12月26日，戴德梁行舉行以“北京格局變遷下的機遇和挑戰”為主題的2018年四季度媒體搶聽會，會上回顧了全年北京寫字樓市場的表現以及對2019年市場的預判和展望，戴德梁行北中國區研究部主管魏東介紹，從租金水平來看，北京乙級寫字樓的平均租金已經超過了上海甲級寫字樓的平均租金，企業的租賃成本比較高。
會上，戴德梁行還盤點了2018年北京寫字樓市場大宗交易和突出潛力商圈；探討了通州寫字樓市場未來的高端佈局和全新規劃；以及對《2018亞洲房地產投資信託基金（REITs）報告》進行了深度解讀。
空置率小幅上升 兩大商務區正在崛起
2018年第四季度，新項目的如期入市拉動全市甲級寫字樓總存量攀升至1,058.0萬平方米，全市空置率環比上漲0.2個百分點達8.1%。核心商圈雖然沒有新增供應，但受部分企業撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。自2018年下半年，受經濟走勢的不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現小幅下滑。
從租金水平來看，北京寫字樓的租金仍保持高位運行，北京的乙級寫字樓的租金已經到了293.9元/平方米/月，這意味著北京乙級寫字樓平均租金比上海甲級寫字樓的平均租金還要高，北京乙級寫字樓市場企業的租賃成本較高。
未來運河商務區和麗澤金融商務區將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈。運河商務區將以聚集金融、高端服務業為重點，目前吸引了國有銀行、城市商業銀行和保險公司等金融企業在區域內購置大面積的寫字樓項目。戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“隨著金融企業在通州區的大量聚集，未來將為其他產業進駐通州起到強大的帶動作用。除了已入市的三個項目，未來三年麗澤金融商務區將繼續迎來約108萬平方米的寫字樓對外出租，隨著新機場航站樓和周邊基礎設施的逐步完善，麗澤金融商務區將吸引更多企業租戶關注。”
通州寫字樓市場 高端佈局金融企業
通州運河核心區的規劃設計均按照國際最高標準，在政府的大力支持下，運河核心區寫字樓市場蓬勃發展。目前通州的寫字樓項目主要位於運河核心區且均為甲級物業，包括了萬科集團，光大安石，富力地產，復地集團等優質開發商的寫字樓項目。戴德梁行表示，13個寫字樓項目的竣工時間主要集中於2020-2022年，其中保利大都匯已經交付。
運河核心區寫字樓在建體量巨大，目前出售面積高於出租面積。該區域寫字樓的總建築面積達160萬平方米：出售面積超過63%，為100萬平方米。戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海對此表示：“通州區的高端定位和大力建設，將在未來3年內使其運河核心區成為北京寫字樓市場的重要組成部分。”
北京大宗交易總額創新高 未來外資中資競爭加劇
2018年，北京大宗交易市場火熱，總交易額超560億人民幣，創歷史新高。其中，外資買家投資金額約佔三成，包括安聯保險、領展、AEW、Partners Group在內的眾多外資機構紛紛佈局北京市場，除有穩定現金流的核心物業外，城市更新機會也受到關注。在去槓桿趨勢下，內資機構更加謹慎，但自用型買家依舊保持活躍，數個銀行、保險、TMT公司紛紛將目光投向核心區的改造項目以及通州、
麗澤、稻香湖等新興區域。寫字樓仍是最受歡迎業態，佔總交易額的39%；由於盈科中心的再次成交，今年綜合體交易佔比達到26%，僅次於寫字樓。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示：“明年外資優勢將繼續展現，同活躍內資機構對優質物業展開爭奪，市場交易將保持活躍；城市更新政策將會繼續完善，推動核心區老舊物業升級改造，首批城市更新項目或開始退出；麗澤和通州作為政府大力發展區域，或將成為大宗交易市場的新動能。”
國內房地產資產證券化市場規模繼續快速上升
戴德梁行聯合中國房地產業協會金融專業委員會發布2018年《亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》，隨著亞洲REITs市場及國內房地產資產證券化市場的發展，該報告也在內容上不斷創新和完善。本期報告對亞洲主要REITs市場及國內房地產證券化市場情況進行了更新與梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中國大陸地區物業大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。
2018 年國內房地產資產證券化市場規模繼續保持快速上升勢頭，僅前10 個月成功發行的產品在數量就已超過2017 年總和，發行規模接近2017 年全年總和。
同時，報告指出在市場快速發展的同時，產品風險防範措施更應該得到重視。本期報告通過梳理凱德商用中國信託基金、領展房地產投資信託基金、運通網城房地產信託等REITs過往5年在大陸地區大宗交易案例，分析物業買賣時的收入、對價、資本化率等指標，從資產定價角度提出風險控制的建議。
戴德梁行高級董事及北中國區估價及顧問服務部主管胡峰對此表示：“通過深入分析新加坡、香港上市REITs在中國大陸市場的收購和處置物業的交易案例，從公開市場信息中提取可作為價值參考的依據，希望從底層物業資產定價角度為中國REITs市場發展及投資者提供風險控制的借鑑意義，未來我們將繼續努力，全方位做好物業盡職調查工作，為中國房地產資產證券化保駕護航貢獻一份力量。”
閱讀更多 鳳眼看房北京 的文章
