譚旺：從萬科出發來看看房地產大時代
一、萬科上市前夕：房地產進入商品化時代
1983年，一個當了5年駕駛兵、學了排水專業的30出頭新晉大叔來到了深圳，此時改革開放才是第5個年頭。靠著倒賣玉米，他賺得了人生第一桶金。
1984年用倒玉米賺來的錢他開辦了深圳現代科教儀器展銷中心，一傢什麼都賣的公司。
這家公司就是萬科的前身，而此時房地產商品化的步伐才開始不久。
在5年前，也就是改革開放的1978年，理論界才提出了住房商品化、土地產權等觀點。
4年前的1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，這時才拉開了房地產綜合開發的序幕。
兩年前的1982年國務院在四個城市進行售房試點。
在1984年當年，廣東、重慶才開始徵收土地使用費。
1987至1991年才真正是中國房地產市場的起步階段。房子成了一種能夠交易的商品，而不是用來分配的東西，這叫做商品化。等他開始真正流通起來，有了較多的買方和賣方，才能稱之為一個市場。
1988年，深圳現代科教儀器展銷中心剛剛改名為“萬科”，並開始發行了股票。那時候的萬科淨資產1300多萬，在當時看來還是個大型企業。從現在往回看，它經歷了滄桑鉅變。此時公司的主業還是進出口。
1988年萬科招股說明書
二、萬科上市後房地產業務蓬勃發展：房地產市場黃金歲月
次年，也就是1989年，萬科就進入了房地產行業。1991年，證券交易所建立不久，萬科完成了上市，成為深圳證券交易所第二家上市公司。
在1991年萬科的業績報告中，我們可以一窺它早年從事的房地產業務。
1991年萬科業績報告房地產業務內容
可以看到，才進入房地產市場不久的萬科，憑藉著上市帶來的超強的資本實力，迅速完成了房地產市場的佈局，除了主戰場深圳以外，在進入房地產市場的第三年，就已經到上海、廈門開展了業務。
當然，此時的萬科還沒有完全把重心放在房地產市場上來。
1991年也是個房地產市場發展的一個比較特殊的年份，那一年，一個綱領性的文件出臺了，那就是：《關於全面進行城鎮住房制度改革的意見》。這個文件提出了房改的總目標，全國房地產市場化的步伐大大推進。萬科也如魚得水，在房地產市場風生水起。
1992年，房地產業務已經成為了萬科業績報告的重頭戲，放在首位列示，為它創造了3880萬元的利潤。
深萬科1992年業績報告
1994年，萬科來自房地產開發的利潤再度劇增，其中城市居民住宅項目總投資已經占房地產項目總投資的52.5％。房地產業務全年完成利潤9570萬元。當年，萬科還發行了B股。
而就在1994年，《關於深化城鎮住房制度改革的決定》出臺了，大家熟知的，影響力巨大的“三改四建“拉開了帷幕。房地產市場也真正步入了持續二十多年年的“黃金時代”。
進入了“黃金時代”的萬科，雖然也出現了股權爭奪戰、也出現了業績波動，但拉長來看，業績確實是一路上揚，其增長的速度堪稱中國奇蹟。
2014年，是萬科成立的30週年，這一年，萬科的房地產業務收入已經達到1435億元之巨，淨利潤已達157億，是94年利潤的100多倍。萬科的長期投資者的回報也是驚人的，可以去復權看一看。
2014萬科年報
三、高喊“活下去”的萬科——房主不炒時代的來臨
2014年，萬科早已發出房地產從“黃金時代”轉向“白銀時代”的報告，其報告建立在世界多個國家的調研基礎上，可見那時候的萬科已經意識到了一個時代的結束。
2014年萬科年報開篇
這個預言似乎還有些早，2015中國房地產市場的價格和銷量依舊持續上漲，去庫存的推進，還是有很多城市的房價翻了番。可萬科的提前準備還是值得欽佩的。
到了2018年的秋季例會，萬科提出了“活下去”的口號。此時，很多人才真正明白過來。
加大調控下、我們已經進入了房住不炒時代。
此時的萬科，已經由鬱亮接班，賬面上現金充裕，正準備著“白銀時代"的征程。
2018年萬科三季報資產負債表
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