谭旺：从万科出发来看看房地产大时代
一、万科上市前夕：房地产进入商品化时代
1983年，一个当了5年驾驶兵、学了排水专业的30出头新晋大叔来到了深圳，此时改革开放才是第5个年头。靠着倒卖玉米，他赚得了人生第一桶金。
1984年用倒玉米赚来的钱他开办了深圳现代科教仪器展销中心，一家什么都卖的公司。
这家公司就是万科的前身，而此时房地产商品化的步伐才开始不久。
在5年前，也就是改革开放的1978年，理论界才提出了住房商品化、土地产权等观点。
4年前的1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，这时才拉开了房地产综合开发的序幕。
两年前的1982年国务院在四个城市进行售房试点。
在1984年当年，广东、重庆才开始征收土地使用费。
1987至1991年才真正是中国房地产市场的起步阶段。房子成了一种能够交易的商品，而不是用来分配的东西，这叫做商品化。等他开始真正流通起来，有了较多的买方和卖方，才能称之为一个市场。
1988年，深圳现代科教仪器展销中心刚刚改名为“万科”，并开始发行了股票。那时候的万科净资产1300多万，在当时看来还是个大型企业。从现在往回看，它经历了沧桑巨变。此时公司的主业还是进出口。
1988年万科招股说明书
二、万科上市后房地产业务蓬勃发展：房地产市场黄金岁月
次年，也就是1989年，万科就进入了房地产行业。1991年，证券交易所建立不久，万科完成了上市，成为深圳证券交易所第二家上市公司。
在1991年万科的业绩报告中，我们可以一窥它早年从事的房地产业务。
1991年万科业绩报告房地产业务内容
可以看到，才进入房地产市场不久的万科，凭借着上市带来的超强的资本实力，迅速完成了房地产市场的布局，除了主战场深圳以外，在进入房地产市场的第三年，就已经到上海、厦门开展了业务。
当然，此时的万科还没有完全把重心放在房地产市场上来。
1991年也是个房地产市场发展的一个比较特殊的年份，那一年，一个纲领性的文件出台了，那就是：《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》。这个文件提出了房改的总目标，全国房地产市场化的步伐大大推进。万科也如鱼得水，在房地产市场风生水起。
1992年，房地产业务已经成为了万科业绩报告的重头戏，放在首位列示，为它创造了3880万元的利润。
深万科1992年业绩报告
1994年，万科来自房地产开发的利润再度剧增，其中城市居民住宅项目总投资已经占房地产项目总投资的52.5％。房地产业务全年完成利润9570万元。当年，万科还发行了B股。
而就在1994年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》出台了，大家熟知的，影响力巨大的“三改四建“拉开了帷幕。房地产市场也真正步入了持续二十多年年的“黄金时代”。
进入了“黄金时代”的万科，虽然也出现了股权争夺战、也出现了业绩波动，但拉长来看，业绩确实是一路上扬，其增长的速度堪称中国奇迹。
2014年，是万科成立的30周年，这一年，万科的房地产业务收入已经达到1435亿元之巨，净利润已达157亿，是94年利润的100多倍。万科的长期投资者的回报也是惊人的，可以去复权看一看。
2014万科年报
三、高喊“活下去”的万科——房主不炒时代的来临
2014年，万科早已发出房地产从“黄金时代”转向“白银时代”的报告，其报告建立在世界多个国家的调研基础上，可见那时候的万科已经意识到了一个时代的结束。
2014年万科年报开篇
这个预言似乎还有些早，2015中国房地产市场的价格和销量依旧持续上涨，去库存的推进，还是有很多城市的房价翻了番。可万科的提前准备还是值得钦佩的。
到了2018年的秋季例会，万科提出了“活下去”的口号。此时，很多人才真正明白过来。
加大调控下、我们已经进入了房住不炒时代。
此时的万科，已经由郁亮接班，账面上现金充裕，正准备着“白银时代"的征程。
2018年万科三季报资产负债表
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