政策跟蹤
住建部：5月1日起住房公積金繳存比例一律不得高於12%：住房城鄉建設部表示，目前他們與國家發改委、財政部、人民銀行一道，正在制定《關於規範和階段性適當降低住房公積金繳存比例的通知》，主要涉及以下內容：凡住房公積金繳存比例高於12%的，一律予以規範調整，不得超過12%；階段性適當降低住房公積金繳存比例政策，從2016年5月1日起實施，暫按兩年執行；待企業經濟效益好轉後，再提高繳存比例或恢復繳存並補繳其緩繳的住房公積金。
統計局：1-3月份房地產開發投資17677億元同比增長6.2%：2016年1-3月份，全國房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.0%。
我們的觀點：
3月地產投資和新開工復甦繼續超預期：2016年1-3月份，全國房地產開發投資同比增長6.2%，增速比1-2月份提高3.2個百分點。房屋新開工面積同比增長19.2%，增速提高5.5個百分點。1-3月份，房地產開發企業土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7個百分點。值得注意的是，去年新開工基數較低，2015年3月份和4月份的新開工累計同比降幅達到18.4%和17.3%。我們認為，寬鬆的貨幣政策和一季度的商品房熱銷從供需兩方面拉動了地產投資。同時，營改增實施將導致部分開發商在5月1日前提前開工。從歷史來看，商品房銷售到新開工到土地購置的傳導、房地產開發資金來源到地產投資的傳導效應顯著，但有一定時滯性。2015年年末，房地產開發資金來源三月移動平均增速從9月份的2.5%提高到7.6%,2016年3月份同比增速又提高到24.74%，我們認為，雖然銷售熱度已經有所下降，但資金面的寬裕和傳導鏈的時滯效應將導致二季度地產投資持續走高，全年來看，投資企穩，在後半年增幅將有所收窄。
房地產開發資金來源增速超預期，個人按揭增速亮眼：1-3月份，房地產開發企業到位資金同比增長14.7%，1-2月份為下降1.0%。其中，國內貸款同比增長6.5%；自籌資金同比增長4.7%；定金及預收款同比增長25.9%；個人按揭貸款同比增長46.2%，而去年同期只有1%的漲幅。3月我國新增人民幣貸款1.37億，環比增長89%，同比增長16%；個人購房的居民中長期貸款新增4397萬元，環比增長142%，同比增長163%，創下歷史同期新高，體現了個人按揭對地產基本面的“槓桿”作用
一季度銷售熱度符合預期，調整已現：
商品房銷售增幅上升：1-3月份，商品房銷售面積同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。商品房銷售額增長54.1%，增速提高10.5個百分點。從高頻數據來看，3月份商品房銷售的增長基本符合預期，然而2016年3月25日，上海和深圳分別出臺樓市調控、限購政策後，樓市降溫跡象顯著。可以看到，上海深圳限購政策出臺以後，二線城市的表現優於一線和三四線城市。我們認為，在行業處於下行週期，城市分化愈發劇烈的背景下，短期內一線城市將繼續面臨回調並持續向二、三線城市傳導，相比而言，二線城市政策面相對友好，供需較為平衡，年初出臺的一系列去化政策已經使一部分開發商加快了開工進度，增大了供給，而二線城市的改善性需求釋放有一定的持續性，供需共振，能夠維持一段時間的熱度。
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