導言：越南是我們的重要鄰國。在發展道路、社會制度上，越南和我們具有相似性，這些理由使我們十分關注越南。近年來越南經濟保持較快增長，近十年GDP平均增速在6%左右，遠高出全球平均增長水平，成為海外一個很重要的投資領域。
未來越南的發展潛力有多大？越南的經濟結構之變、房地產市場的蓬勃、改革開放.....有人認為越南像極了二十年前的中國，充滿投資機會與增長潛力，而事實究竟是怎樣呢？越南能否鑄造下一個經濟奇蹟？
帶著這些疑問，天風證券研究所於2019年1月10日-12日奔赴越南開展全產業鏈深度調研，從論壇上的越南宏觀經濟及政策解讀、越南資本市場展望、越南房地產政策及投資機會等諸多專家帶來精彩分享到中國中冶、博威合金、華夏幸福、中國天楹等公司交流的思維碰撞，再到廠區走訪、房地產項目調研等實地親身感受。3天時間雖短，但緊湊的行程下乾貨滿滿，現奉上天風證券研究所全產業鏈深度調研全集。
本文來自天風證券研究所報告，如需轉載，請聯繫原作者。更多精彩內容，請下載撲克財經App（iOS及安卓版本均可下載）。
1、開幕致辭
尊敬的女士們 先生們：
早上好。我是天風證券研究所副所長文浩，請允許我代表研究所以及因故不能出席的趙所長向大家致以誠摯問候。
今天我們相聚的越南胡志明市，是我國近鄰國度中非常有朝氣的國家和城市，大家也有類比是我國的上海，非常年輕化，高速增長。
我個人是第一次來越南，相信不少客人也如此。這樣的趨勢 也代表著我們這一代中國人在強大後也更加需要開闊的國際視野，不斷學習新事物的好奇心。這也是我們這一代人難得機遇和挑戰。非常感謝我們的越南當地合作機構，我們分析師邀請的各家公司領導，以及所有參與接待的同事們，感謝你們的付出。
天風證券作為一家十分年輕的券商 也和越南一樣充滿活力和希望。我們18年成功上市，當下市值380億。我們研究所將會繼續在領導們的支持下奮力前進，策劃更多有價值的活動，爭取把影響力擴展到國際上。本次活動就是一個好的契機和嘗試。
最後預祝活動圓滿召開 大家收穫滿滿。有任何需要幫助請聯繫天風同事。
感謝。
2、越南宏觀經濟解讀
主題：越南宏觀經濟及政策解讀
Interpretation of Vietnam's Macroeconomics and policy
演講人：Nguyen Xuan Thanh
簡介：
Nguyen Xuan Thanh是越南富布萊特大學公共政策和管理學院的講師，在金融和公共投資教學、設計、和政策發展執行有二十年的經驗。他也是哈佛肯尼迪學院（HKS）的民主治理和創新中心的高級研究員。在加入富布萊特大學之前，他是胡志明市市政府的一名官員。
Thanh的研究興趣是銀行業、公共投資和基礎建設發展，他最近和正在進行的研究項目包括金融基礎設施發展和越南銀行業多重擁有制。
Thanh在富布萊特大學教授的課程有《公共政策入門》、《本土和區域發展》、《公共投資評估》和《公有領域的領導力》，他也定期在學院開展行政教育，並參與越南和東南亞公有部門的政策對話。
Thanh 獲得新德里大學經濟（榮譽）學士學位，華威克大學金融經濟碩士學位，以及哈佛大學MPA學位。
演講內容
1.越南宏觀經濟形勢
當下全球各國的經濟幾乎都面臨著這樣或那樣的問題，越南的經濟也處於轉折點。儘管越南仍然是一個低收入國家，但GDP的增長非常迅猛。就像其他新興國家一樣，越南也會受到全球經濟的影響，在2008年全球金融危機浪潮中，越南也遇到了一些結構性問題、企業開工不足問題、銀行業壞賬問題等等。但是2016年到2017年間，因為政府出臺了一系列刺激經濟的宏觀政策，包括積極處理通貨膨脹、解決結構性問題，進行改革等，越南的經濟逐漸復甦，所以2016至2017年越南的經濟加速增長。
但越南迅猛的經濟增長引起了世界銀行和IMF的擔憂，2018年IMF提示越南的經濟有過熱的風險，他們認為越南的經濟增長率應該保持在6.5%左右，但真實情況卻在7%左右。事實上，近年來越南經濟快速增長的原因主要包括兩方面：
第一，2017年政府出臺一系列調控政策，財政政策比較積極，貨幣政策也十分寬鬆，信貸增長明顯。
第二，出口、特別是外國直接投資帶動了越南經濟發展。越南具備豐富的勞動力資源，有強勁的出口勢頭和FDI，是外商直接投資的熱土。越南是出口導向型經濟，70%左右的出口是外國直接投資帶來。
2.越南宏觀調控政策
早在2018年初，越南就陸續出臺一系列宏觀調控政策，來應對2019年可能遇到的經濟問題。
財政政策上，政府可以獲得的資源和可出臺的政策十分有限。與中國和其他東南亞國家等市場經濟導向國家不同，越南政府在進行經濟改革的過程中在財政上出現了一些問題，越南政府的赤字率很高，政府希望控制在5%以內，實際卻在5.5%到6%以上。為了彌補赤字政府發行了大量債券，2016年以來，政府發行的債券佔當年GDP均超過60%。因此政府面臨的壓力主要是彌補財政赤字，即如何把赤字率控制在比較良性的範圍內。
貨幣政策上，政府也承受一定壓力。政府開始控制信貸規模，希望將信貸的增速控制在17%以內。可以看出越南經濟政策的出臺週期，2009至2010年政策以維穩為主，2016年至2017年以刺激經濟為主。
為了防止經濟過熱，2018年越南政府出臺了收緊的宏觀經濟政策。所以越南2018的信貸增長開始下降，根據越南央行的數據，2015-2017年信貸的增長之前都在17%以上，2018全年信貸增長為14%左右。信貸增速下降對於股市、房地產來說並不是一個好消息，但是對於政府來說，經濟不會過熱。
2018年越南對通脹的控制很好，由於2016、2017年寬鬆的貨幣環境，2018年初越南的通脹壓力很大，政府加緊了貨幣政策希望在下半年有效控制通脹問題。貨幣政策收緊確實有利於維穩，但對2018年的經濟增長會有一定影響。
3.越南2018年經濟增長
儘管貨幣政策收緊，2018年越南經濟仍然高速增長，增速7.1%，這是越南十年來增速最快的一年。主要驅動在製造業，由於延續了前幾年的外國直接投資態勢，2018年製造業增速約13%；由於宏觀政策的收緊，建築業和服務業增速下降；但是2018年農業有4%的增長，彌補了建築業和服務業增速的下降。這就解釋了為何在政策收緊的情況下，越南總體經濟仍得以增長。
4.越南2019年經濟預期
關於越南的經濟預期，在2017年底有兩種聲音：一類是樂觀派，認為經濟可以保持高速勢頭，另一類則擔心越南經濟過熱，經濟增長可能會減速。
有一個較為迷信的說法：越南人認為帶9的年份都不樂觀。1989年蘇聯取消了對越援助，1999年越南經濟受到東南亞金融危機影響，增速下降到4%，2009年遇到全球金融危機，影響了股市和房地產，儘管有所復甦但仍非常微弱，經過多年的調整，經濟才重回正軌。所以儘管人們對越南2019年的經濟保持樂觀，但仍然擔憂在2019年經濟的情況會不會如歷史一般，有超出預期的危機出現。
儘管去年政府出臺了一系列維穩政策，但整體的經濟發展良好，不會出現經濟過熱，預計2019整體經濟穩定，經濟增速較2018年有所放緩，保持在6.8%左右，IMF認為可能只有6.6%，實際上不至於，越南仍有大量外國直接投資。在信用增長上，增長速度還會有所下降，保持在13%到14%。預計2019年越南的出口會有所放緩。如果政府對整體經濟有信心的話，2019主要政策導向還會在維穩上。
5.中美貿易戰對越南的影響
預計2019年越南的出口會有所放緩，主要受到全球經濟和中美貿易爭端的影響。放眼全球，除了小島國經濟體外，越南是第二大外向型的經濟體（新加坡第一），因為越南的出口佔GDP的比重相當高。美國是越南第一大出口目的地、歐盟第二、中國第三，且中國市場的增長是最快的，所以越南擔心中美貿易戰對越南經濟是否有影響。如果今年中美貿易戰持續加劇，會直接導致越南對中國出口的數量會大降。
當然，在貿易爭端背景下，越南的一些出口行業也會獲益，比如旅行產品和海鮮，越南企業可以和中國企業競爭，將產品銷售到美國。
中美貿易爭端在某種程度上對越南有利還表現在外商直接投資。2019年甚至2020年國外直接投資可能依然有很好的態勢，一些臺灣地區商人擔憂在中國大陸的投資會受到貿易爭端影響，已經把部分廠搬到了越南胡志明和其他的一些城市。
與泰國、馬來西亞、菲律賓等東南亞國家相比，越南還沒有參與到貿易戰鏈條當中，越南受到的影響還比較小。目前確實有很多外國的企業將產能轉移到越南。製造業轉移分為兩種，一種是實質轉移，將工廠轉移到越南；還有一種是中轉，企業在中國生產，但將商品先轉移到越南再出口。
6.越南經濟中長期預期
中長期來看，內需和出口會支持未來越南的經濟發展。
今天的越南就像15年前的中國，中越兩國在經濟增長上有很多相似點，比如都是（曾是）出口導向型，投資大都集中在公有項目，可以看到中國也在不斷刺激內需，希望內需可以代替出口和投資在國民經濟中的地位，成為經濟發展的新引擎。
在內需改革上越南走的比中國更快，更關注內需的增長。相比於中國，越南人民傾向於消費，中國人民更愛儲蓄，數據顯示中國儲蓄率達到60%，越南卻只有28%。越南的儲蓄率低可能造成債務控制困難，但另一方面也促進了消費，支持經濟增長。目前的經濟增速已經超過了越南的中長期預期。
如果從中期來看，越南的經濟繼續保持開放態勢，依賴出口和外國直接投資，越南可以成為一箇中等收入國家。越南會隨之出現很多中產階級的消費者，這些消費可以成為經濟的另一個支撐點，在消費上可以比其他新興國家做的更好。
7.其他問題
1）低儲蓄率與社會福利問題
中國儲蓄率下降，但不會影響消費，政府仍然鼓勵居民消費以支持經濟。越南雖然儲蓄率低，但只要政府出臺行之有效的措施，老百姓就不會太關注儲蓄的問題。事實上，越南的儲蓄率在27%到30%，對比與韓國等東南亞國家，越南的儲蓄率是非常正常的，只不過相對於中國而言顯得低一些。中國老齡化問題已經顯現，未來越南也會遇到這樣的問題，需要越南政府提前做好準備，對社保出臺做好計算，確保資金充足，同時還要確保經濟保持開放。相信越南政府在制定政策時會考慮這些。
2）關於就業
從越南官方數據來看，就業率很高，失業率2.5%-3%。從非官方的數據來看，就業也不是大問題，因為越南有豐富的勞動力資源，現在希望將農村的勞動人口轉移到城市從事服務業和製造業。
3）進出口結構
主要是農產品出口國家，能源和工業原材料上仍是進口國家，這些產品會受到國際大宗商品價格和國內通脹的影響。
3、2019年越南資本市場展望
2019年越南資本市場展望
演講人： Hung PHAM &Giang NGUYEN
Associate Director
簡介：Giang NGUYEN在西貢證券有五年的研究經驗，目前負責檢查整體的資產佈局。她之前研究的領域包括食品飲料，紡織服裝，銀行和保險。在加入西貢證券之前，她在德勤駐越南金融諮詢服務處工作了四年。她2006年畢業於越南國立經濟大學，獲得企業金融學位。她2010年6月獲得ACCA資格認證。
Hung在2007年10月加入西貢證券，在資產管理部門工作，然後轉到研究中心，現在是首席經濟學家。2013年，在Hung的領導下，西貢證券榮獲AsiaMoney代理經濟商大獎的宏觀經濟最佳研究獎，而Hung本人也獲得全國最佳分析師二等獎。在加入西貢證券之前，他在商務部的進出口政策處工作了八年。他獲得越南河內外貿大學的對外經濟學士學位，和悉尼大學金融經濟和計量經濟學的碩士學位（一級榮譽學位）。
演講內容
2018年越南的經濟增長較快，通貨膨脹也得到了控制，主要受益於外國直接投資。我們看到過去很多國家主要在中國投資，現在都在轉移到越南等東南亞國家，很多國際製造企業都已經完成了在越南的佈局。如手機，耳機等電子產品已經可以在越南生產了。
外國直接投資中最有名的是三星，已經在越南培養了很多供應商，其實蘋果也在越南開發了很多的供應商，蘋果的採購中有15-22%來自越南。
外國投資比較迅猛主要因為越南的工人工資比較低，與其他發展中國家相比，越南的工人工資是比較低的。
在越南有越來越多的工業園區落成，外國的投資者更希望把工業園區建在北部，因為距離中國比較近更容易享受完整的供應鏈佈局。
越南和中國一樣都是喜歡執行5年計劃的，越南正在進行十九五計劃，目前的計劃重視基建投資，計劃中對海外投資的撤資有了更嚴格的規定。
19年估計在基建的投資增長有30%的增長，而且政府很重視基建投資，未來也會更加重視基建投資。
2018年中期新法規的執行，國企上市的步伐放緩了，估計在一兩個月內，管理國企改革的政府部門就會成立，國企改革和上市進度可能會加快。
2019年越南面臨的風險：
1，反腐的影響，越南也在進行反腐，18年建築業牌照是否應該發給非國有企業就引起了討論。
2，其他的風險還包含了貿易戰，貨幣政策從寬鬆轉向緊縮，還有國企上市的延後，對經濟發展帶來壓力。
越南有股票交易所，現在上市的公司有1500家，市值達到1500億美元，看上去越南市值看起來很大，但只佔GDP的70%。
越南股市最大的板塊是房地產，第二是金融機構（主要是銀行和保險，）雖然越南有一些上市的券商但規模遠低於銀行和保險。
消費品板塊是第三大板塊，過去是最高的，但隨著幾個大型房地產和金融企業上市，消費品退居第三。
市值排行第一公司VC的市值達到131億美元，是一家房地產公司，第二的VHM公司市值106億美元也是房地產公司。
18年越南的股市下跌13%，一季度越南股市的表現不錯，主要是石油等企業表現較好。4月達到高峰，平均PE達到20，後面就出現跳水。7月份利率和匯率出現較大轉變，利率的轉變和股票的變化具有相關性，銀根收緊了利率上升，帶來股票市場的下降。
各個板塊來看，可選消費和地產以及金融的表現超前。可選消費品的上市公司中很多是零售連鎖店和珠寶商，越南消費者現在更喜歡在百貨商店以及連鎖超市買東西，板塊的收入和利潤增長都很好。
越南房地產板塊在13年達到底部14年開始復甦，15-18年房地產的復甦都很明顯，17-18年之前預售的房子確認收入，收入和利潤增長都很好。
銀行板塊的增長都還不錯，信貸增長在14%，上半年銀行很好的控制了信貸，利潤增長超過40%，增長預期兌現後，下半年板塊開始下跌。
2019年，我們認為越南市場會有復甦，公司的利潤增長可能達到17%，股票市場可能出現10-15%的復甦。目前投資者的信心還沒回復，利率可能繼續上升，全球經濟增長可能也有問題，所以我們並不期待PE的上升。估計股市上漲可能與利潤增長保持一致。
在之前的外國投資者的交流中，越南經濟增長已經形成共識，很多投資者都在關注一些龍頭公司。推薦具有防禦的高分紅績優股值得特別關注，建議投資者關注受惠於中美貿易戰的企業，和電子商務相關的股票，和工業園區建設相關的股票。
從板塊利潤上看的利潤還是地產，必需品消費以及金融排名最靠前，地產和金融板塊在19年增速增長會低於18年，但仍在健康的範圍內。
推薦的標的：
- MBB具有軍方背景的股票，利潤比較穩定，增長能保持在20%左右。2018年中期達到高點，後面出現回落。
- FPT是一家電信和高科技公司，業務一塊是軟件有一些軟件出口到美國 第二塊是電信佔越南電信的80%。在接下來的兩年中的業績增長會有20%的增長，軟件外包會有25%的增長，電信業務有15%增長，PE只有10倍是被低估的。
- MWG是零售集團，預計19年的業績增長有23%，PE只有10倍。
- DXG是越南最大的房地產公司之一，19年的增長有20%，PE只有6倍。
- PNG是越南最大的珠寶零售企業，佔越南珠寶市場的20%，19年有很多的新店落成，利潤增長估計有20%。
- ACB是一家商業銀行，主要進行個人業務，貸款政策比較寬鬆，2018年的信貸增長在15%左右。
- PTB是越南最大的木材產品製造商，中美貿易戰的受益者。
- CNS名字是食糖公司，但實際上是全國奶製品的生產企業，佔全國15%左右的市場份額。
- HPG越南鋼鐵企業，市場佔比27%，19年的產能翻倍。
- VTP次新股，是越南第二大快遞公司，市場佔有率25%，受益於越南電子商務的進步，越南電子商務僅佔零售的4%，未來發展空間較大。
- POW能源生產商，主要天然氣和電力業務，越南每年能源需求上升10%，公司市佔率12%，預計19年公司市佔率可以達到30%。
- VEA農產品公司，持有其他三個公司的股份，比如摩托車公司和農產品公司。
電信和零售的公司對外國投資者的持股有持股的比例的限制，要投資的話可以考慮通過購買基金的方式進行。未來的2-3年裡面會有一些企業會從名單裡面消失。
4、越南投融資環境和企業發展狀況
中國銀行（香港）胡志明市分行 公司金融部 副總經理 馬佩玲
1.越南簡介
國土面積：32.9萬平方公里
行政區劃：59個省和5個直轄市
海岸線：3260公里
越南人口紅利巨大， 平均年齡約31歲 •，35歲以下人口占總人口的55.6%。
GDP數據：2017年越南GDP總量 約2233億美元，2017年增速6.81%，2018年全年達7%。
2018年外商對越直接投資登記金額達354.6億美元，新設投資項目3046個。製造業仍然是越南吸引外商投資規模最大的行業，投資金額達165.8億美元，佔外商對越投資總額的46.7%。
優勢：政局穩定，社會結構穩定，民族矛盾和宗教衝突少，65%信仰佛教；
土地勞動力成本低；
稅收免二減四中部北部地區免四減九；
人口紅利，年輕人口多；
匯率較為穩定；
融入國際經濟體系，與主要國家簽訂貿易協議。
劣勢：基礎設施落後，現在還沒有高速公路；
政治生態欠佳，工業技術薄弱，產業配套還在完善中，還是來料家加工為主；
外匯管制嚴格，中越關係有不確定性；
2.越南金融市場和企業投資介紹
越南目前共有144家銀行金融 機構，其中越南國有銀行5家、越南本地股份銀行31家、越南外資子行9家、聯營銀行2家、外資銀行分行48家、外資銀行代表處49家。
截至2018年5月 ，越南金融 機構的總資產為4490億美元、資本充足率為12.14%。
2017年底的不良率為2%。越南目前有144家金融機構，外資銀行分行有48家截止2018年5月越南金融機構總資產4490億美元。
中資銀行中中農工建交都在越南設有分行，國開行設立工作組。
近五年越盾匯率保持穩定。這主要得益於越南加大吸引外國投資，通過出口 導向型經濟不斷積累外匯。2017年越南外匯儲備達到430億美元，較上一年增 長13.16%。
一般認為，越南經濟發展程度整體上大致落後中國15-20年左右，越盾的匯率 走勢與人民幣的走勢相似。從中國90年代中期到本世紀初期的十年間，由於 中國外向型經濟的快速發展，外匯儲備的大幅增加，人民幣匯率處於升值通 道。因此，亦有分析人士認為，在未來數年間，越盾匯率將繼續保持穩定甚 至存在升值的可能。
稅務優勢比較明顯，企業所得稅20%，增值稅10%。越南稅法比較簡單，企業所得稅20%，增值稅分為0，5%，10%。利息稅5%，個人所得稅5-35%不等。
企業所得稅優惠，一般是20%，不發達地區和小企業17%。
最優惠稅率是10%，高新技術和困難地區，社會服務行業等。
越南工業園區、經濟區概況：越南現共有321座工業園區（其中FDI 投資開發共有43座工業園）、16個沿海經濟區、03座高科技工業園 分別位於河內、峴港與胡志明市（預計2030年將會提升至06座高科 技工業園區）。 主要吸引投資在中部和北部，免4 減9，南部是免2減4。
越南是多個國際自由貿易協議成員：WTO、ASEAN-AEC、ASEAN-印度 、ASEAN-Australia/New Zealand、ASEAN-韓國、ASEAN-日本、 ASEAN-中國、越南-日本、越南-歐盟、越南-韓國、越南-亞歐經濟 聯盟、CPTPP等。
越南政府正在推動談判其他協議：RCEP(ASEAN+6)、ASEAN-香港、越 南-各國包括：瑞士、愛爾蘭、挪威。目前工業園區有321座。
3.越南融資和外匯規定
根據越南央行2016年12月30日所頒發39/2016/TT-NHNN《關於越南金融機構對授 信業務有關規定》：
- 企業申請授信前提條件如下：
- 借款人屬於法人及具有民事法律行為能力（通過企業有關法律文件落實法人身份）；
- 提款用途合法及符合越南有關規定；
- 項目經營方案可行；及項目具有明確借款及還款方案。
- 企業不可使用授信額度用於以下情況：
- 用於投資、採購越南法律禁止經營行業、貨物與服務；
- 用於支付越南法律禁止財務交易費用及款項；用於購買金條；
- 用於償還貸款至貸款行，除非借款人在建設期使用貸款支付利息費用，同時利息費用已包含在項目工程建設預算中並得到有權機構審批；
- 用於償還貸款至他行及償還境外貸款（即用新還舊），除非：此貸款用於項目經營活動；貸款期限不可超於原有貸款期限；此貸款不屬於還款期限重組貸款。
根據越南央行2015年12月8日所頒發24/2015/TT-NHNN 號通知和2018年12月30日所頒發42/2018/TT-NHNN《關於居民客戶外匯貸款有關規定》，企業在以下情況下可使用外幣貸款：
1、短期貸款用於支付境外的進口貨物或勞務來服務越南境內的生產經營需求，而企業從生產經營活動需具備足夠外幣來源來還款。執行期限至2019年3月31日。
2、 短期貸款用於支付境外的進口貨物或勞務來服務境外銷售的生產經營需求，而企業從生產經營活動需具備足夠外幣來源來還款。
3、 中長期貸款用於支付境外的進口貨物或勞務來服務境外銷售的生產經營需求，而企業從生產經營活動需具備足夠外幣來源來還款。執行期限至2019年9月30日。
4、 給越南工商部年度核定的汽油進口特許企業提供短期貸款用於支付境外的進口汽油，而汽油企業沒有或沒有具備足夠外幣來源來還款
5、 短期貸款用於支付越南境內款項來服務境外銷售的生產經營需求而企業從生產經營活動需具備足夠外幣來源來還款。外幣貸款放款後，企業需要結匯成越南盾支付。
6、 貸款用於支持越南國務會已批准境外投資的項目。
7、 其他越南國家銀行批准的項目
根據越南國家銀行2014年8月11日頒發的19/2014/TT-NHNN《關於越南直接投資活動外匯管理指引》，外商投資企業：
FDI賬戶：企業只能在越南當地一家銀行開立一個本外幣FDI賬戶。
結算賬戶：企業允許在越南當地多家銀行開立結算賬戶。
- 外幣結算賬戶匯入匯出用途限制： 匯入匯款：沒有限制 匯出匯款/購匯申請：需具有明確匯出/購匯用途並需提供材 料給銀行審核是否符合外匯管制規定。一般審核單據包括但 不限於：
- 採購合同
- 海關報關單
- 發票
- 提單
- 其他單據等（若有）
境外中長期貸款/境外短期貸款續期/境外短期貸款單筆提款期限超於 1年從首次提款日開始測算：可通過越南央行網站或紙質方式辦理外債登記手續。
越南央行外債登記審批權限： - 1000萬美元以下境外貸款：審批權限屬於企業成立所在地/省份的 越南央行 - 1000萬美元以上境外貸款：審批權限屬於越南央行外匯管理局境 外貸款管理部門。
在收到申請人的齊備完整申請文件前提之下，外債登記反饋審批意 見工作時間： - 通過網站方式辦理外債登記手續：12個工作日 - 通過紙質方式辦理外債登記手續：15個工作日。
外債登記一般所需提供材料：外債登記申請書（03/2016/TT-NHNN附 錄1）；申請人法律文件，包括但不限於投資執照、營業執照（公證 版）；經營方案、項目可行報告、借款還款方案、貸款協議、擔保 協議（若有）。若文件為外語，必須提供越文翻譯。
5、越南房地產政策及投資機會
主講人：A&Y 投資管理公司副總裁，田宇
1.越南房地產市場回顧
越南全國1億人口，胡志明1500萬，900萬常住，100萬華僑，500萬流動人口；河內 700萬常住，300萬流動，房地產市場主要集中在胡志明和河內。越南的家庭人口都在3-4個人，普遍是兩個孩子為主。
供給量趨勢和結構——開盤量從2007年1萬套到2010年2萬套到2015年4萬套、中高端佔72%供應量：2007-2009年大致在1萬套左右，2010年由於開放越僑買房政策，開盤量大漲到2萬套，2015年7月1號由於開放外國人買房政策，開盤量漲到4萬套左右，到2018年回落到3萬套左右，為30792萬套。從結構上看，主要以中高端為主，歷年累計看，豪華：高端：終端：普通=2%：30%：42%：26%。
銷量及去化率趨勢——銷售量逐漸回落、去化率高位穩定：房地產銷售和開盤的趨勢相接近，從2007年的1.1萬套到2010年的1.2萬套再到2015年的3.6萬套，去化率普遍維持在80%左右，2010開放越僑買房，成交量暴增，同時由於越僑對炒房和槓桿很熟悉，2010年因此進行反覆抵押貸款，貸款利率不斷上浮，最高20%的利率，導致2012開盤量和成交量大幅下降，是短週期泡沫破裂的時間點，直到2015年開放外國人買房才結束。
供需關係及房價趨勢——目前處於供不應求狀態、房價趨勢依舊向上：2007年時候豪華型3000美金；高端2000美金；中端1000美金；低端800美金；到2018年豪華型5500美金；高端2200美金；中端1500；普通900美金左右；豪華住宅因為供給較少房價上漲較多；我們預計2016年開始供不應求的狀況依舊還在（銷售量>開盤量），從2016-2018年發生了幾件事，2016年越南政府換屆，2016年之前批的土地被一些地方新政府否決，2018年好幾個樓盤發生火災，因此對消防要求提高，導致2016之後開盤量有所下降，這個趨勢到2020年左右供需相對接近，未來豪華型房價上漲空間也較大（2017開始韓國歐美人買房多，2018年之後中國人買房多）；整體而言，由於胡志明仍舊流入人口較多，目前流動人口有500萬，越南房地產市場還處於初期階段。
交房量及租金收益率——2020年交房量會大增、租金收益率略有下降：本地開發商建築週期一般是2年左右，海外開發商建築週期一般在3年左右；2020年是中端交盤的高峰期。隨著15年開始的交房量，租金回報率，這和交房量有較大關係：第二郡的租金回報從8%將至7%；第一郡相對平穩，一直在4%左右。
2.2018年越南房地產市場現況
胡志明——開盤穩定、房價漲10%、銷量下12%：總開盤30792套，對比之前沒有增長；價格10%左右的同比增長，均價為1714美金；銷售量31083多套，下降了12%左右；其中豪華型開盤5個項目，1600套，同比21%；5500美金左右，上漲17%；銷量18%，高端樓盤28個項目，12000多套，開盤上浮；價格沒變化；終端樓盤在1158美金，總銷量16755套，下降20%；中端是主要的購買力所在，普通住宅，開盤量下降84%，價位上漲1%，銷量1265套左右。這裡面也包括外國人的力量。
河內——開盤量下降19%、房價下降2%、銷量下降13%：總開盤量29840套，銷售量25377套，均價1300美金左右，是一個供大於求的市場，河內類似北京，胡志明類似上海。河內大都是本地開發商為主，因為和政府關係好，可以很好的拿到牌照，開盤量大一些；胡志明主要是國際性開發商為主，標準比較高。不同的是，高端樓盤的價格是要超過胡志明的。河內的人比較習慣儲蓄，比較習慣買房，也有河內人到胡志明來買房。
胡志明各區投資分析——看好第2郡和第7郡：以西貢河為分界線，類似上海，也分浦東浦西；河西相當於浦西，包括第一郡；河西相當於浦東，包括第二郡，胡志明人傾向於浦西；目前重點規劃項目是第二郡和第七郡（和臺灣合作），道路也寬敞一些，我們看好第二郡和第7郡（詳見下圖）。
3.法律政策及稅務規劃
外國人買房政策及流程：只要有合法簽證就可以買房，一個項目的30%可以外國人買的，10%帶土地產權也可以賣給外國人；外國人是50年產權，本地人是永久產權（freehold）；外國人買的房產可以自由買賣、交易、出租。轉美金可以隨時轉進轉出，越南盾好進難出；外國人房子賣給本地人；本地人只可以賣給本地人，因為有30%的限制，不可以賣給外國人。
稅率相對較低：買方稅：10%增值稅、2%維修費、0.5%的契稅；賣房稅：2%總價稅；出租稅：5%個人所得稅和5%的增值稅。
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