丨 西安实景图
11月，西安住宅推盘量约18090套，也就是说，平均每天下都有超过约600套房源进入市场。
而此前的10月份共发出67张预售许可证，其中普通住宅获批10956套房源，130㎡以下的户型占到八成。
事实上，这两个月的供应量，已成为年内之最，同时部分板块竞争也更趋激烈。
—— 壹 ——
以10月为例，从全市各物业批售情况来看，仅别墅、办公类房源减少，分别环比下跌35%和39%，其余各物业持续增长，公寓批售环比上涨最多。
普通住宅10月获批10956套房源，批售量环比上涨23%，其中，130㎡以下的房源共批售8781套，达到住宅总量的八成。90-100㎡的小三室房源批售3208套，环比大涨近8成。
值得注意的是，90㎡以下的一室、两室小户型批售1630套，环比暴涨5倍。
批售涨幅较大的还有洋房、商业和公寓。洋房批售环比上涨42%，商业环比上涨89%，立达国际机电城、新城吾悦广场、莱安中心为主力项目。
另外，公寓批售3810套房源，环比大涨173%。其中，Spring+钛茂、华海大厦为纯新盘首次获证。
从全市普通住宅分区域批售情况来看，城北、城东、城南、长安四区批售量环比暴涨，其余区域均有不同程度的下跌，其中浐灞区域环比下跌7成。
其中，城东港务区绿地璀璨天城、汇悦城、华润置地·未来城市为主力获批项目，且位于全市批售面积排行前十位置。这三个项目推出的户型以80-120㎡左右为主，均价都在万元以下，很适合刚需群体置业。
长安区域共获批1600套房源，批售环比大涨370%。合能公馆、雅居乐湖居笔记、清凉山居、海亮德文郡为主力供应项目。城南获批1642套房源，环比大涨240%。
丨 经开区实景图
高新、经开、曲江区域批售分别大跌64%、54%及46%。经开城市锦上、碧桂园凤凰城、旭辉国悦府共批售933套高层、洋房产品，曲江万科城市之光、金地中心风华推出665套房源。
供应超三万余套，板块供应一下子增多，肉搏战已然上演。
而对于购房者来说，已进入选房盛宴时刻。
不完全统计，10月西安市商品住宅市场品牌房企开盘项目共31 个，推出房源9788 套，推出面积106.4万㎡，平均单盘推货量为3.4万㎡；本月开盘成交7096套，平均去化率为72%。
住宅成交分区域来看，十月城北、城东、曲江住宅成交基本和上月持平，环比呈微降。高新区域，十月份区域内几家主力项目此批推新已过高峰，成交量大幅下降，故而区域整体住宅成交量下降较大。
通过数据不难发现，供应量与去化率的双双持续走高，恰巧反映出大家在这个时候的选择变化，港务区在置业者的选择地位中升高了，从长远来看，港务区正在成为西安城市发展和置业的热点板块。
作为绕城高速之外板块，国际港务区俨然成为市场热销的一匹黑马。
丨 国际港务区实景图
—— 贰 ——
绿城·全运村、华润置地·未来城市、广汇·汇悦城、绿地璀璨天城等集中推货，使得国际港务区吸附力大增。作为西安楼市价格梯度差极为明显的板块，价格区间9000-11000元/㎡大热门，国际港务区市场认知被再次抬高。
这四盘看起来各有特色，实则却有共通性，都比较适合刚需、刚改，无论是户型面积，还是售价。
不完全统计，11月港务区推售3000余套房源，占整个西安市场约18%，包括汇悦城771套，绿城全运村436套，华润未来城市293套，其中绿地璀璨天城900余套，跃居年内单月去化率榜首！
究其原委吸引人的地方就在于它的“平均分值很高”，先来和大家说下地段：
绿地璀璨天城西门的位置距离地铁3号线保税区站约300m左右，属于地铁生活圈范围内。
这紧邻地铁的生活圈换来的是：约40分钟即可抵达小寨商圈，约10分钟可以到达奥特莱斯店。
项目所在位置于秦汉大道的西侧。秦汉大道西起西安经开区草滩生态园，东至临潼西泉街道临潼新区。串起西安市新的行政中心、浐灞生态区、国际港务区、临潼区和秦兵马俑旅游区等5大板块。
交通的便捷已经决定了这个项目的基础分很高。
而它对应的户型产品是这样的：
对于下有老，下有小的生活，绿地璀璨天城提供了丰富的产品线可供选择。
以119㎡为例，约6.6米宽横厅的设计，不仅可以使整个客厅的采光面更大、通风更好，还增加了家庭公共的活动空间。整体的空间格局设计包括利用率都极高。
丨 绿地璀璨天城样板间实景图
不但整体搭配了绿地理想家4.0体系标准，还采用了日照分析工具Ecotect Analysis，可以严密的测算出楼宇之间的最优间距和排布，优化南北对流，让每个房间都拥有最大面积的日照。
一句话总结，绿地璀璨天城提供了最周到的户型可选性。产品线是比较丰富的，从最小的87㎡到真正意义上的联排别墅都有涵盖，满足了不同用户的不同需求。
丨 绿地璀璨天城销售中心实景图
作为西安的热门板块，位处于国际港务区，在自贸区和奥体中心红利释放的基础上，均价9400元/㎡起。
所以我们整体来看这个盘的特质：
1、确实总价低，均价9400元/㎡的门槛，可以保证这样的价格一定不是高位站岗。
2、品牌房企扎堆氛围也同样保证了区域的氛围。
3、绿地对项目投入度，还持有运营的商业，也最大程度的保证了未来生活场景的切实落地。
这也就解释了为啥是平均分比较高的项目，就是这个项目在产品、地段和总价这三个维度达成了很好的均衡，在如今所有人对资产焦虑的背景下，或许是个不错的选择。
—— 叁 ——
回到开头10月和11月的数据中，我们不难发现，其实能够实现快速走量的房源，基本价格都在9000-11000元/㎡，而这绝大部分房源基本都在国际港务区…
而从西安的总体规划，我们确实看到了不少港务区的身影，所以从本质上来说，大西安的规划里一直把港务区当成不可分割的部分。
对于国际港务区的定位，不只是2018年西安市东轴线开发的重点，随着2021年第十四届全运会、奥体中心规划，多家品牌房企的进驻，港务区已经逐渐成为刚需、刚改的集中区域，大牌开发商云集，配套也在不断地上升…
而区域内接连实现的热销，不但肯定了房企的产品价值，也是对市场板块用房款来投注！大致在9500-10000元/㎡之间，是限购区内价格洼地，价值高地。
据悉，在2018年末港务区四大主力楼盘还将持续放量。热度居高不下的港务区，将成为供应大户！
所以明白这个节奏，我们或许可以明白未来港务区可以到达的高度，也可以理解为什么选择在此区域打造奥体中心，作为下一个可以发展的点。
丨 国际港务区实景图
当前，很多不同的城市之间，大量的区域开发也好，房产销售也好，依赖的都是未来的规划红利。
当然这固然没有错，但是因为全都太过依赖红利，很多政策在落地程度都会出现一定程度的折扣，所以完全的红利推导价格变现的过程也同样会出现风险。
对此现在这个阶段必须倾向于“已动工”的规划资源，在如今这样的楼市趋势下反而有点逆潮流的珍贵。
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