從20世紀90年代中期開始，購物中心逐漸在各地出現，於是百貨變成傳統百貨，近年來隨著電子商務、社交商務的快速崛起，購物中心與百貨又變成傳統商業。儘管購物中心20餘年來已深深的影響了我們的購物行為和消費習慣，但新事物的出現必然帶來變革。2018年購物中心再擴容，面臨的競爭環境亦日趨激烈，購物中心的生存環境到底是如履平地還是如履薄冰？
01 內憂
規模加速擴張，購物中心競爭激烈
隨著新興中產階級的逐漸崛起以及人均可支配收入的增加，人們的消費能力不斷提升。購物中心作為一種融合零售、服務、餐飲、休閒娛樂等複合業態為一身的商業形態，其存在本身即服務於消費者，故購物中心的發展與消費水平的高低息息相關，區域內消費能力一定決定區域內的購買力。
根據《2017年中國居民消費發展報告》顯示，2017年全國居民恩格爾係數為29.3%，成功進入聯合國劃分的20%-30%的富足區間，2013-2017年社會消費品零售總額年均增長11.3%，可見居民消費總體規模不斷擴大，消費能力不斷提升，隨之而來的是購物中心的快速發展。
圖：2007-2018年上半年購物中心的數量及平均增速（%）
過去十餘年來，購物中心在全國遍地開花，從數量上來看，平均以每年11%的速度不斷增加，截至2018年上半年已近5500家；從購物中心總建築面積來看，增速更快，近五年平均增速達14%。
2018年，各地購物中心持續擴容，廣州K11、深圳布吉萬象匯、杭州親橙裡、上海長風大悅城、長沙IFS、上海靜安大融城等購物中心紛紛亮相。據數據顯示，2018年上半年全國新開業購物中心203個，新增商業總體量超1500萬㎡，這一數量刷新近五年上半年開業量最高值。
02 外患
線上消費穩步增長，不斷壓縮線下市場
拼多多2018年第三季度財報顯示，單季營收達33.7億人民幣，同比增長近7倍；過去12個月，總交易額達3448億人民幣，同比增長386%。不止拼多多上交了一份亮眼的財報，2018年雙十一天貓和京東銷量亦再創新高，天貓銷售額達2135億元，京東也達1598億元。暫不論這數字背後是否暗藏著消費的降級，但線上消費的擴張力可見一斑。
圖：2012-2018年中國網絡零售市場交易規模及增速
根據電子商務研究中心檢測數據顯示，2017年國內網絡零售市場成交規模達71751億元，同比增長39.17%，儘管增速有所放緩，但近三年漲幅均超30%，整體市場規模呈穩步擴張趨勢，預計2018年這一市場規模或達93863億元。
從市場佔有率來看，2012年網絡零售市場僅佔社會消費品零售總額的6.3%，但2017年佔有率便已上升至19.60%，2018年這一比例將超過20%。網路零售市場佔有率的不斷提高，必然伴隨著傳統商業市場佔有率的不斷壓縮，如同購物中心的成長必然會擠壓傳統百貨的市場。同時，社交電商、農村電商、無人零售等新業態快速擴張，不斷滿足消費者的多維度需求。線上零售競爭力不斷增強，這對購物中心等傳統商業帶來極大的挑戰。
03 租賃運營持續向下，購物中心發展放緩
一面是購物中心開發熱潮的方興未艾，一面是電商等線上消費的正面交鋒，2018年購物中心的表現具體如何呢？
圖：近三年購物中心發展發展指數
根據商務部發布數據顯示：2018年第二季度購物中心綜合指數為66.1，近三個季度持續下跌，購物中心發展放緩；現狀指數為61.9，處於近三年低位水平，主要源於二三線城市大量項目入市，面臨一定的挑戰；預期指數為72.4，同比降幅顯著，但環比小幅上漲，表明消費者對購物中心的預期仍較為樂觀。
圖：近三年購物中心發展發展指數
從分項指標來看，2018年二季度除成本控制外，其餘指標均出現下滑，下滑最明顯的為運營表現和租賃活躍度，這兩項指標均為近三年最低值，租賃活躍度從2017年四季度的85.6下跌至77.1，運營表現從87.9下跌至77.4，跌幅在10個點左右。租賃活躍度下跌很大原因源於二線城市的集中供應，新項目的大量入市對租賃招商帶來了較大的挑戰。宏觀市場指數也下跌了近8個點，主要由於多個消費力較弱的二三線城市整體出租率有所下降。
整體來看，除成本控制有所提升外，2018年購物中心不論是租賃活躍度、運營表現還是宏觀市場表現均處於下行趨勢，那典型購物中心表現又如何呢？
04 百MALL商鋪租金微升，成熟商圈仍受親睞
巴菲特曾將約翰·伯爾·威廉姆斯在《投資價值理論》中提出的“內在價值”濃縮為：“今天任何股票、債券或公司的價值，取決於在資產的整個剩餘期間能夠期望產生的，以適當的利率貼現的現金流入和流出。”將巴菲特的內在價值運用到購物中心上來說，其內在價值便取決於它的租金水平。
中指院根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成中國百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2018年中國百MALL商鋪平均租金上半年環比上漲0.25%，下半年環比上漲0.68%。
圖：2018年下半年百MALL商鋪租金表現
數據來源：CREIS中指數據、3Fang.com
調查數據顯示，2018下半年百MALL商鋪平均租金較為穩定，儘管漲幅較小但整體仍呈上漲趨勢。從商圈層面看，一線城市中86.4%的商圈租金環比上漲，4.5%的商圈租金環比下跌，9.1%的商圈租金與上期持平；二線城市中83.3%的商圈租金環比上漲，4.2%的商圈租金環比下跌，12.5%的商圈租金與上期持平。整體來看，重點城市典型購物中心市場需求仍較旺盛，市場青睞度較高。
05 租金收入，幾家歡喜幾家愁
儘管成熟商圈的優質購物中心租金收入整體仍呈現穩中有升的趨勢，但各個購物中心仍表現不一，各商業地產企業購物中心表現亦如此。
圖：近三年商業地產企業購物中心租金收入增長率
注：僅計算去年同期已開購物中心租金收入
根據公開數據顯示，各大企業購物中心租金收入差距較為明顯，漲跌不一。近三年龍湖各大購物中心表現均較佳，儘管租金收入增長率有所下滑，但2018年上半年租金收入增長率仍達20%，增長率可觀，增長率較高的主要為重慶源著天街、上海虹橋天街、成都時代天街和北京大興天街，天街系增速可喜。華潤2018年上半年租金收入增長率儘管小幅下降，但仍近15%，主要由於萬象城系列的穩步增長。太古從2016年的負增長到2018年上半年的穩步增長，體現出太古不斷擴大的品牌影響力。瑞安租金收入不斷遞減，主要由於早期增速過快，當前增速仍處於較高水平。恆隆租金收入亦呈不斷上漲趨勢，但增速相對較緩，不足5%。
06 熱度不一，購物中心人氣不盡相同
如果說租金收入決定了購物中心的市場價值，那麼出租率則代表了購物中心的人氣。空置空間既不具備生產力，同時亦將影響到其他進駐店家的生產力，較高的空置直接影響到客流，較高的出租率，代表了購物中心的人氣水平。
圖：近三年商業地產企業購物中心出租率
主流購物中心出租率仍較可觀，2018年上半年龍湖、華潤、大悅城出租率均較高，平均出租率在95%左右。龍湖三千集天街、成都時代天街、重慶紫都城和北京頤和星悅薈出租率都高達100%，僅成都北城天街和重慶春森星悅薈出租率較差，僅78%。華潤近三年出租率不斷提升，萬象城、萬象匯受消費者認知度不斷增強，出租率除青島和無錫萬象城較低外，其餘26個購物中心出租率均超90%。恆隆和南國購物中心出租率表現相對較差，但平均出租率也超85%。
關於新增購物中心，龍湖2018年新增杭州濱江天街1期、蘇州獅山天街和上海寶山天街，出租率均較高，均超98%；華潤新增上海萬象城、泰山萬象城、北京密雲萬象匯和杭州蕭山萬象匯，出租率均超94%；新城上半年渭南吾悅廣場開業，出租率高達100%。
整體來看，典型商業地產企業購物中心表現勢頭仍較良好，品牌效應呈現“滾雪球“效應，但部分購物中心無論是租金收入還是出租率均有所下滑，鑑於2018年購物中心整體發展均有所放緩，誰家歡喜誰家愁，如魚飲水冷暖自知。
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