换房其实并不简单
很多人买房都是自住的，所以在后面的生活中就必然有个换房子的问题，骑驴找马是很多人的无奈之举，但从另一个角度来看，这又是明智之举。
说是无奈，那是因为面对动辄500万的房价，即使是少如3成的首付，也是一笔巨款，对很多工薪阶层而言，都是难以承担的。500万的3成，也有150万，按照现在杭州白领人均15万的基本工资来计算，不吃不喝也要10年。所以，很多人会明智的选择在稍微远离市区的地方买个房子，又或者在市区买个小房子，总价降低一半，先解决有房住的问题，再图住得好的问题。
大家知道，房价和地段是有莫大的关系的，不同的地段，价格自是不一样，房价涨跌幅度也是不一样的。换房换得好，自然是小房变大房，郊区变市区。换得不好，则劳神劳力还亏钱。
那么问题来了，如何换房才能达到最佳效果呢？
首先，时机很重要，建议在房价跌的时候换房。细心观察的人，其实还是会在大涨中捕捉到几次小跌的机会。这个时候换房稍微占点优势，通常来说，我们换房，多半还是先卖再买，或者买卖同时的（即使买卖同时，其实还是有时间差的）。不管是以上哪种情况，一旦房价总体在跌，我们卖出的决策都是以后最明智的决定。假设从郊区换到市区，10月份的时候，郊区自有房子价值100万，市区标的房子价值200万，房价整体趋势在下跌，且以每月5个点的幅度在跌（现实中并没有这么多，在此，我们只是做个假设），一旦，我们在10月份的时候卖掉房子，持有100万的现金，此时，标的房产开始下跌，12月的时候，房价跌到180万。我们可以看到，如果，我们10月份的时候换房子，则我们要掏出60万的首付，可到了12月份，我们只需要掏出54万的首付，因为我们在10月份的时候已经锁定了100万的价值，实现了资产的止损。带来的直接好处就是，我们同样是换一个一样的房子，首付少掏了6万块钱。从购买力上而言，成功实现了购买力最大化。当然，这卖掉房子的资金在可控的范围内，也可以购买点理财产品，按照一年5个点的年利率计算，2个月也有将近1万的收益。
换房是必须
其次，时间点也是重要的因素之一。不论房价涨跌，通常来说，一年中房价的最低点是3-5月份，房价的最高点在10月份，而且年底的时候往往会有不少性价比超高的房子出来。所以，如果要换房，可以考虑在10月份卖出已有房子，然后，手握现金，等着12月份合适房子的出现。道理，同上面例子，在此不再详说。至于12月份为什么可能会有合适的房子出来，下篇文章我会有介绍。
再次，换房策略也很重要。比如，要想从闻堰换到滨江来。如果是我，我就会首先了解下滨江现有的房价情况，选择一个尽可能低的区域，并尽可能在该区域选定性价比高的房子。这里面有个窍门，那就是只要地段差不太多，尽管价格有高低，但总体还是会保持同步的。比如当彩虹城的价格在4万的时候，迟早临江花园（离彩虹城1公里不到）的价格也会到3.5的，但如果此时临江花园的某个房子价格只有2万5，那就是好的选择标的。这样做的好处就是，用尽可能少的总价买到尽可能划算的房子（划算与否，就看这个房子当下的价格和未来预期价格差距有多大了，差距越大越划算）。这样，我们就成功从闻堰换到了滨江，房子大小没有太多变化，但是价值实现了升值！
骑驴找马
第四点，换房时，付款方式也有很多讲究。我的建议是，卖出郊区的房子时尽可能多的持有现金，如果是买卖同步的，那就一定要和自己房子的买家商量好付款比例，宁可牺牲点房价，也要尽可能多拿房款，比例越高，你购买城区标的房子的压力会越小。至于你的付款方式，则恰恰相反，越低越好！
第五点，换房时，建议和你房子的买家说好，返租该房子（这种情况只出现在先卖后买的情况），这样做的好处就是，省去了找房租的时间和精力，甚至金钱（中介费）。也省去了频繁搬家（卖房搬一次，买房后入住还得搬一次）带来的麻烦。而且，正因为是郊区的房子，估计租房的人也不会太多，所以，租金价格也不会高。
当然，以上只是一些小窍门，其实，换房在现实中并非这么简单，涉及的事很多，考虑的东西也有很多，需要个别问题，个别分析。在此，提出自己的一些心得体会，或许能给到大家一点帮助！
最后，再次提醒大家，房事无小事，出手务谨慎！愿大家都住上自己心仪的房子！
閱讀更多 蔣講 的文章
