2018年,隨著調控政策持續加碼,房地產進入下半場,如何“活下去”成為眾多房企新的一年亟待解決的問題。
然而,就在不少房企紛紛選擇瘦身之際,融創中國卻逆勢而上“買買買”,豪擲125.53億元人民幣接手泛海控股在北京、上海的兩個核心地段項目——北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目。
中國城市報記者走訪發現,本次泛海出售的兩個項目,都位於一線城市稀缺地段,且均在拿地後沉寂了十幾年未動工。而目前,兩個區域內還有未完成的拆遷部分。
17年的漫漫更新路
泛海承壓斷臂
“聽說融創要來,拆遷的事還想再等等看。”1月24日,北京市朝陽區東風鄉辛莊村的一戶居民對中國城市報記者說。
東四環東側、緊鄰朝陽公園與CBD,辛莊村所處的位置可謂是北京的“黃金地段”。然而,這裡的建築卻破爛不堪,而一牆之外,卻是均價10萬/平方米的公園豪宅。
據悉,2002年泛海集團與北京市朝陽區東風鄉政府、東風鄉工商公司等合作開發東風鄉地塊。2004年8月,泛海隨後又取得了國際居住區二期的四塊土地,其中就包括融創收購的1號地塊。
一晃十幾年過去,東風鄉大部分的原住居民已經陸續搬遷,這裡變身成為北京東四環的豪宅區。但漫長的城市拆遷也讓泛海揹負了沉重資金壓力。
據東風鄉辛莊村一位居民透露,2003年時泛海給出的補償價格就超過1萬元/平方米。而原始合同中,泛海應該支付的拆遷補償款僅為4500元/平方米。
隨著近幾年國內房價一路飆升,辛莊村所在的地塊價值也水漲船高,一些居民認為補償價格與預期不符,仍在等待。
“這個區域一二手房價倒掛,開盤後兩天基本就搶光了,受限價政策影響,一手房均價只有約10萬元/平方米,比預期至少降了6萬元/平方米。”泛海售樓處一名工作人員對記者表示。
同樣的尷尬也出現在上海董家渡地段。這塊泛海在17年前就取得的土地地處黃浦江邊,堪稱上海絕版豪宅地塊,周邊在售一手房均價普遍超過10萬元/平方米,但也因為泛海的“慢動作”,被列入全國典型閒置土地之列。
直到2015年,泛海才宣佈初步完成10號地塊的拆遷任務,而其餘的12、14號兩幅地塊的拆遷工作目前仍未完結。
泛海大撤退
誰才是真正贏家?
泛海一舉打包甩賣京滬兩個稀缺地段,是斷臂求生還是扔掉了燙手山芋?城市更新大潮啟幕,對於融創來說,這又會否變成一塊難啃的骨頭?
業內看來,泛海此舉更像是“減負瘦身”。而事實上,泛海控股董事長盧志強也一直試圖把地產業務剝離出上市公司,集中發展金融業務。
對於交易原因,泛海在公告中認為是受近年來房地產調控政策影響,北京、上海項目價值釋放速度有所放慢,公司資金週轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型造成了阻礙。
京、滬項目的掣肘已困擾泛海多時。2010年8月,原國土資源部公佈1457宗囤地黑名單,泛海國際二期的四宗地塊就位列其中。彼時泛海的回應是“改規劃、拆遷難”。
那麼對於“接盤俠”融創來說,是否能經得起壓力?
“作為一線城市上海、北京的核心地塊,該地段非常優質和稀缺。”融創負責人對此回應說,此次交易目的是進一步在一線城市補倉鞏固稀缺土地儲備。同時,這與融創聚焦高端精品和一二線城市的定位匹配,且公司現金流充足。
不過,融創的更新之路也將面臨挑戰。連續的併購與高槓杆,讓融創的負債水平居高不下。根據2018年中期業績報告顯示,當時融創中國的總資產為6699.42億元,負債總額6064.02億元,資產負債率為90.52%。
但在新收購的項目中,可供“快銷售、快回款”的商品房住宅面積並不多。據北京住建委的文件披露,融創收購的1號地塊中,僅有2棟商品房住宅,總建築面積共9.6萬平方米,僅佔總地塊66.85萬平方米的14.4%。
此外,在城市更新的進程中,融創依舊可能面臨與泛海類似的拆遷壓力。目前上海董家渡12、14號,以及北京東風鄉辛莊村的部分地區尚未完成拆遷。
對此,泛海方面負責人告訴中國城市報記者,1號地塊目前涉及到建設用地的部分已經拆遷完畢,只剩下少量的非建設用地,如公園綠化等。但對於該辛莊村區域是否屬於融創收購部分,上述負責人並未給出明確答覆。
“若是此類在建項目還面臨動拆遷等成本,以及還有各類融資的壓力,那麼後續經營方面的壓力可能會比較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時分析。
他認為,從泛海直接拋售了北京和上海核心資產100%股權的動作可以看出,類似的操盤並不輕鬆,企業有些“力不從心”。
萬億存量市場
“看上去很美”
融泛大交易的背後,也折射了房企追逐城市更新的艱難。
近年來,以北上廣深為代表的一線城市土地資源日益稀缺,加之部分城市也陸續出臺城市更新、舊改、棚戶區改造的實施計劃,促使城市舊改成為了房企加強土地儲備的重要途徑。
比如在深圳,有“舊改專家”之稱的佳兆業,在2018年的舊城改造中,就涉及包括舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓改造等幾乎所有類型的城市更新項目。
據統計,目前全國實施舊改、推出舊改的大中城市達到20個以上,而介入舊改的大中型開發商則在50家以上。
不過,相比於招拍掛,城市舊改雖獲取土地的成本較低,但也面臨著開發週期長、資金壓力大、規劃難度高等問題,一些想分一杯羹的房企往往會被迫中途退場。
“舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決,開發週期比較長,對於資金方面的要求也很高。”嚴躍進指出,這背後,往往是對房企資金實力、資源調配能力、產品研發能力等的一場嚴峻考驗。
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