說好要賣房,沒想到房價翻番上漲數十萬,賣方對起初簽訂的合同反悔,不賣了,雙方只能法庭上見。這種情況下,房子到底還賣不賣?在一些案件中,房屋被裁決繼續過戶,另一些案件中,賣方不僅要返還定金,還要賠償房屋數十萬元的增值損失。本報記者 馬雲雲 崔巖
房價漲了近90萬
房主突然不賣了
對朱洪濤來說,買套房實在太周折了。2014年他看上了位於濟南市中心的一套房屋,房價62萬元。他與賣方於文萍簽訂房屋買賣合同,約定簽訂合同當天支付購房款30萬元,正式交房當天支付購房款10萬元,剩餘房款等到辦完產權證的前提下,在辦理房屋過戶當天再交。於文萍則承諾,在2015年底前辦理完產權證,並積極配合房屋過戶,如果不能辦理房產證,應在三日內全額返還購房款。
簽訂合同當天,朱洪濤就支付了30萬元,之後在房屋尚未交付的情況下,支付了10萬元,後來又支付了一次房款,共計交付40餘萬元。但之後,於文萍不想賣這房子了。朱洪濤無奈到仲裁委申請仲裁,請求裁決於文萍協助其把房子過戶到自己名下。於文萍則表示,朱洪濤違約在先,主張解除合同。
仲裁庭意見認為,雙方簽訂的合同合法有效,朱洪濤在房屋並未實際交付的情況下支付房款,可以認定其沒有出現逾期付款的違約行為,所以於文萍解除合同的主張不能得到支持,合同應當繼續履行。最終,仲裁庭作出裁決,於文萍將房屋所有權過戶至朱洪濤名下。
多位律師向記者表示,房屋買賣中賣方這種毀約的情況並不罕見,相當一部分是因為房價上漲。該案朱洪濤的委託代理人透露,房屋後來漲至150萬元左右,這也是於文萍想解除合同的重要原因。“調解的時候,出賣人曾經很明確地表示,如果把房價提高到150萬元,就繼續賣房。”
故意違約
需承擔法律責任
盧海飛也有類似遭遇,但結果不太一樣。2016年,他看上位於濟南東部的一套房產,和賣方劉洪磊簽訂了房屋買賣合同,成交價格70餘萬元。雙方約定合同簽訂時支付定金10萬元,次年交房當日,支付首付房款20萬元,剩餘房款通過貸款解決。
合同簽訂當天,盧海飛支付了定金10萬元。轉眼進入2017年,臨近交款交房日期時,中介多次聯繫劉洪磊,但沒能聯繫上。盧海飛通過郵寄送達履行通知書、到小區找人、郵寄送達催告函等方式催促劉洪磊,但一直沒有進展。錢支付不了,房也交接不成,盧海飛提起了訴訟,請求法院判令解除合同,並判令劉洪磊返還購房定金並賠償損失。
賠償的損失如何計算?審理中,盧海飛申請對涉案房屋的市場價格進行司法鑑定,經專業機構對提起訴訟當天的房產價值作出評估,這套房屋的價值為140餘萬元,較一年前雙方簽訂合同時,房屋價值翻了一番。盧海飛請求法院判令劉洪磊賠償增值損失70餘萬元。
盧海飛認為,劉洪磊拒絕提供轉款賬號,是他違約在先。劉洪磊則表示,自己不在濟南常住,本想與盧海飛聯繫,但合同上沒有就指定賬戶的方式作出約定,也沒有記載三方的聯繫電話及聯繫地址,對方不付款,自然無法交房。
到底是什麼情況?真正的原因在於房價上漲了。中介公司員工李芳作證表示,在交房日期前一個月,劉洪磊打電話來表示房子不想賣了,想解除合同,退還定金10萬元並賠償一部分錢,但盧海飛不同意,劉洪磊提出,如果要履行合同,房價要漲到百萬餘元,盧海飛不同意,之後劉洪磊就找不到了。
歷城區法院經審理認為,可以認定劉洪磊因房屋漲價提出解除合同或加價,是因房價上漲而故意違約。劉洪磊不遵守合同約定,不同意繼續履行合同,致使合同目的不能實現,構成根本違約,因此判決雙方簽訂的合同解除,劉洪磊退還定金10萬元,並賠償房屋增值損失70餘萬元。
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