转眼间年底将至，广州楼市也愈发热闹，开发商卯足劲冲刺全年业绩，买房者伺机入场，趁年底完成置业梦。
据不完全统计，广州12月预计共有23新盘扎堆入市，其中中心区10个盘，外围区13个盘，供置业者的选择很多。
这次，编辑就来聊聊大家比较关注的增城新塘项目——香江天赋，现简单分析了下:
1）
楼盘位于增城广园快速路开创大道，可以视为翡翠绿洲的全新组团，不限购。
2）
理想的情况下，从项目开车30分钟可以到珠江新城，但考虑到广园每日的交通拥堵情况，那是不可能实现的。
3）
地铁方面，距离最近的地铁站约3公里左右，有接驳公交。
4）
翡翠绿洲+碧桂园凤凰城在周边根植了16年，配套十分成熟，学位也是加分项。
5）
香江天赋这次开卖的户型丰富。包括87-127㎡的三至五房的平层、复式产品，迎合了年轻人的口味。
6）
据现场置业透露，楼盘吹风价要去到3万元/平，直接对标碧桂园云顶，于本月底开盘。
广州离市中心最近的不限购区，媲美老城区醇熟配套
地段评级：☆☆☆☆
香江天赋位于广州增城新塘，具体位置在广园快速路开创大道。
从地理位置上来说，新塘板块是广州非限购区距离市中心最近的区域，直线距离不到30公里。此外，新塘版块还是目前增城唯一开通地铁的版块（13号线首期）。
由于不限购+地理位置近+地铁开通，新塘版块成为了无房票广漂置业广州的首选。
可以这样子理解，珠江新城是广州的CBD，那么新塘则是增城的CBD。
目前在新塘，新盘空置率低，居住氛围比较浓，生活配套也相当完善。
房价方面，自从地铁开通之后，目前新塘板块的新房连年上涨，地铁口项目卖到2.6万元/㎡已经十分常见。
二手住宅房价发展轨迹与新房住宅接近，2017年从0.92万元/㎡上升至1.46万元/㎡，上涨势头持续到2018年，均价突破2万元/㎡。
香江天赋可以视为翡翠绿洲的全新组团。集中在汽车城大道、广园快速路以北一带，该区域包括碧桂园凤凰城、碧桂园凤凰城云顶、招商臻园、顺欣花园、合生湖山国际等楼盘，生活配套最为完善，同时也是房价较高的区域 ，且多盘主打高端住宅产品。
接下来，新塘版块还要两个利好的爆发点。
一是涵盖“2条国家级地铁、2段城际轨道、3条地铁”的全国首个真正意义的TOD——新塘TOD，位于项目的东面。
二是本月28日即将开业的万达广场，同样处于项目不远处，能使项目增值。
总而言之，对于项目所处的新塘板块，给予四星的好评。
项目配套10万平成熟商业体，缺陷是离地铁远
配套评级：☆☆☆
说完了新塘板块，接下来就具体看看项目周边的配套情况。
交通方面，理论上从项目开车30分钟可抵达珠江新城，但考虑到广园每日的交通拥堵情况，那是不可能实现的。
如果坐地铁，则需要乘坐两站公交车接驳，到距离项目最近的13号线沙村站，约3公里，上车点在翡翠绿洲东门商业中心前。
由于地铁以及自驾车都不方便，通常在市区上班的业主会搭乘项目楼巴，抵达石牌桥B出口的宏发大厦。
教育可以算得上该项目的王牌卖点。依托翡翠绿洲，香江天赋目前已有3所开办了的幼儿园。
此外，最受瞩目的要数香江集团联手省一级育才实验学校创办的香江中学。
商业配套方面，除了上文提到即将开业的万达广场之外，香江天赋依附的翡翠绿洲本身已是商业配套成熟大盘，所以周边有未来汇生活广场、克拉U街、克拉美食街等商业综合体，面积高达10万㎡。
综合看来，该项目的教育、商业配套无可挑剔，但暴露出最大的不足是离地铁站太远
户型选择丰富，复式户型打破父母同住难题
产品评级：☆☆☆
香江天赋占地约9.7万㎡，建筑面积约37.8万㎡。作为香江集团“天系”产品的首张牌，在产品打造方面比较用心。
户型方面选择丰富，包括87-127㎡的三至五房的平层、复式产品。
户型的亮点在于咬合复式户型，实用率高，非常有特色，迎合了当下年轻人的心理需求：买个复式就算跟父母一起住，也不会互相干扰。
其中119㎡复式户型为5房2厅3卫，双套间，坐拥6米挑高的阳台！
119㎡复式户型图
而98㎡复式户型则逊色很多，为4房2厅2卫。虽说有4房，但是无论是主人房还是客房，空间稍显狭小。
香江天赋复式4房户型图
从下图可以明显感受到，楼梯道过窄。
此外，香江天赋还推出88㎡平层户型，其中两个卧室也朝北，这点要扣分。
总而言之，项目产品和户型还是非常不错的，全部智能化精装修，给予三星评价。
吹风价3万元/平 同周边项目对比定价偏高
价格评级：☆☆
香江天赋目前产品价格未出，据现场置业透露，楼盘吹风价要去到3万元/平。
同翡翠绿洲其他组团做对比，如大户型的泊郡带装修价格在2.4万/平，毛坯价格在2.1万/平，香江天赋的定价可谓算是翡翠绿洲的顶豪项目。
编辑也选取了片区的几个代表性的楼盘做对比，大家可以用参考。
翡翠绿洲商业街正对面的楼盘就是
合生湖山国际，当前在售价格约在2.3万/平。新塘另一款复式产品，中海联睿品价格为2.4万/平。
另外远点的地铁口项目尚东阳光雅苑，价格在2.3万/平左右，毛坯房。
由于楼盘还没有正式开卖，如真是3万元/平左右这个价位，也算不上便宜。
编辑一直认为，买房最根本原则就是购买最适合居住的，在此基础上，挑选增值空间最大的房子。
那么，从这两个维度对香江天赋简单总结一下吧。
1）投资角度
新塘确实增城位置和利好最强的版块，但房价也随之蹭蹭蹭上涨，按照环珠江新城半小时通勤时间判断，估计新塘版块的楼盘价格最终会稳定在4万/元左右。香江天赋还有约1万元的上浮空间。
从房价增长空间来看远不如南沙，甚至不如同为增城的朱村/中新知识城/石滩版块。
2）宜居角度
新塘作为广州非限购区离市区最近，配套最成熟的版块，绝对是在珠江新城的上班白领首选。
上面说过，香江天赋的教育商业配套又算得上版块之中的顶级配置。
总之，编辑认为，香江天赋非常适合刚需之上，豪宅未满的置业者，特别是钟情于复式的买家。如果价格更优些，可以考虑入手。
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