2018年的土地市場，“花式表演”接連不斷：
●上半年，開發商拿地捨得下血本，成都遠郊區域的土拍也頻頻製造“爆點”；度過下半年的冷靜期後，年末突然翹尾，多場土拍都刺激了市場神經；
●原本以為“活下去”是行業老大哥送來誠摯祝福，但大哥此後一連串的“鯨吞”拿地動作，讓行業不得不讚嘆“高手，這才是真正的高手”；
●土地市場供應漲，地價卻出現回調，“去庫存”後時代的房地產市場，現金流房企的二次機會又來了？
●國家統計局公佈的數據顯示，2018年全國商品房銷售面積、金額分別破17億平方米、近15萬億元，創下新高，但房企謹慎拿地的情緒依然蔓延。
在1月9日的推文中，銳理君曾對2018年的土地市場進行了多角度梳理，後臺不少讀者留言表示，希望看到更具象的數據與解析。今天這篇文章算是對此前推文的進一步補充，2019年想要“拿地不踩雷”，細看本文或許心裡會更有數。
成交量漲62%VS價格跌38%
2019預計量多價穩 該出手時可出手
2018年一個很明顯的現象是：政府加大了土地市場的供應力度，全年住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住，下同）供應同比增長超過6成。從銳理君目前獲得的信息來看，2019年政府在供應端的動作依然不小，有需求、現金流強的實力房企可以抓住機會補倉，尤其是餘糧已經捉襟見肘的房企。
土地供應加大，2019大概率持續
從2016年下半年開始樓市進入高速發展階段，需求爆發，大成都2016年全年成交商品住宅3287萬方，達到歷年的最高值，去庫存效果顯著。與此同時，在城市發展、產業導入、落戶政策等推動下，成都人口持續流入，需求仍在積累。2018年，成都住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住，下同）供應明顯加速，成交14269畝，同比增長62%。從近期反饋來看，2019年土地高位供應的勢頭仍將大概率繼續。
土地價格企穩，拿地成本更可控
銳理君統計顯示，2018年大成都住宅用地平均成交樓面價4476元/㎡，同比下降38%，雖然有遠郊巨量土地成交稀釋作用，但從12月的幾場土拍來看，價格確實有所降低，如龍湖拿下十陵百畝地塊，成交樓面價9300元/㎡，而2017年中海進駐十陵板塊成交樓面價高達11400元/㎡。無獨有偶，2018年5月卓越以樓面價7950元/㎡拿地龍泉驛東山板塊，七個月後，該板塊內117畝住宅地塊出讓，成交樓面價僅6250元/㎡。“地價降”在怡心湖板塊、天府新區等都有類似情況出現。
在供應充足與市場行情轉變下，2019年地價預計會企穩，雖然依舊不便宜，但與2017年狂熱時期相比，門檻明顯會低。
“穩”是前置條件，政策釋放利好
“穩地價、穩房價、穩預期”仍將是2019年主要的調控目標，同時在堅持房住不炒的前提下，因地制宜、一城一策的精準調控政策有望出臺。日前，市政協委員、市住建局局長張樵在接受媒體專訪時就表示，成都正按照國務院要求，研究“一城一策”的具體方案，而且已被納入到第二批試點城市，此後將制定“因地制宜”的政策，精準調控房地產市場，實現房地產市場健康發展，滿足市民住房需求。
需要注意的是，雖然實施“一城一策”並不等於放開限價，但不再“一刀切”的調控無疑更有利於保持市場活力，激發房企拿地開發的積極性。
土地出讓精細化，撿漏or轉型多方考慮
受現金流緊張、融資壓力、償債壓力等因素影響，不少房企放緩了拿地節奏，但“別人關上的那扇門或許正是給你打開的一扇窗”。近來銳理君與成都多家房企負責人交談時，對方都表示出持續拿地補倉，甚至是擇機撿漏的心態。
雖然2018年房企業績再攀新高，但住宅開發漸入瓶頸也成為業界共識，大波房企更名潮就是最好的證明（房企“去地產化”更名是戰略還是無奈？）。近兩年，尤其是2018年成都土地出讓被賦予了更多產業、業態引進、運營管理等規定動作，資產輕量化、業務綜合化將會成為未來房地產企業發展的一大趨勢。
這既有利於房企突破主營版塊增收難增利的困境，也為其開闢了一條相對較低成本拿地的有效途徑。
以產業地產為例。成都“十字發展方針”、66個產業功能區到三城三都等概念相繼提出，在以產興城、產城融合背景下，成都正在著力發展頭部優勢產業，未來帶產業拿地的情況可能會更多，這為房企彎道超車提供了機遇。此前華潤重倉皇冠湖與彭州，萬科大手筆加碼怡心湖與仁壽就是其中的典型代表。
經歷2018年的洗禮，成都土地市場正在遠離非常態時期，新秩序正在建立，但需要注意的是，“單打獨鬥”已經越來越不適合未來競爭，合作拿地、開發是大勢所趨。2019年論實力、論專長，多面手更能把握住機會。
四大區域房地價差分化
“去哪兒拿地”是頭號問題
機會還有，但去哪兒拿怎麼拿仍是大問題。銳理君整理2018年成都四大區域房價（商品住宅）地價差（住宅用地）數據發現，主城與天府新區存在更大的溢價空間（似乎是最優選擇？）。當然，進一步對具體數據分析，還有諸多值得商榷之處。
*考慮各區出讓宗地性質與限價調控等因素，該房地差僅供參考。
成交量跌24.4%VS門檻線13580元/㎡
“少又貴”的主城——大房企的專場
捕魚船想得到更多漁獲，遠航必不可少，可風暴一旦來臨，避風港才是安全之地。如今的房地產與之類似，拿地外拓、居住外延是城市發展的必然，但傳統主城尤其是核心城區的價值不可撼動。當市場風向變了，房企紛紛回撤到抗風險能力更強的主城。只不過，如今在主城拿地基本已是大咖間的遊戲。
供應走低，寸土寸金。近十年裡，主城區住宅用地成交量整體呈下行趨勢，2018年僅出讓1991畝，創新低，同比減少24.4%；若再剔除高新東區三岔鎮的586畝地與定向的人才公寓用地，這個數值更“驚心”。
表面上看，2018年主城區住宅用地平均樓面地價7420元/㎡，同比上一年下跌了30個百分點，但當篩去高新東區的“特殊地塊”後，破萬還是主旋律，最高樓面價仍然達到了15940元/㎡的高位水平。值得注意的是，目前主城土地樓面價top10門檻也已攀升至13580元/㎡。
空間在哪裡？從近幾年主城各區供地情況看，未來拿地機會更多集中在成華區、金牛區以及高新區；錦江區與青羊區尤其是近兩年出讓土地屈指可數，以錦江區為例，2017年至2018年成交8宗住宅地塊，其中4宗為人才公寓用地，其餘4宗價格均破萬且都有移交租賃住房的要求。
需要明確的是，2018年高新區成交住宅用地16宗，僅5宗是位於高新南區，樓面價11400-13000元/㎡不等。
從土地端延展到後市，未來主城將會呈現豪宅化特徵，房企面對的不僅是拿地成本問題，高端競品眾多與限價、購買力有限等都將考驗資金實力、打造能力、運營策略……“迴歸主城”也要因“房企”而異。
土地成交3608畝VS住宅均價漲30.55%
主城化的近郊——未來競爭的主戰場
從中心城區擴容到軌道交通全面鋪開，再到地價陸續破萬，以及住宅銷量一馬當先、均價上漲30.55%……近郊主城化逐漸得到印證，在城市發展與市場演變中，近郊晉升為“主戰場”。目前，整個行業都在談迴歸，都在說主城，銳理君認為：面就拿地而言，“迴歸主城”的定義應該由原來的六區延展至近郊與天府新區。
2017年至2018年，成都中心城區中住宅用地成交量最多的為天府新區，達3790畝；其次為龍泉驛區，約1940畝；緊隨其後的則是高新區與雙流區，分別為1557畝（含高新東區）、1533畝。
近兩年，近郊龍泉驛與雙流住宅類土地出讓量名列前茅，成交樓面價也同樣領先，這與成都東進、南拓城市發展戰略吻合；2018年雙流住宅銷售面積遙遙領先，龍泉驛庫存最低。這兩大區域開發熱度更高，房企與購房者追漲的勢頭很猛。
根據銳理數據監控，2016年至2018年近郊住宅用地供應三連漲，去年成交45宗約3608畝。近郊留給房企的機會很多，不過由於區域之間、區域內部發展並不平衡，在圈定開發熱度與成熟度高的區域板塊之外（如華府、十陵等），一些具備較強成長性的區域地塊也可以擇機考慮。
一年囤貨6051畝VS住宅供銷比高達1.4
更迭起伏的遠郊——三思後行擇優而入
2018年上半年遠郊一時風頭無兩，地價頻頻刷新，高溢價率層出不窮，但“5·15新政”成了分水嶺，短暫喧囂後便陷入沉寂。實際上，現階段三大難題橫亙在前，房企大多對遠郊表現出“疏離”態度。
購買力不足，2018年商品住宅供銷比達1.4，存量高企，去化愈艱；
2018年住宅用地成交6051畝，巨量的供應在路上；
溢價率大幅下滑，但地價基本在相對高位平穩波動，溢價能力減弱。
2017-2018年遠郊住宅用地成交價格走勢
從城市發展規律來看，外擴是必然趨勢，遠郊也並非“一無是處“。只不過房企謹慎研判的意向明顯，當前開發程度、產業聚集度、人口支撐度、交通通勤度兼具的區域、地塊價值更受到關注。需要注意的是，在政策不調整的一定時期內，遠郊購房者仍以地緣性客戶為主，價格接受度相對較低，房企拿地要拒絕高位站崗。
2018年，遠郊住宅用地成交樓面價最高的兩個區域——新津是天府新區南區產業園所屬地，擁有地鐵10號線貫穿境內；青白江為成都國際鐵路港臨港服務業聚集區，是遠郊唯一劃入中心城區範圍的區域，也有城際列車與主城快速連接。房企前一階段的拿地基本有先入為主的想法，甚至不乏跟風思潮，如今回頭審視，下階段的拿地必須從產業、配套、客研等進行研判，擇優而入是必然選擇。
關於下階段的土地市場，還有太多需要思考與挖掘的點，以上分析與觀點重在拋磚引玉，也歡迎業界朋友後臺留言，一起交流碰撞。
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