堅決遏制房價上漲和金融監管愈發嚴苛的大背景下，即便年內多城湧現“供地潮”，但是房企的拿地態度謹慎依舊，以往爭搶地王、一級土地的高溢價現象在年內基本消失，更多的房企緊握手中錢袋。業內人士表示，隨著土地市場“限地價、限房價、競自持、競配建”的土地供應成為主流，企業後續的盈利能力即將迎來考驗。
拿地漸趨謹慎
房企在土地市場的“買買買”漸趨謹慎。
根據中原地產統計數據，9-11月，25家房地產行業龍頭房企合計拿地金額分別為767億元、720億元、394億元，連續3個月低於1000億元，最近四年首次出現這種情況。2018年之前，龍頭房企每月拿地金額都在1200億-2000億元之間。
而從房企1-11月累計成交量來看，成交金額TOP 20和成交建面TOP 20上市房企拿地集中度同比也呈現不同程度的下滑，集中度低於去年同期。
根據同策研究院數據，從成交金額來看，TOP 20上市房企1-11月共計成交14598.86億元，佔全國土地成交金額的28.69%，佔比同比下滑15.84個百分點；從成交建面來看，TOP 20上市房企共計成交36537.97萬平方米，佔全國土地成交建面的10.06%，佔比同比下滑3.69個百分點。
中原地產首席分析師張大偉更為具體地指出，雖然當下一二線城市土地供應明顯增加，但活躍在土地市場的大部分都是國企。“目前，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求，對於企業來說，這些限制條件對項目盈利和週轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求，房企拿地積極性因而銳減。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，在房地產行業市場下行期，“高價地不拿”、“不超預期拿地”幾乎已是房企下半年投資主旋律。
“整體來看，雖然2017年下半年溢價率也呈現下滑走勢，但土地市場的涼意在2018年顯然更加明顯。”
流拍增多
值得注意的是，隨著樓市調控深入且持續加碼，土地市場流標現象頻繁發生。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月29日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗，是最近六年來最高紀錄，同比上漲143%。2017年全年土地流標數量為148宗，截至當年11月，土地流拍116宗。
不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標也處於高位。數據顯示，年內三四線城市流標住宅土地944宗，較2017年同期的766宗流拍量增長23%。疊加一二線城市，合計住宅土地流標11個月高達1126塊。
張大偉分析認為，土地流標頻現主要有三方面原因：一是土地配建複雜，地塊位置非熱門區域。以北京流標的住宅土地為例，地塊處於遠郊區，而且地塊有多重複雜的屬性，導致房地產企業拿地意願不強烈；二是隨著樓市調控升級，房企資金壓力逐漸出現，對非優質地塊的積極性降低。疊加最近融資壓力較大，使得房企拿地積極性持續下調；三是房地產市場走勢出現分化，在樓市調控不放鬆的情況下，大部分房企對土地市場的熱情逐漸降低，搶地積極性降低。
此外，張大偉指出，部分地塊掛牌價格過高，也是導致流標的重要影響因素。
迴歸一二線
事實上，在房企拿地熱情“退燒”之下，迴歸一二線城市漸成大型房企的共識。
根據中國指數研究院數據，從城市排行榜來看，一二線城市愈發成為房企的拿地重點。其中，杭州以2395億元的成交總價位於榜單首位，同比增長 20%，上海和北京分別以1716億元和 1526億元的成交總額佔據榜單第二、三位。規劃建築面積方面，鄭州以3956 萬平方米穩居榜首，武漢和西安分別以 3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其後。值得關注的是，青島與菏澤土地成交持續放量，規劃建築面積分別同比增長118%和101%。
有行業人士指出，此前三四線城市的火爆是一二線外溢的結果，並非三四線內生。今年比較火的三四線城市，隨著棚改貨幣化安置政策的調整，未來可能會面臨需求端萎縮的問題，土地成交情況可能整體也不太樂觀。
此外，克而瑞研究中心認為，銷售TOP 100中近四成企業11月未有新增土儲入賬，11月停止拿地的企業更多地分佈在TOP 50之後，這些企業未來土地儲備或堪憂，尤其是中小房企生存空間不容樂觀。市場調整下，這些企業將面臨新一輪洗牌，不但規模快速增長缺乏動力，也很有可能被市場淘汰出局。
“而對於擁有充足土儲的房企而言，考慮到行業調整期到來，新增項目在明年入市後，能否取得滿意的利潤，也將考驗各家房企的綜合運營能力。”
完
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