得看P/E简单，所以就应对一下需求，就比如段子里讲的PG-1和PD-1 傻傻分不清的投资人，看生物医药就把研发费用加回到利润里，简单看一下P/E 就好。
从长期来看，看看一个大周期的平均P/E 可能是有道理的，特别是新财务准则要求把销售额按阶段按比例计入到报表收入里后，收入与销售的同步性变得更好。但问题在于，目前我们看到的地产公司P/E 都是短期P/E， 意义不是很大，而且中国开发商也没有经历完整的周期。
所以，看地产公司还是应该看NAV折价，和市净率P/B。 当然，NAV的计算也比较主观，一个龙头地产公司的NAV如果精细测算，可能需要加班加点算1个月，而像万科这样的公司的NAV 所需要的基础数据，市场上可能没有任何人有（公司内部自己测算应该准确得多），所以券商分析的NAV 一般来说最好打点折扣。
如果我们对比同一家券商前后两个月计算的同一家地产公司的NAV， 前后差别也可以很大，而且NAV计算里的变量太多，这也许是一些投资人觉得NAV 也并不靠谱，还不如看P/E的原因。
目前外资似乎已经在开始关心地产股的投资机会，基本假设是目前库存较低，情况不会比2014年更差。但可能我们需要关注其他一些新的因素，就是这几年开发商买的地比以前贵得多，面粉的成本上来了。
例如华润置地现在土地储备里80%左右的土地是2016-2018年收购的（之前集团注入的低成本土地几乎都用完了，而公司今年三季度在湖北鄂州、安徽阜阳买了350万平方米的土地，虽然普遍来看地价今年有所下滑，但仍然比2014年高出1倍多），按照上图这样的土地价格涨幅，即便假设接下来几年新房价格保持稳定，可能接下来的毛利率会下降到20%多，而2020年市场一致预期的毛利率高达35%。前两年疯狂买地的并不只有华润，很多开发商都是如此，反而万科因为野蛮人来袭导致买地相对较少，而今年万科买地力度就加大了。地产开发商的毛利率跌到30%以下应该没有悬念。
另外，资本化的利息支出，也需要重新按费用计算到当年盈利里。因此即便我们要看开发商的P/E， 也需要按照以上因素重新调整利润后再看，而不是简单的看报表P/E， 坠入可能的价值陷阱里。
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