民間房價榜單
還有十來天過年，沈城樓市這個年底格外寂寥。有內因，也有外因。
· 內因1：數九寒冬，出來看房的人很少，冬天是瀋陽樓市傳統的淡季
· 內因2：限購、限售影響深入，購房者觀望情緒蔓延，有購房資格的人越來越少
· 外因：全國樓市下行，瀋陽樓市受外部壓力影響
很負責任的說，瀋陽房價暫時漲不動了。如果加個期限的話，那就是春節之前漲不動了。至於開春之後萬物復甦，瀋陽房價能不能熱起來這個就難說。但是，大概率是不溫不火，不復限購的熱銷景象。
人口趨勢
我們需要明白一點：小城市沒有房地產，只有居住屬性。參考任澤平的數據：中國人口大流動：3000個縣全景呈現。全國的人口不可逆轉地向一二線城市流動。但是，一線城市人口趨於飽和，大城市病凸顯。優化人才結構變成了當前的主要任務。一線城市是稍微不努力就得回家重點的城市，未來競爭只會更加激烈。理由很簡單：大量外來人口向內湧入，城市卻在暗地裡往外趕人。
- 北京：已經確立了城市副中心通州的地位，很多職能部門和產業將會加速向外轉移
- 上海：越來越嚴厲的積分落戶政策，成為“上海人”需要跨過購房資格和落戶難的雙重考驗
一線城市的政策已經很不友好了，未來只會更不友好。北漂（滬漂）這個名字已經完成了歷史使命，未來會逐漸減少被提及的頻次。
強二線城市和省會城市將成為未來人口流入的主要區域。而吸引人口流入的主要因素是：人才政策和房價。
搶人大戰趨於白熱，這是城市發展的內核。沒有人口一切都是空談。只有產生源源不斷的新生人口和外來人口，才能形成穩固的金字塔型人口結構。舉一個不太恰當的例子：這是一種類似於傳銷的結構，失去了“下線“接盤，整個結構就會轟然倒塌。沒有新增人口，購房需求不足、消費增長乏力、經濟提振不起來。有了人口大量湧入，也就有了一切發展的必要條件。
可喜的是，目前瀋陽的人才政策效果已經顯現。
瀋陽市政府新聞辦消息：在人才體制機制持續創新、人才發展環境持續優化以及“三引三回”工作深入開展的形勢下，瀋陽的人才吸引力顯著增強，各類人才呈現大幅增長態勢。今年1月至10月，瀋陽戶籍人口超過744萬人，比2017年末淨增7萬人。第三方平臺統計數據顯示，瀋陽已經成為東北地區人才流入率最高的城市，人口吸引力指數達到全國平均值的1.725倍。限購什麼時候取消？
年終歲尾，全國多地的限購政策在鬆動。但值得注意的是，限購政策鬆動的基本都是十八線小城市和已經陰跌了2年以上的大中城市。在經濟下行壓力越來越大的情況下，很多人認為房地產這個“夜壺”又要被拿出來了。
此輪嚴厲的限購政策已經在很多熱點城市執行了2年以上，具備了鬆綁的前置條件。另外，很多限購城市已經被限購禁錮，地方政府和開發商已經叫苦不迭。
但是，指望瀋陽在限購不足半年就取消顯然是不現實的。這麼做無疑會影響地方政府的公信力，也不是一個恰當的時機。
瀋陽的破局之戰
同時我們要清醒地認識到，瀋陽目前還不具備“大漲”的必要條件。不可否認，房地產有一定的週期性。政策執行也有一定傳導性。瀋陽作為全國樓市的追趕者，房價已經嚴重落後於同等規模的南方城市。在熱點城市大漲的情況下瀋陽紋絲不動，已經被甩的“尾燈”都看不見了。瀋陽想要在房價上彎道超車無異於此人說夢。馬雲在海南自貿區建設座談會上發表了一個很好的觀點：海南要全面抓住全面數據化，換道超車，在另外一個道上和別人競爭，不能只盯著別人有的東西，而是要做別人沒有做的東西，跟車是永遠無法超車的。
瀋陽同樣適用這個觀點。瀋陽已經到了非變不可的地步，不破不立。而瀋陽能更換的車道無意就是國家中心城市。國家中心城市是國家層面的戰略性政策，是每個大區域只有一個的最高級別城市。瀋陽想要破局，國家中心城市無疑是最好的切入點。
最後
瀋陽的未來，風險和機遇並存。沒有風險的機遇不是真機遇，沒有機遇的風險不值得搏。
風險來自於政策變化和選籌，機遇是房價暴擊的可能性。而我們要做的，就是找到合適的房源→加槓桿買入→耐心持有。
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