你看不上眼三四线小城市，才是中国真正的未来！

长久以来，大众都有一个共同的观点：一线上涨，是凭实力，二线上涨，是靠逆袭，三四线要人口没人口，要经济没经济，涨了以后也要跌回去。

谁给我们造成了这样的假象：三四线房价必定大跌呢?

三四线城市的发展，真像媒体口中的那么孱弱不堪吗?

或许，我们全部陷入了三四线的认知盲区。

这篇文章的价值，恰恰在于戳破大家类似的幻觉。

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真相一：我们对三四线有很大的认知盲区

我们的认知和思维，很多时候是由生活的环境决定的。

同样的环境下呆久了，混的是一个圈子，谈论的是共同话题，认知就会被不断固化。对不熟悉的事物，产生认知盲区。

在一二线生活的大多数，对三四线城市，就有很大的盲区。

比如，知乎上有一个要不要在小城市买房的问题。

题主生活在一个三四线的小城市，结婚以后依然和爸妈住在一起。妻子觉得不方便，想买一套房搬出去住。结果丈夫不同意，认为三四线的房子没有投资属性，迟早会跌。

我本来以为，支持妻子的人会占大多数。结果，底下的回答清一色的认为：丈夫做的对。有不少人用大数据证明，三四线房子没有未来。甚至有人，劝说丈夫，连和父母自住的一套都卖掉，去一二线买一套。

拜托，这不是“三四线房子要不要投资”的问题，而是“妻子不愿意和公婆一起住”的生活困扰啊。

三四线的人，买房，大多数不是投资需求，而是改善需求啊。他们对居住的真实诉求，为什么大家就考虑不到呢？

还是因为认知盲区。

我们看一下知乎的用户属性。

其中，北上广深、杭州的用户，牢牢占据知乎用户属地前5名。也就是说，来自一二线的群体，对三四线的房产认知停留在“没有投资属性”，而压根不知道三四线还有“改善需求”。

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真相二：北上深是中国的特色，小城市才是中国的底色

在一二线的朋友眼中，三四线好像不缺房子，好像家家户户有三四套房子一样。

我承认，确实有这个现象，但这群人只是掰着指头数过来的少数：当地有名望的家族、政府机关人员、做生意赚了钱的小老板。而多数三四线居民，却面临着很大的住房改善需求。

我们看一下需要改善住房条件的这群人吧。

这是广东省韶关市某个矿区里的棚户区。

砖头垒砌的平房，屋顶上铺的是瓦片和薄薄的一层木条，时间长了就会霉烂。遇到冰雹天气，天花板都会被打穿。而这样的房子，当地人已经住了大半辈子。

如果不是后来的棚户改造工程，把矿区人们安置到主城区东部，他们很有可能，后代还要住这样的房子。

实际上，几乎中国每一个小城市，都会存在类似的棚户区。

有的是六七十年代住房紧张，老市民为了给居住面积不足的问题，在老房子周边又盖了新房，长期形成的原住民区。

总理在太原市小北关棚户区考察

有些是计划经济时代企业、事业单位的集体宿舍，住在这里的多半是已经退休的老年职工，房屋年老失修。

甘肃省天水市七里墩厂矿企事业单位

还有的，是在高楼大厦中显得格格不入的城中村。当城市规模扩大，农村转为了城镇，可居住条件并没有改变。城中村的人，改变的是户籍，还有被征收了的土地。

西安市甘家寨城中村

不可否认的现实是：这里没有共享单车、商圈大厦、公园、健身馆，大多数小城市发展很慢，配套跟不上。

这是历史原因造成的。

改革开放40年来，最初去北上广深淘金的那批人，获取了最大的红利。但也同时给了大家一种幻觉：中国人已经非常有钱了。其实，财富蛋糕只是分配给了一线，全国的社会资源依然是稀缺的，三四线依然是城乡结合部的“蛮荒之地”。

习惯了一线的灯红酒绿，谁还记得小城镇的无声叹息？

就连现在活跃在大众眼中的，也只有几十个一二线城市。而隐藏在冰川之下的，2800多个小城市（含县城），这些庞大人群的生活状态，是没有人关注的。

小城市有多不起眼，就有多伟大。

中国的一线城市只有4个，一线城市最多容纳3000万人口；

二线城市30个左右，二线城市最多容纳1000万人口。

算起来，有10亿人左右，生活在默默无闻的小城市。

据《中国中小城市绿皮书》统计，截至2017年底，中小城市直接影响和辐射的区域，行政区面积达934万平方公里，占国土面积的97.3%；总人口达11.7亿，占全国总人口的84.67%……

这些看似经济不发达的小城市，哺育了大多数中国老百姓，是不可忽视的力量。

北上深是中国的特色，小城市才是中国的底色。

3^rd

真相三：郡县治，则天下安

这些年，我们争论最多的问题就是，小城市还有没有前途。

最充分的理由是，一个国家的人口，是向大城市聚集的。由于规模效应完全补偿了边际成本递增，大城市的增长速度比小城市快。

这个定律叫做齐普夫定律（Zipf’s Law），先后被日本、美国验证。

但实际上，这个定律在中国是失效的。

我们来看一下，近10年来一二三四线城市的人口增速情况。三线城市的人口总规模是一线城市的6倍，而且增长速度明显比一、二线城市迅猛。

为什么会出现这样的情况？

三线城市人口的增长，来源于下辖区域众多小县城的人口增长，而这些县城，吸纳了广大进城置业的农民兄弟。

所以，我们经常听到媒体说的是，三四线人口流向一二线大城市，

但我们不知道的是，农村人口正在加速流向三四线。

小城市的需求有多少呢？恐怕没有人认真统计过。中国有二千多个县级行政单位，平均人口为每县50多万人，其中，人口达到100万以上县就有128个——

这就是大家对三四线最大的认知偏差：仅仅知道小城市要被大城市吸血，却又无视了小城市对农村的吸引力。

4^th

真相四：加入新社会分工的小城市，活得一定好

我们的国家是典型的县域基层体制，无论大小城市，都有追求政绩的欲望，有追求发展的强大动力。从政治体制上决定了，小城市想要活下来，必须要有支柱产业。

首先，最容易获利的，就是大城市周边的卫星城，会凭借大城市的崛起形成“一强多超”的布局。

这些卫星城加入了新社会分工，无法适应大城市生活、工作的人群，就会涌入这些小城市。

长三角做的是最好的。如果你去看长三角城市群，几乎每一个小城市都有各具特色的细分支柱产业，而且与核心城市上海、二级核心城市杭州、南京形成明显的产业梯度，承接着一二线的人口、产业溢出。

无锡的精密机械及汽车配套零部件；

常州的装备制造业以及新能源；

嘉兴的纺织业和电器机械……

其次，也有一些小城市，虽然没有省会吸引力，本地经济活力也不够，

2017年，全国房价涨幅第一的，是一个名不见经传的三线小城市蚌埠。作为老工业基地，蚌埠持续做出技术创新，蚌埠的国家级玻璃新材料产业园，带动上下游100多家相关企业集聚，一年产值超过400亿元。

上图，就是蚌埠体育中心，屋顶的黑色板子，就是光伏发电玻璃。

伟人说，郡县治则天下安,县域强则国家富

总体来说，这一轮的房价上涨，实际也是人口的重新分配。大城市人口外溢、二线争夺人口，三四线小城市吸纳大量的农村人口。

而之后，很难再出现超一线城市，更大的几率出现吸纳一线城市外溢资源崛起的卫星城市、通过地区经济转型获得发展新动力的小城市——他们不会成为大城市的附庸，而是会形成独立产业的强城。

未来，中国城市很有可能是一二三四五线同时发展的模式。

这是小城市发展的新逻辑和新空间。

也是城市群作为推进城镇化主体形态的根本原因。

但是竞争依然很残酷。

通过棚改、房地产作为原始资本积累的小城市，一旦落入跟风炒地皮、过分举债发展的局面，非常有可能发生地方债务危机，赶不上城镇化红利的最后一班列车。

5^th

真相五：在小城市拥有多套物业的人未必没前途

我们经常说，如果你在小城市有多套物业，那就赶紧置换到大城市，别让物业砸在手里。

这样的方法，针对的是在一二线城市的打工人群。但对生活在三四线的人，并没有实操性。对于广大的小城居民，家庭、工作都在三四线，让他们卖掉房子举家搬迁、年近不惑另找工作，才是最大的风险。

那该怎么办呢？

问题的答案，就在我们忽视了的三四线下沉市场。

小城市的居民是什么样的生活状态，我们知道吗？

让我给出海通证券的一组数据吧。

论收入，三四线人均收入是一线的1/2；

论教育，三四线高等教育学校平均只有4所，不到一线的1/10；

论医疗，三四线床位是一线的1/5；

从以上数据看，三四线教育、医疗、收入都非常匮乏，被一线全面碾压。但是，数据是有欺骗性的，从片面的数据，我们无法获取更多有效的信息。

别着急，再从多个维度，看一些数据：

论房价，三四线房价是一线的1/5；

论教育，未来三年K12课外培训行业市场规模复合年均增长率在是一线的3到5倍；

论医疗，大健康产业将沿着“一二线城市到三四线城市”布局；

论消费，三至六线城市购买奢侈品的件单价在2015年就超过一二线……

所以说，三四线真的是一个诡异的市场，就像一枚硬币，我们只看到了一面图案，就默认另一面不存在。

三四线的收入低，但他们房价压力也小；

教育、医疗资源缺失，但他们对好学校、好医院的渴求很大；

一线居民背着高负债买房子，而三四线通过更多消费提升生活质量。

这个现象告诉我们，一二线的资源、品牌的市场竞争已经接近饱和，三四线则是他们的新主场。这期间，将会催生更多的创业、就业机会，也会出现类似于“拼多多”的商业奇迹。

实际上，一二线和三四线的市场是割裂的。一二线做过的生意，到三四线，值得重新再做一次。

一二线的快餐是肯德基、麦当劳，而三四线遍布的是福州起家的华莱士；

一二线喜欢用苹果、华为，而vivo、oppo却攻占了小县城；

一二线衣服品牌是adidas NEO、Five Plus、New Balance，二三线多是雅戈尔、九牧王、红豆……

三四线的房子大多数是改善需求，投资空间真不大，炒房更容易砸在手里。但出租，却是一个很好的方式。

未来小城市休闲、娱乐的需求只会多不会少，如果你手里有多套物业，要想办法，如何通过长租、短租的方式，提高自己的被动收入。只要自己的房子可以租到相对合适的价格，那就继续留着。

最后，我们来说说房价。既然三四线棚改依然是房价的“发动机”，那么棚改依然是三四线城市房价的主要参考因素之一。

据同策给出的2016至2018年间棚改数据来看：

2018年一线城市周边的三四线城市棚改计划规模相对较小，棚改收缩，楼市下行；而中西部三四线城市、山东省三四线城市棚改规模相对较大，楼市即将进入上涨接力赛的“最后一棒”。

注：按棚改趋势评判棚改对未来楼市推动作用。A类城市棚改对楼市推动作用最强，E类城市棚改对楼市推动作用最弱按棚改趋势评判棚改对未来楼市推动作用。

给刚需的建议是：如果你所在的城市，棚改力度大，而且在2018年涨幅平均在15%以上，甚至超过20%，不妨等房价调整后再进入：比如烟台、金华、宜昌、江阴、扬州等等。

如果所在的城市，2018年涨幅小于10%，那么进入是相对安全的。比如沧州、廊坊、佛山、衡水等等。

6^th

请多关注三四线人群

看衰、唱衰小城市，是大众和媒体的主流声音。

因为不了解，所以妖魔化。

希望这篇文章能引发大家对三四线小城市更多的思考。

希望支持小城市建设的粉丝多多点赞，多多转发。

小城市的希望，就是中国的希望。

小城市的未来，就是城镇化的未来！

海通证券-三四线城市化-趋势还是幻象?

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