房地產企業融資方式之債權融資涉稅解析！【財稅】
導讀
地產行業，一向是資金為王，資金如同企業的血液。過去地產行業黃金時期粗放發展的十多年裡，企業經常使用的融資 手段常見的有向銀行融資、向關聯企業融資、向股東融資等。
但隨著近兩年國家的調控手段不斷加強，企業的資金壓力越來越大，融資方式也越來越多，比如：權益性融資、信託融資、民間借貸、銀行委貸等等。那各種各樣的融資方式所衍生出來的增值稅、土增稅、所得稅三大稅種，給不少企業和財務人員帶來了困惑，不知不覺中就給企業增加了成本，而且在無形中也帶來了風險。
地產行業的融資主要分為三大類：一類是債權性融資，另一類是權益性融資，還有一種是特殊性融資，接下來我們會逐一進行分析。
債權性融資
（一）金融機構融資
金融機構融資分為兩類；一個是銀行機構融資，主要包括專業銀行、商業銀行，另一個是非銀行金融機構，主要是指信託基金、小額貸款等。地產企業在金融機構發生的利息支出，一般情況下是可以在土增稅前和企業所得稅前扣除的，如果不符合相關要求和規定，也不允許抵扣。
1、土增稅前處理的法律依據
財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定：
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
財稅字[1995]48號《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》第八條規定：
(1)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
國稅函[2010]220號《關於土地增值稅清算有關問題的通知》第三條第（一）規定：
凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。以及第（二）款規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
2、企業所得稅前的處理
金融機構的利息支出，通常可以在企業所得稅前扣除。但需要注意的是，根據國家稅務總局2011年第34號文《關於企業所得稅若干問題的公告》規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不得超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，准予稅前扣除。同時要求提供金融企業的同期同類貸款利率情況說明，以證明其利息支出的合理性。同期同類貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公佈的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
對於從銀行金融機構借款過程中產生顧問費、管理費、託管費等等，提供合法有效的票據，是可以在企業所得稅前扣除的。
無論是土增稅前抵扣還是企業所得稅前抵扣，都需要取得合法有效的收據。但每個地方的稅局認可的票據不盡相同，所以這個還需要詳細瞭解當地政策。
（二）非金融機構融資
非金融機構融資主要是指向關聯企業融資、向股東個人融資、向非關聯企業融資等等。
1、土增稅的處理依據
國稅函[2010]220號第三條第(二)項規定：
“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。”非金融機構票據，在土地增值稅清算時均不能扣除。
2、企業所得稅
地產企業在向非金融機構借款支付的利息，需要注意以下幾點：
根據財稅[2008]121號規定，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。（一）金融企業，為5︰1；（二）其他企業，為2︰1。按照121號文規定，房地產企業從關聯方企業借款時，關聯方企業的借款金額不得高於權益性投資金額的2倍，也就是說債務性投資高於權益性投資2倍以上金額的利息支出不得在企業所得稅前抵扣。
其次，關聯方企業之間的借款利息率水平需要符合同期中國人民銀行公佈的基準利率和允許上浮的利率之內，超出部分不予稅前抵扣。
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