写在前面：写年终总结对我来说是件既兴奋又痛苦的事情。
要生动活泼，又要力透纸背；要简单易懂，又要汗牛充栋；要理性客观，又要荡气回肠；拒绝虚与委蛇，又要合规合法。
为此我和小伙伴们花了近半个月时间整理、编辑，加删数次，几易其稿。
“大文章全凭起首，好结局总在后头”这是我这个作者向往和追求的最高境界。虽能力有限，仍侥幸希望此文能帮助到大家。
----一房一万：邱晨
正文
18年注定是上海楼市不平凡的一年，它的不平凡，在于它颠覆了许多楼市的认知。
18年带来的1个房地产认知改变
夜壶是名词，是静物
灰犀牛是动词，是动物
2016年以前房地产确实是夜壶，“需用”是主要矛盾，形成了静物式主被动的需用关系。
而现在，房地产更像是灰犀牛，“防范”是主要矛盾。变为动物间互动的防范关系。
房地产过热有风险，房地产过快下行亦有风险；人冲向犀牛有风险，犀牛冲向人亦然。
而目前正是“防范”下行的状态。而远非“救市”，现在以及未来，中国用的所有行政手段只是为了和它保持一个最佳距离。
阅读材料
08年政府为了“救市”，于10月22日出台了针对房地产的14条政策。
从下调契税、各种税费的免征、到贷款政策的放松，无不体现出“救”的酣畅淋漓。
2018年之后，房地政策的微调不再是大开大合，大刀阔斧，而是因城施策、小心翼翼，体现了“防”的如履薄冰。
其中典型事件：湖南省衡阳市紧急撤销限价松绑令。2018.12.26晚，湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起将暂停执行限价令，衡阳也由此成为目前国内首个明确宣布取消限价的城市。27日晚，该限价松绑令被紧急撤销。
把目光回落在一线城市--上海，它非但毋须被救，而且还可圈可点
18年带来的第2个房地产认知改变
2018年的成交量上涨，不是一手房一枝独秀，是一二手携手共进的结果
2018年上海一二手住宅成交总量超过22万方（考虑一手限签部分）
与去年相比增加约10%
下面解释一下22w相当于一个什么级别？
2008年-2018年一二手住宅成交情况汇总
这十一年里，仅仅是2008年远低于20w套住宅，而这一年恰恰是中国救市最猛烈的一年。除此之外上海差年成交量均在20w套左右。20w套是上海楼市的警戒线，也是购房群体的基本面。
2018年，上海楼市完全过关了。
与此同时，一手房市场今年大放异彩，有一半的楼盘售罄或接近清盘。
我们花了一周时间认真梳理了这一年主要拿证项目的销售情况、拿证时间成交价格等信息。由于篇幅巨大，我们放在文章末尾。销售情况我们仅分为两种：一种售罄或尾盘（无房源或可供购房者选择房源稀少）；一种在售（仍有一定比例房源可供购房者选择）。
供开发商、购房者、地产爱好者及有关部门研究取样
根据以上数据，我们对上海各个区销售情况做了盘点
*上图中分母代表区域总开盘项目数，分子代表售罄&尾盘项目数
上海一手房市场之所以能在2018年取得如此好成绩，在于执行2016年（沪六条）调控政策比较到位。
2016年10月9日上海颁布沪六条，其中一条“加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价”这一下把市场的一手房价牢牢第锁死在2016年9月。为购房者创造了极佳的购房机会。
其中黄浦、杨浦、嘉定3个区行2016年沪六条政策特别到位
第1名：黄浦开盘5个项目4个都已经售罄或尾盘，占比80%
（黄浦唯一1个在售项目 中海建国里为刚刚领证项目）
第2名：杨浦区开盘11个项目8个已经售罄或尾盘，占比73%
第3名：嘉定区开盘23个项目16个已经售罄或尾盘，占比70%
几乎让它们所有项目房价稳定在2016年年末水平。
嘉定区作为外郊环地区位列第3，特别值得关注。其2018年售罄或尾盘的项目多数稳定在2016年3季度价格。以下8个嘉定楼盘均是在2016年有过销售记录，如今比较看来：价格基本不变，其他全新上市项目也基本沿用了这个价格体系。
体系。
让我们感到意外的是
15年后地王项目价格也被夯实， 他们最近的签约或认筹套数，均已超过百套
嘉定江桥 ***璞 5.1W 946套
闵行莘庄 *****著 6.9W 317套
宝山罗店 ***城 3.8W 149套
松江新城 ***悦 5.1W 153组（认筹）
松江泗泾 *****馆 4.8W 218组（认筹）
切莫再以开盘售罄这样的标准来衡量当下市场，百套成交已是不容小视
百套以上的销售能级相当于上海百万方大盘一年的成交量。
由此看来这些地王的价格阵脚已经稳住
整个2018年一手房市场就是“量”上企稳，“价”上的夯实一年
2019年展望
市场逐渐平凡
2018年出现很多开盘即售罄的爆盘
但也存在许多开盘遇冷，靠持销逆袭的项目
靠持销逆袭的部分项目详情
注意：新城西岸公园售罄是指4月28日那张预证房源，此处统计以预证为单位
告别群星璀璨的2018年
2019年靠摇号人数来判断一个楼盘是否好卖
已成为历史
靠持销完成销售，将成为主流
成交价保持微笑型平滑
上海从2016年至今，上海大部分环线一手房成交均价都相对平滑
2016年4季度至今各环线成交均价走势图
如果单纯看成交均价，往往会被成交结构误导，所以我们把上海成交均价按照环线拆成了5个部分，我们可以很直观地看到从16年4季度至今价格基本平滑。
随着15年后地王项目的集中入市，在价格锚定效应下，2019年一手房房价下行的概率几乎为0。
而非地王在售项目仍以16年的价格稳定销售，大部分已再无空间打折，相信通过一定周期的持销亦能清盘。
成交量平稳
影响成交量的2个因素：价格、供应量
1、价格
但综合考虑明年一手房价格会保持相对平滑，即成交量不会有太大的缩水。
2、供应量
之前在一房一万内部沙龙上，我们预估了上海明年上市项目大概150多个，但经过这些天的盘点和询问，发现住宅地块+持销可拿证项目达
242个。这些在明年都有可能上市，因此上海一手房供应是充足的。保证了成交量的稳定性。
2019年上海各区将领证的项目分布图
*19年拿证项目数字会在接下来的日子里不断调整和更新，直至春节期间发布。
在明年不会有大的政策变动的情况下，上海仍会以20万方的基本面成交。
猜猜这个图的含义 猜中了你会会心一笑
期待房价大跌的人失望了
因为它将企稳
期待房价暴涨的人失望了
因为它已丧失动力
期待楼市传奇的人失望了
因为它将注定走向平凡
吐血整理的超级附件部分，为此一房一万工作小组实地看盘121个，实地调研大部分楼盘销售情况后，再结合签约数据方得此据。
2018年上海各片区销售楼盘详情
市区
2018年上海市区领证项目分布及销售状态
（市区：黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀）
上海市区主要领证项目共40个，其中售罄&尾盘项目共23个，在售项目为17个
宝山区
2018年宝山区领证项目分布及销售状态
宝山区主要领证项目共16个，其中售罄&尾盘项目共7个，在售项目为9个
闵行区
2018年闵行区领证项目分布及销售状态
闵行区主要领证项目共20个，其中售罄&尾盘项目共8个，在售项目为12个
嘉定区
2018年嘉定区领证项目分布及销售状态
嘉定区主要领证项目共23个，其中售罄&尾盘项目共16个，在售项目为7个
青浦区
2018年青浦区领证项目分布及销售状态
青浦区主要领证项目共24个，其中售罄&尾盘项目共14个，在售项目为10个
松江区
2018年松江区领证项目分布及销售状态
松江区主要领证项目共22个，其中售罄&尾盘项目共4个，在售项目为18个
奉贤区
2018年奉贤区领证项目分布及销售状态
奉贤区主要领证项目共25个，其中售罄&尾盘项目共9个，在售项目为16个
金山区
2018年金山区领证项目分布及销售状态
金山区主要领证项目共11个，其中售罄&尾盘项目共4个，在售项目为7个
浦东区（原浦东）
2018年浦东区领证项目分布及销售状态
原浦东区主要领证项目共25个，其中售罄&尾盘项目共16个，在售项目为9个
浦东区(南汇）
2018年南汇领证项目分布及销售状态
南汇主要领证项目共25个，其中售罄&尾盘项目共10个，在售项目为15个
崇明区
2018年崇明领证项目分布及销售状态
崇明区主要领证项目共9个，其中售罄&尾盘项目共4个，在售项目为5个
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