4月26日，“勢·策·變——2019首屆粵港澳大灣區發展論壇暨房地產百強峰會 ”在香港文華東方酒店舉行。主辦單位中國房地產報邀請一批地產“老炮兒”齊聚粵港澳大灣區制高點，通過他們20-30年位處中國房地產思想塔尖的閱歷和見識，對粵港澳大灣區樓市未來10-20年發展進行展望。
深晚一兵受聘中房智庫地產評論員
請先容許深晚一兵時評（ID：swyb1201）排出“老炮兒”陣容：
- 肖勇：中國房地產報執行總經理
- 王波：房產大象創始人、同致行（中國）董事長
- 江冰河：戴德梁行粵港澳大灣區業務發展總經理及高級董事
- 桂強芳：中外城市競爭力研究院院長
- 秦剛：全球化智庫CCG副秘書長
- 黎振偉：世聯行集團首席技術官、廣東省房協專家委員會主任委員
地產老炮兒，灣區新聲音
說這是一場地產智慧和樓市思想的盛宴，一點也不為過。20年前，一兵涉足房產媒體時，這些就是樓市叱吒風雲的人物，包括肖勇，正是一兵進入媒體的引路人和直接領導。
除了上面點名的桂強芳《世界四大灣區競爭力趨勢分析》中的“日月同輝”判斷、江冰河《大灣區規劃綱要指向及物業投資機遇》中的“資產配置重點關注一龍頭兩核心”觀點、黎振偉《粵港澳大灣區產業地產的機遇與挑戰》演講中的“耐心、恆心與專心”地產開發倡議，均彰顯高屋建瓴、洞觀全局之外，中國房地產報社社長慄文忠的開場致辭同樣激情四溢，王波主持、秦剛、鄧志旺、紀雪玲、方凱濤參與的《粵港澳大灣區發展規劃政策對房地產市場市場走勢的影響及房企佈局解析》圓桌對話，圍繞“焦慮”話題展開的探討也極具廣度和厚度。
房產大象作為戰略合作方主持對話
而本文卻從中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵的《粵港澳大灣區城市化對房地產發展的影響》演講中，捕捉到更多平時較少涉及和未曾關注層面的信息和觀點，包括“深圳、廣州兩大超級城市主城區的人口將會在1小時經濟圈內購房”，就是這次從香江傳出的趨勢之音之一。
從主辦方拿到了李鐵先生的演講PPT，不便全冊照登，只能精選其中個人感興趣的內容在此分享，希望能對大家瞭解粵港澳大灣區樓市發展情況，及進行準確的置業投資提供幫助。
李鐵先生演講時刻
演講的第一部分，對粵港澳大灣區基本情況進行了詳盡介紹，其中尤其是人口和城市化的關係闡述，建立在充足的數據基礎之上，包括2011-2018年主要城市的人口增長速度和2018年的城鎮化水平，另介紹了經濟發展水平、產業機構、人口密度的空間變化和城市空間分佈等維度的情況，表現出專業機構意見領袖的學術精神和研判水平。
第二部分則是直接展開了大灣區房地產發展的一副畫卷，包括置業者最關注的房價，分別以廣州和深圳為例，展示了房價空間變化規律，提出“地產郊區化”趨勢判斷，劃分出中心城市、次中心城市和邊緣城市。（這裡不便展示，恐會對個別城市產生不良影響）
而對於粵港澳大灣區房地產市場的未來走向和投資重點，李鐵先生在第三部分“大灣區未來房地產發展的影響因素”、第四部分“判斷及政策建議”中進行了體現。
下面四張圖片為第三部分精華內容，這裡不解釋，大家自行理解。
本文的標題，也是產生於“城際軌道交通網絡的形成會影響空間經濟結構的變化”中的觀點。一兵補充說明的是，城際軌道和珠江口東西兩岸的通道，是“1小時經濟圈”的前提，這不僅僅是深莞惠、廣佛肇、珠中江三個城市群各自的同城生活基礎，更有可能使這九座城市互聯互通成一個城市群。
第四部分關於房價的判斷有3點：
- 一是大灣區港澳廣深的高房價會長期維持高位；
- 二是如果宏觀經濟形勢向好，廣深房價還會漲，但是目前各項政策不解套，近期內漲幅會大大減緩；
- 三是交通格局改善會帶動都市圈靠近中心城市周邊的城鎮房價上漲。
應該說，這個判斷沒有出人意料，說明這基本已形成為市場共識，對人們投資廣州和深圳兩個中心城市進一步樹立信心。
下圖是關於發展趨勢的三個判斷：
一兵的理解是，“郊區化”趨勢得以形成，源於都市圈核心地區住房供給會長期短缺，而不是李鐵演講中所說的“一段時間內會面臨短缺”，這為深圳居民前往東莞、惠州置業安居提供了理論依據，金地集團深耕東莞十五載，完成在大部分鎮區的佈局，近期以藝境松山湖、柏悅府、金地時代藝境等項目唱主角，掀起“灣區江湖”旋風，或會吸引眾多深圳人前往購買。
金地褐石，灣區江湖
“灣區2-3個小時高鐵圏的邊緣地帶有旅遊地產發展空間，因旅遊度假養老的帶動，服務業會向遠郊區縣外溢”言論，則會對深圳、廣州、東莞市民關注惠東濱海稔山半島的旅遊度假物業形成激烈，佳兆業·山海灣、九銘嶼海項目都將在5月份有大動作，在此可以提前預告，並提醒市場關注。
李鐵在演講中也提到，上述觀點和判斷的前提，還在於戶籍制度改革、樓市政策是否鬆動、鎮改市行政體制改革的可能，及土地制度改革、中小城市活力能否激活和交通網絡的健全等等。
勢·策·變，香江傳音
最後，他提出了六點建議，1、調動灣區各類城市積極性；2、在更大範圍內調動資源，降低發展成本；3、激發人口要素活力；4、加大農業轉移人口市民化；5、優化和完善交通結構；6、適應逆城鎮化進城，促進城市資本下鄉。
這些建議，實際上是市場對粵港澳大灣區發展成為國際第一灣區寄託的期望，每一個建議都值得深入研究。因為要趕在當天推文，因而無法做進一步展開。
在李鐵的演講中，對國際灣區主要城市的服務業佔比做了數字對比，包括紐約、東京都在70%以上，而深圳不足六成，佛山僅四成多一點。服務業佔比是城市現代化程度的一項核心數據，從這個數據看，粵港澳大灣區距離一流國際灣區還有差距。這正是我們大膽暢想和展望的原因。
中房智庫房地產專家
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