商品房住宅小區停車位分類：
1、小區地面停車位；2、小區內獨立建設的多層經營性停車位；3、建築物首層架空層停車位；4、利用人防工程改造的地下停車位；5、利用非人防工程的其他地下空間而建成的地下停車位。
小區地面停車位能否出售，關鍵看權屬
根據《物權法》第74條規定，地面停車位又可以區分為以下兩種，一種為規劃車位，一種為佔用業主共有的道路或其他場地的車位。
1、對於佔用業主共有的道路或其他場地的車位，根據《物權法》規定，應屬於業主共有。該種共有，應屬法律強制規定的“法定共有”，因此，該類車位應該說是物權法唯一明確予以規定了產權歸屬的，對此開發商無權再向業主出售、出租、贈與。
2、針對規劃車位，《物權法》規定應首先滿足業主的需要，而對於其歸屬問題並沒有直接規定，而是“在建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這實際上是“
約定優先”的原則。所以爭議其實集中在地面的“規劃車位”，而“規劃車位”屬於專有部分還是共有部分是問題核心。
依據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，“建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權”。但在第二條中，符合“具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體”，該車位空間即為專有部分。
舉例來看，目前在張家港，小區建築區劃內規劃建設的車位，產權歸開發商所有。在規劃之初，該地塊就被規劃設計為車位，沒有計入業主的購房面積之中，所以在交易前屬於開發商所有。這種車位，業主可以在入住後，通過購買手段獲得，並擁有個人產權。
所以，開發商能否以自己的名義處分停車位，應當首先看其是否享有車位所有權。
如果將地面停車位定性為非可以辦理產權的建築物，其本質仍然是土地使用權（即與綠地、道路等是一樣的，只是用途不同），該土地使用權最終轉移歸屬全體業主。
而地上專用停車位在開發時規劃為停車場地並符合產權登記技術規範的，且建設費用未列入開發成本和分攤面積出售給購房人，同時《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有，那麼停車位應當由開發商處置。
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