刚需买房可以说是过度或者凑合，等到条件成熟的时候就可以买房置换，还是需要考虑成本问题的。在这个过程中有很多不可控的风险，比如市场的变化，利率的变化等。
一般来说，能考虑到改善需求的是三类人。
1、家庭成员增加。比如需要父母同住的，有二胎宝宝，都需要相应的增加空间。
2、现在的生活环境与家庭总收入不相匹配。可以有教育、配套、自然环境、人文环境等各种因素。
3、有钱。
在考虑置换新房的时候，有两种情况是比较常见的，一种是家里只有一套小房子，资金不足只能卖小买大的置换；一种是家里有两套房子的，淘汰价值最低的房子置换更有潜力的房源，或者家庭流动资金充足直接置换的。
今天主要说一下：最纠结的一类人：还有一套房，只能卖旧买新，资产置换的人群要面对的风险和要注意的事项。
1、成本风险。
以旧换新的过程中，首先税费成本，旧房子要卖，可能涉及到各种税费问题，例如契税、印花税、维修基金、评估费、公证费以及二手房中介费等；大概有房屋总值约3%-5%，不可小觑。原则上来说，这些税费里有部分是需要卖家承担的，但各种市场情况不同，可能会有不同的处理方式。
其次，时间成本。要卖旧房，就得找中介挂卖，买家看房、谈价格等都会耗费一定的时间成本。
第三，利率成本。目前全国的利率基调都是上浮的，首套房上浮10-20%；二套房上浮25%，首付还可能更高。
如果旧房还有贷款的话，多数是享受过利率优惠的，即使同等价值的房源来置换，现在的利率太高，这就是相当于增加了不少的额外成本，新房房贷要比旧房房贷高的多。
最后还有一个是租房成本，并不是所有人都可能会遇到。如果现有住房是唯一住宅，置换的新房又是期房，那就只能将旧房卖出，腾出新房买房资金，就需要再增加额外的租房成本了。
2、市场风险
徐州房源，扎堆的地方卖不完，稀缺的地方买不到，就是这么刚！
比如，东区万象府首次加推预计282套房源，购房意向客户共有1092人参与摇号！能不能买到还真得看运气了！
（万象府效果图）
还有目前徐州实行的限售政策，如果在买入新房之后还有再置换的打算，这就已经被套牢了，需要等到至少2年以上才可以再次出售。
当然，如果必须要置换新房的话，要考虑的因素真的很多。买房是需要谨慎的，如果买改善房也成了一个家庭的刚性需求的话，合理置换也很重要。有几点要注意的原则。
1、自住原则。
一般有自住需求的家庭在考虑置换新房时，稳定性还是比较大，至少在5-10年内可能不会再买卖房屋。所以不管市场如何变化都不会影响房子的使用属性，基本不会有再次置换的可能。所以， 想要长久自住需求的，可以考虑以旧换新到更好住宅环境里。
2、差价较大。
也就是以旧换新的差价足以支付购买新房的资金甚至是提升资产价值，说白了就是不会做赔钱的买卖，这种情况下置换还是很合适的。
3、买卖房源的时机。
徐州市场目前二手房市场的交易处于疲软的状态，最好的时机已经过去的，如果是想自住换房的话。不过如果是靠近地铁线路上的房源，可以等1号线开通之后再考虑出售，地铁也会带来一定程度上的房价上涨。
至于买房的时机，徐州的房价是一直在上涨，每个想买房的当下都是最好的。
4、精打细算
房产置换的过程中，资金的流动会比较大。比如你有一套正在按揭中的房源，如果在没卖出去的时候继续购置新房，算做二套房，首付比例会提高，贷款利率也要提高。
如果是用手上的资金先还清贷款，再购置新房的话，还是可以算做首套房的，首付和利率都是按照首套房走，就会节省一部分的支出。
在可以预见都2019年，徐州的房价还是有上升空间，市场上的改善楼盘会越来越多，多多关注市场的改善房源，淘到好房。
—完—
本文仅供参考，不构成买卖依据，据此入市风险自担
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