時代財經APP記者 黃銀橋
手握著大量土地儲備的廣州地鐵集團正在尋找合作伙伴。
近日來自廣州產權交易所的一則公告顯示，廣州地鐵集團有限公司擬掛牌轉讓旗下全資子公司廣州耀勝房地產開發有限公司65%股權及相關債權，轉讓底價47.81億元，包括65%股權轉讓價3.03億元及債權44.78億元，掛牌將於2018年11月21日截止。
公告稱，交易進入競價程序併產生增值的，增值部分作為標的企業65%股權轉讓對價的溢價，即標的企業65%股權轉讓價格=股權掛牌底價+增值額。擬轉讓債權為廣州地鐵出借給廣州耀勝用於購買項目地塊及繳納相關稅費的65%股東借款，該借款的借款利率為6.5%，借款期限為5年。
2017年11月27日，廣州地鐵以底價63.83億元成功競得番禺區鍾村街漢溪村BA0904007地塊，樓面價2.2萬元/平方米。該地塊為商業商務、娛樂康體、二類居住用地，宗地面積70936平方米，容積率≤5.0，計容建築面積29萬平方米。
今年1月2日，廣州地鐵將地塊的使用權變更為由其100%控股的廣州耀勝。目前該地塊63.83億元的土地出讓金已全額繳納，合同印花稅約319.15萬元以及契稅約1.91億元也已全額繳納，但尚未繳納受讓項目地塊所需繳納的其他各項稅費。截至公告日，地塊尚未辦妥不動產權證。
廣州地鐵房地產開發事業部一位負責人向時代財經透露，該地塊目前並沒有進入開發階段。也就是說，從拿地到掛牌，漢溪村地塊已經在廣州地鐵手上捂了將近一年。
廣州耀勝的財務狀況也在說明這一點，截至2018年9月30日，評估基準日之後該公司未經審計的資產總額為65.84億元，負債65.74億元，所有者權益999.03萬元。廣州耀勝的負債基本與拿地價格相當。
問及地塊遲遲未開發的原因，上述負責人僅表示，這是根據公司戰略決定的。其還強調，本次出讓股權，並非資金壓力，主要是想尋找合作伙伴共同開發。
漢溪村地塊坐落在萬博商圈，位於地鐵三號線漢溪長隆站之上，是典型的地鐵上蓋物業，周邊以二手住宅項目為主，一手項目供應緊缺。據時代財經瞭解，距離該地塊較近的一手項目瓏翠目前售價為4萬/平，金地壹粵府售價已經達到6.5萬/平，二手項目錦繡香江洋房約3.6萬/平、奧園城市天地公寓2.2-2.5萬/平、華南碧桂園洋房3-3.5萬/平。
從地段論的角度來看，漢溪村地塊的位置可以說是較為優越的，而且具有較強的溢價空間。但與此同時，地塊的出讓條件卻相當苛刻。
出讓公告顯示，該地塊競買人需具有地鐵上蓋物業開發經驗，項目建成後商場、酒店建築面積不得低於商業商務建築面積的60%，且必須自持，自持年限與相對應的土地出讓年限一致，商場、酒店可分別整體確權，不得分割銷售，剩餘商務辦公建築面積自取得不動產權證後自持滿5年方可轉讓。
此外，競得人對漢溪長隆地鐵站車站公共區、設備區、出入口、風亭及冷卻塔等設施進行合建及改造，包括消防、人防、安檢、通風空調、綜合監控裝修等多個系統的調整。競得人在建設過程中應保證結構零沉降、零位移、零收斂，確保地鐵主控、電力控制等系統及其他設備設施的正常運行。漢溪長隆地鐵站主體結構和附屬設施合建及改建部分，須於上蓋建築規劃驗收前先行驗收並無償移交給廣州地鐵集團有限公司，並負責確權至廣州地鐵集團有限公司名下，所有費用由競得人承擔。
嚴苛的出讓條件，讓不少開發商對漢溪村地塊望而卻步，在廣州地鐵拿下之前，該地塊已經連續兩次慘遭流拍。然而，在最新的掛牌文件中，廣州地鐵提出了更高要求。
根據轉讓條件，受讓方需在廣州產權交易所簽約通知發出之日起10個工作日內向廣州地鐵提交整個項目的建築方案，在簽訂合作開發協議後三個月內動工建設，2022年5月29日前整體竣工，並於竣工之日起1年內試營業。受讓方還需在合作生效之日起5個工作日內一次性支付交易標的的成交價款。
廣州地鐵還對地塊商業部分的租金和營收做了具體規定：商業物業竣工之日起算五年屆滿之日起，租金不低於200元/平/月，商務辦公物業竣工之日起算五年屆滿之日起，不低於120元/平米/月。
目前，與漢溪村地塊屬於同一板塊的奧園城市天地商鋪100元/平/月左右，番禺萬達廣場租金約109-190元/平/月；保利大都匯寫字樓租金約為108-128元/平/月，奧園城市天地約為88元/平/月。對比來看，漢溪村地塊在租金定價上是略高於周邊項目的。
整體來看，儘管漢溪村地塊地理優勢明顯，但開發運營難度並不小。即便沒有溢價的情況下，廣州地鐵的合作伙伴不僅要一口氣付得起47.81億元的收購款，而且還需要較強的商業運營能力。
除了地塊開發難度大之外，另外一點值得關注的是，就在廣州地鐵掛牌出讓漢溪村地塊前不久，廣州地鐵與越秀地產組建的品秀地產攜第一個項目——品秀星圖召開了發佈會。
成立之初，品秀地產被定位為越秀集團與廣州地鐵集團合作的平臺公司，負責開發廣州地鐵集團旗下的地鐵上蓋物業，然而，漢溪村地塊作為廣州地鐵其中一項地鐵上蓋物業，此次卻選擇了公開尋求其他合作伙伴。
上述廣州地鐵房地產開發事業部負責人表示，品秀地產目前只負責品秀星圖項目，暫時不參與其他地鐵上蓋物業的開發，而漢溪村地塊目前也還沒找到意向合作方。
越秀地產的一位負責人則表示，目前沒有聽到公司關於參與競拍漢溪村地塊的相關消息，廣州地鐵旗下的項目與誰進行合作開發，最終還是由廣州地鐵決定。
據時代財經瞭解，儘管與越秀地產達成戰略合作協議，但廣州地鐵旗下地鐵上蓋物業的開發並沒有排他性，而是開放性的，在越秀地產之外，廣州地鐵還與珠江實業達成戰略合作，而且未來合作對象也不侷限於這兩家企業。
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