“借名買房”發生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發，導致相關司法實務混亂，難以有效及時辨別並規制，完善借名買房的裁判規則顯得尤為重要。本期旨在通過介紹借名買房的相關規定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規則。
截至2018年12月，在中國裁判文書網直接鍵入“借名買房”檢索出共計3170篇裁判文書，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的僅有1篇。
基本理論
一、借名買房的原因：
(一)規避法律、政策：
1.規避房屋限購令政策;
2.規避限貸令以及其他貸款障礙;
3.簡便手續、減少稅費;
(二)爭享特定購房優惠;
(三)隱藏真實的財產信息;
(四)其他原因。
二、借名買房的風險：
1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。
2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不瞭解借名之事，不承認借名之事。
3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
4.房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。
裁判規則
實務要點一：借名買房協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同。
案件：譚萬興與雷廣志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛民事裁定書 (2011)民申字第261號
最高院認為：
關於第一個問題。根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司於2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，且訟爭房產經相關房產管理部門核准登記在譚萬興名下，但廣志公司此前於1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產，再審申請人譚萬興亦曾於2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定：“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”、“以乙方(譚萬興)的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(廣志公司)或海龍王公司主張該房屋的所有權”。
此外，本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認定訟爭房產登記於再審申請人譚萬興名下屬於代持有性質有事實依據。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬於再審申請人譚萬興所有。
實務要點二：因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執行異議之訴二審民事判決書(2018)遼民終211號
遼寧省高院認為：
關於中集哈深公司主張“房產代持協議的效力無論是否真實，目的都是規避限購政策，行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，且徐沛欣佔用了曾塞外的購房資格，曾塞外即失去了購房資格，並不會導致本地區限購政策的落空，並不損害公共利益。
其次，案涉房屋的房產代持協議及商品房買賣合同均形成於中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，並不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
實務要點三：對於親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。
案件一
任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書(2017)京民申4182號
北京市高院認為：
本院經審查認為，關於涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關係問題，根據涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關手續憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性並認定該事實存在，具有一定的事實依據。
任某1、任某2雖然對此予以反駁，但對於購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續和任某4證件為何由王某掌握等事實均不清楚，亦未提供充分有效的證據佐證。一、二審法院對其主張不予採信，並無不當。另，本案認定任某4和王某之間存在借名買房關係，並不否定(2004)固法執字第272-1號民事裁定書的法律效力。王某雖然違規以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導致借名買賣關係無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業費等證據，不能推翻借名買房事實的成立。
案件二
馬某1等合同糾紛申訴、申請民事裁定書 (2017)京民申792號
本院經審查認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。本案中，馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關係，提交了譚某生前所寫的《我的意見》為證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據均予認可，馬某1、馬某2亦認可《我的意見》的真實性。
故一、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關係，並無不當。雖然涉案房屋系房改房，但根據相關政策規定，該房屋已經可以上市交易，故馬某1、馬某2主張借名買房行為無效，法律依據不足。《我的意見》是譚某生前對涉案房屋的由來、購買和產權歸屬情況的記述，並無死後該財產如何處理的意思表示，因此馬某1、馬某2主張《我的意見》應是譚某的自書遺囑，缺乏依據。因馬某7與譚某之間借名買房關係成立，所以涉案房屋雖然登記在譚某名下，但已不屬於譚某和馬某8的夫妻共同財產，故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分有效並按此遺囑繼承的意見，缺乏法律依據。
實務要點四：“借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。
案件：趙建章、趙媛所有權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(2016)津民申1745號
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