2018年，濱江集團與千億目標失之交臂。
這一年，濱江集團廣融資、擴土儲、增負債、加槓桿，意欲在2018年成功衝刺千億目標，而到當年11月時，在距離千億目標只差臨門一腳的時候，濱江集團卻突然“急剎車”，決定將13個具備開盤條件的新項目推延至2019年一季度開盤。
據克而瑞數據顯示，2018年，濱江集團實現銷售額850億元，完成千億目標的85%，成為2018年度未完成銷售目標的房企之一。
濱江集團左手加槓桿，右手急剎車，這背後是出於什麼原因？
年度銷售額未達標
濱江集團起步于山明水秀的杭州，曾以武林壹號、華家池等高端項目聞名於江南，名氣僅次於綠城，在浙江房企中排名第二位。但是，由於2018年銷售額未達到目標，濱江集團與綠城集團的差距逐漸拉大。2018年，綠城集團的銷售額達到1564億元，是濱江集團銷售額的1.84倍。
不僅僅落後於綠城集團，隨著中梁控股、祥生地產等中小型浙系房企紛紛達標千億，濱江集團也丟掉了“浙系第二”的位置，排名從第二位下滑至第四位。
對於銷售額未達到目標的原因，濱江集團相關人士在接受新京報記者採訪時表示，“2018年公司的銷售目標是衝刺千億，不過2018年年中以後房地產形勢發生了比較大的變化，部分城市的走勢不明朗。所以，公司在去年11月決定，將13個具備開盤條件的新項目推延至2019年一季度開盤。在規模和項目安全上，選擇後者。”
在業內人士看來，這種延遲入市的做法實際上是時間換空間的博弈。而在房地產宏觀調控未放鬆的情況下，延遲入市是否能達到預期效果尚未可知，但是這樣的延期在目前來看，卻拉緩了濱江集團的銷售增速。
同時，為了加快發展速度，濱江集團在2018年加大了拿地力度。據克而瑞《2018年1-12月全國房地產企業拿地金額TOP50》榜單統計，濱江集團通過招拍掛、參與項目合作開發和收購等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺等地陸續拿地，全年共斥資約223億元，新增土地儲備172萬平方米，拿地金額排名第31位。
由於拿地金額同比2017年上升76.68%，濱江集團面臨更大的支付土地款的壓力。根據濱江集團發佈的第三季度財報顯示，2018年前三季度公司經營活動現金流量淨額為負102.9億元，系2018年前三季度公司支付的土地款較多所致。
從投資策略上來看，濱江集團的拿地方向仍然聚焦在長三角，以杭州為核心向周邊輻射，其中，2018年，濱江集團在浙江省的拿地金額比例高達95.07%。
擴張加槓桿
2018年是濱江集團“加槓桿”發展的一年。
根據濱江集團發佈的第三季度財報顯示，截至2018年9月30日，公司負債總額670.01億元，負債率為79.5%，比2017年同期上升6.76%；同時，有息負債為250.19億元，淨負債率由上年年末的-4%上升至118%。
對於負債攀升的原因，濱江集團回覆稱：“濱江集團的有息負債處於行業倒數水平，在房地產行業中相對偏保守，其中，公司2016年底的淨負債率為-14%，2017年底為-4%，負債水平極低，故公司從2017年開始採取了適度增加負債。”
濱江集團同時強調：“截至2018年9月30日，有息負債佔公司淨資產的比率為170%，淨負債率僅為118%，仍處於行業較低水平。公司希望將有息負債佔公司淨資產比例控制在170%以內。”
事實上，從整體來看，2018年，房地產行業淨負債率快速攀升，多數房企擴張仍然難逃“高負債、高槓杆、高擔保”的“三高”模式，這也使得企業財務風險上升。
根據億翰智庫的研究數據，截至2018年上半年，淨負債率榜單TOP100房企整體平均淨負債率為84.69%，較2017年底的76.61%上升8個百分點。濱江集團的淨負債率已經高於平均值，處於較高水平，也大幅超過60%-80%的安全值。
此外，高負債還吞噬著企業的利潤空間。根據濱江集團三季報數據，2018年1-9月，公司實現營業收入122.3億元，同比增長88.4%；歸屬於上市公司股東的淨利潤7.1億元，同比下降35.8%，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤6.8億元，同比下降12.1%。
對於增收不增利的原因，濱江集團解釋：“繫上期處置物業子公司股權產生的非經常性損益2.58億元及報告期有息負債的穩健提升帶來財務費用的較大增長所致。”
同時，濱江集團預計，2018年度歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比變動幅度在-30%至0%之間。
（End）
（微信ID：beijing_house）
往期閱讀：
【特寫】固安售樓員：3年，看瘋漲搶房，看降價冷清
攻守論道——新京報第十三屆標杆地產頒獎盛典成功舉行
閱讀更多 V房產 的文章
