“金九银十”接连失约 中国楼市有点凉
“金九”未现，又失“银十”，与火热旺销的零售业“双十一”形成鲜明对比，这个秋天，中国楼市有点凉。
局部楼市大降
从三季度开始，中国楼市频繁出现降温信号，房价涨幅放缓，成交下滑，环京区域等局部楼市大跌。
曾经由于北京楼市限购带来的需求溢出效应，环京楼市涨声一片。最具代表性的小镇燕郊，由于背靠北京，房价迅速走高。不过，在去年一系列抑制投机炒作的调控政策出台后，缺乏产业支撑的燕郊房市陷入长达一年多的萧条。
繁荣时期数十家中介、售楼处扎堆的的京榆大街上出现“闭店潮”；投资客一套房跌去百万元（人民币，下同）、报价腰斩依然无人问津等消息屡屡见诸报端。生活在燕郊的小孙经历了一轮完整的房价涨跌周期，2012年，他以每平方米7000元的价格买下如今居住的婚房，去年最高时，小区同类二手房涨至每平方米3.5万元，如今又降至1.5万-2万元。
某房产研究院提供的数据显示，近月来，北京周边的二手房价呈现连续下降态势，10月份环京区域二手房均价为每平方米13559元，同比下跌28.66%。其中，10月中旬，燕郊二手房平均挂牌价相比2017年4月份的高点已跌去30%。
在严厉调控之下，北京二手房价也持续降温。2017年3月份的“3·17”调控以来，北京二手房成交均价经历了连续11个月的下跌。在2018年上半年短暂回弹后，9月份开始，房价又扭头向下。一些地方学区房价已跌回两年前的水平。业内某研究院数据显示，10月北京二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为每平方米61103元，环比下跌1.2%。
除北京外，降温潮蔓延的城市越来越多。上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，房地产库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，库存消化速度明显放缓。以杭州为例，此前新房购买“一号难求”的情形不再，取而代之的是，频频发生的“流摇”现象，房市已经逐渐从“不愁卖”过渡到“卖不动”。
业内专家指出，此前支撑楼市上涨的三线城市房地产市场，近期普遍出现上涨乏力的迹象，同时，热点一二线城市则出现大面积降温。该机构发布的数据显示，10月份北京、成都、武汉等20个热点城市合计楼市成交面积为1448万平方米，环比下调11%。
房企业绩降速
“春江水暖鸭先知”，房地产企业最先感知到行业冷热。今年以来，龙头房地产企业销售业绩均出现明显的降速迹象。例如：万科今年1-10月份，销售金额同比增长12%，而去年同期万科销售增速为39%；恒大中国今年前10个月销售金额同比涨18.7%，去年同期该企业销售金额增速为33.4%；碧桂园今年前10个月的销售金额增速为34.9%，而去年同期高达78.5%。
销售放缓意味着回款速度放慢，加之遇上今明两年的融资与偿债高峰，近月来碧桂园、绿城、恒大等大中房企开始“排队降价”，过去一掷千金的拿地行为也变得更加谨慎。
拿地更趋谨慎等导致土地流拍现象增加。据某地产研究中心统计，10月份，中国一二线城市住宅土地流标44宗，年内合计流标土地达259宗，同比上涨176%。
种种降温信号是否意味着楼市出现整体转向？中国宏观经济研究院两位专家日前在媒体上发声称，因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。
楼市冷清致首付贷需求收缩 贷款中介密集推销住房抵押贷款
或许是银行与房地产业的默契度最高，因此，在相对银根较紧的年末，住房抵押贷款成为了部分贷款中介最愿意推销的产品。
前述贷款公司员工张女士表示，“我们公司合作的银行有30多家，银行推出的产品大概有100多种，我们可以根据系统评分帮你选择最合适的银行和最合适的产品。不过，无论是消费贷还是经营贷，估计您都需要抵押房产。”
在与贷款中介的交流中，《证券日报》记者虚构的身份是“目前京城有房产，市场价400万元，贷款200余万元、按揭月供8000元，贷款需求接近100万元”。
“我们可以给你的房产申请‘二抵’（注：即二次抵押），如果你其他资质良好，最低可以申请到略低于5.4%的年化利率，消费贷可以申请10年还清，经营贷可以20年还清”，张女士表示，“如果你不抵押房产，年化利率可能上升至8%。”
“现在纯信用类的消费贷的审批确实比较严，额度也少，如果你在北京有房或有车，建议您还是增加抵押物”，贷款中介王先生也非常倾向于向《证券日报》记者住房抵押类贷款。王先生承认，在楼市火爆时期，大多数人都在寻找信用类贷款，并想尽办法腾挪进首付，而抵押贷款则较少被人问津；如今，银行的业务人员私下里是欢迎化身消费贷的首付贷申请，但是客户却是不敢贷了。
据了解，中介公司通常在与客户面谈半小时后，就能借助银行的评分体系，基本确定比较适合该客户的银行和产品。
此前，《证券日报》记者曾在某股份制银行官网推介个人消费贷款的界面看到一句广告语——“把您的房产变成提款机，尽情享用！”与之想伴随的，是“贷款金额最高可达2000万元”的表述。
彼时，《证券日报》记者曾致电该行北京市某区的信贷员获悉，北京地区的抵押贷款上限实际已经降至1000万元，而且必须是对公贷款，而且，根据相关监管规定，北京地区消费贷款的上限应该是100万元。该人士表示，“官网和客服的描述应该是一个综合表述，不太可能真的放这么多款”。
不过，由此也可以看出，部分银行对于住房抵押贷款绝对是“真爱”！
当然，对于个人住房抵押贷款，目前商业银行的态度其实是有所差异的。今年一季度末，另一家股份制商业银行证实已暂停发放北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款。据了解，该调整并非监管部门的统一要求，而是银行自身的商业行为。
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