轉眼間年底將至，廣州樓市也愈發熱鬧，開發商卯足勁衝刺全年業績，買房者伺機入場，趁年底完成置業夢。
據不完全統計，廣州12月預計共有23新盤扎堆入市，其中中心區10個盤，外圍區13個盤，供置業者的選擇很多。
這次，編輯就來聊聊大家比較關注的增城新塘項目——香江天賦，現簡單分析了下:
1）
樓盤位於增城廣園快速路開創大道，可以視為翡翠綠洲的全新組團，不限購。
2）
理想的情況下，從項目開車30分鐘可以到珠江新城，但考慮到廣園每日的交通擁堵情況，那是不可能實現的。
3）
地鐵方面，距離最近的地鐵站約3公里左右，有接駁公交。
4）
翡翠綠洲+碧桂園鳳凰城在周邊根植了16年，配套十分成熟，學位也是加分項。
5）
香江天賦這次開賣的戶型豐富。包括87-127㎡的三至五房的平層、複式產品，迎合了年輕人的口味。
6）
據現場置業透露，樓盤吹風價要去到3萬元/平，直接對標碧桂園雲頂，於本月底開盤。
廣州離市中心最近的不限購區，媲美老城區醇熟配套
地段評級：☆☆☆☆
香江天賦位於廣州增城新塘，具體位置在廣園快速路開創大道。
從地理位置上來說，新塘板塊是廣州非限購區距離市中心最近的區域，直線距離不到30公里。此外，新塘版塊還是目前增城唯一開通地鐵的版塊（13號線首期）。
由於不限購+地理位置近+地鐵開通，新塘版塊成為了無房票廣漂置業廣州的首選。
可以這樣子理解，珠江新城是廣州的CBD，那麼新塘則是增城的CBD。
目前在新塘，新盤空置率低，居住氛圍比較濃，生活配套也相當完善。
房價方面，自從地鐵開通之後，目前新塘板塊的新房連年上漲，地鐵口項目賣到2.6萬元/㎡已經十分常見。
二手住宅房價發展軌跡與新房住宅接近，2017年從0.92萬元/㎡上升至1.46萬元/㎡，上漲勢頭持續到2018年，均價突破2萬元/㎡。
香江天賦可以視為翡翠綠洲的全新組團。集中在汽車城大道、廣園快速路以北一帶，該區域包括碧桂園鳳凰城、碧桂園鳳凰城雲頂、招商臻園、順欣花園、合生湖山國際等樓盤，生活配套最為完善，同時也是房價較高的區域 ，且多盤主打高端住宅產品。
接下來，新塘版塊還要兩個利好的爆發點。
一是涵蓋“2條國家級地鐵、2段城際軌道、3條地鐵”的全國首個真正意義的TOD——新塘TOD，位於項目的東面。
二是本月28日即將開業的萬達廣場，同樣處於項目不遠處，能使項目增值。
總而言之，對於項目所處的新塘板塊，給予四星的好評。
項目配套10萬平成熟商業體，缺陷是離地鐵遠
配套評級：☆☆☆
說完了新塘板塊，接下來就具體看看項目周邊的配套情況。
交通方面，理論上從項目開車30分鐘可抵達珠江新城，但考慮到廣園每日的交通擁堵情況，那是不可能實現的。
如果坐地鐵，則需要乘坐兩站公交車接駁，到距離項目最近的13號線沙村站，約3公里，上車點在翡翠綠洲東門商業中心前。
由於地鐵以及自駕車都不方便，通常在市區上班的業主會搭乘項目樓巴，抵達石牌橋B出口的宏發大廈。
教育可以算得上該項目的王牌賣點。依託翡翠綠洲，香江天賦目前已有3所開辦了的幼兒園。
此外，最受矚目的要數香江集團聯手省一級育才實驗學校創辦的香江中學。
商業配套方面，除了上文提到即將開業的萬達廣場之外，香江天賦依附的翡翠綠洲本身已是商業配套成熟大盤，所以周邊有未來匯生活廣場、克拉U街、克拉美食街等商業綜合體，面積高達10萬㎡。
綜合看來，該項目的教育、商業配套無可挑剔，但暴露出最大的不足是離地鐵站太遠
戶型選擇豐富，複式戶型打破父母同住難題
產品評級：☆☆☆
香江天賦佔地約9.7萬㎡，建築面積約37.8萬㎡。作為香江集團“天系”產品的首張牌，在產品打造方面比較用心。
戶型方面選擇豐富，包括87-127㎡的三至五房的平層、複式產品。
戶型的亮點在於咬合複式戶型，實用率高，非常有特色，迎合了當下年輕人的心理需求：買個複式就算跟父母一起住，也不會互相干擾。
其中119㎡複式戶型為5房2廳3衛，雙套間，坐擁6米挑高的陽臺！
119㎡複式戶型圖
而98㎡複式戶型則遜色很多，為4房2廳2衛。雖說有4房，但是無論是主人房還是客房，空間稍顯狹小。
香江天賦複式4房戶型圖
從下圖可以明顯感受到，樓梯道過窄。
此外，香江天賦還推出88㎡平層戶型，其中兩個臥室也朝北，這點要扣分。
總而言之，項目產品和戶型還是非常不錯的，全部智能化精裝修，給予三星評價。
吹風價3萬元/平 同周邊項目對比定價偏高
價格評級：☆☆
香江天賦目前產品價格未出，據現場置業透露，樓盤吹風價要去到3萬元/平。
同翡翠綠洲其他組團做對比，如大戶型的泊郡帶裝修價格在2.4萬/平，毛坯價格在2.1萬/平，香江天賦的定價可謂算是翡翠綠洲的頂豪項目。
編輯也選取了片區的幾個代表性的樓盤做對比，大家可以用參考。
翡翠綠洲商業街正對面的樓盤就是
合生湖山國際，當前在售價格約在2.3萬/平。新塘另一款複式產品，中海聯睿品價格為2.4萬/平。
另外遠點的地鐵口項目尚東陽光雅苑，價格在2.3萬/平左右，毛坯房。
由於樓盤還沒有正式開賣，如真是3萬元/平左右這個價位，也算不上便宜。
編輯一直認為，買房最根本原則就是購買最適合居住的，在此基礎上，挑選增值空間最大的房子。
那麼，從這兩個維度對香江天賦簡單總結一下吧。
1）投資角度
新塘確實增城位置和利好最強的版塊，但房價也隨之蹭蹭蹭上漲，按照環珠江新城半小時通勤時間判斷，估計新塘版塊的樓盤價格最終會穩定在4萬/元左右。香江天賦還有約1萬元的上浮空間。
從房價增長空間來看遠不如南沙，甚至不如同為增城的朱村/中新知識城/石灘版塊。
2）宜居角度
新塘作為廣州非限購區離市區最近，配套最成熟的版塊，絕對是在珠江新城的上班白領首選。
上面說過，香江天賦的教育商業配套又算得上版塊之中的頂級配置。
總之，編輯認為，香江天賦非常適合剛需之上，豪宅未滿的置業者，特別是鍾情於複式的買家。如果價格更優些，可以考慮入手。
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