2018年的土地市场，“花式表演”接连不断：
●上半年，开发商拿地舍得下血本，成都远郊区域的土拍也频频制造“爆点”；度过下半年的冷静期后，年末突然翘尾，多场土拍都刺激了市场神经；
●原本以为“活下去”是行业老大哥送来诚挚祝福，但大哥此后一连串的“鲸吞”拿地动作，让行业不得不赞叹“高手，这才是真正的高手”；
●土地市场供应涨，地价却出现回调，“去库存”后时代的房地产市场，现金流房企的二次机会又来了？
●国家统计局公布的数据显示，2018年全国商品房销售面积、金额分别破17亿平方米、近15万亿元，创下新高，但房企谨慎拿地的情绪依然蔓延。
在1月9日的推文中，锐理君曾对2018年的土地市场进行了多角度梳理，后台不少读者留言表示，希望看到更具象的数据与解析。今天这篇文章算是对此前推文的进一步补充，2019年想要“拿地不踩雷”，细看本文或许心里会更有数。
成交量涨62%VS价格跌38%
2019预计量多价稳 该出手时可出手
2018年一个很明显的现象是：政府加大了土地市场的供应力度，全年住宅用地（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）供应同比增长超过6成。从锐理君目前获得的信息来看，2019年政府在供应端的动作依然不小，有需求、现金流强的实力房企可以抓住机会补仓，尤其是余粮已经捉襟见肘的房企。
土地供应加大，2019大概率持续
从2016年下半年开始楼市进入高速发展阶段，需求爆发，大成都2016年全年成交商品住宅3287万方，达到历年的最高值，去库存效果显著。与此同时，在城市发展、产业导入、落户政策等推动下，成都人口持续流入，需求仍在积累。2018年，成都住宅用地（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）供应明显加速，成交14269亩，同比增长62%。从近期反馈来看，2019年土地高位供应的势头仍将大概率继续。
土地价格企稳，拿地成本更可控
锐理君统计显示，2018年大成都住宅用地平均成交楼面价4476元/㎡，同比下降38%，虽然有远郊巨量土地成交稀释作用，但从12月的几场土拍来看，价格确实有所降低，如龙湖拿下十陵百亩地块，成交楼面价9300元/㎡，而2017年中海进驻十陵板块成交楼面价高达11400元/㎡。无独有偶，2018年5月卓越以楼面价7950元/㎡拿地龙泉驿东山板块，七个月后，该板块内117亩住宅地块出让，成交楼面价仅6250元/㎡。“地价降”在怡心湖板块、天府新区等都有类似情况出现。
在供应充足与市场行情转变下，2019年地价预计会企稳，虽然依旧不便宜，但与2017年狂热时期相比，门槛明显会低。
“稳”是前置条件，政策释放利好
“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是2019年主要的调控目标，同时在坚持房住不炒的前提下，因地制宜、一城一策的精准调控政策有望出台。日前，市政协委员、市住建局局长张樵在接受媒体专访时就表示，成都正按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案，而且已被纳入到第二批试点城市，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场，实现房地产市场健康发展，满足市民住房需求。
需要注意的是，虽然实施“一城一策”并不等于放开限价，但不再“一刀切”的调控无疑更有利于保持市场活力，激发房企拿地开发的积极性。
土地出让精细化，捡漏or转型多方考虑
受现金流紧张、融资压力、偿债压力等因素影响，不少房企放缓了拿地节奏，但“别人关上的那扇门或许正是给你打开的一扇窗”。近来锐理君与成都多家房企负责人交谈时，对方都表示出持续拿地补仓，甚至是择机捡漏的心态。
虽然2018年房企业绩再攀新高，但住宅开发渐入瓶颈也成为业界共识，大波房企更名潮就是最好的证明（房企“去地产化”更名是战略还是无奈？）。近两年，尤其是2018年成都土地出让被赋予了更多产业、业态引进、运营管理等规定动作，资产轻量化、业务综合化将会成为未来房地产企业发展的一大趋势。
这既有利于房企突破主营版块增收难增利的困境，也为其开辟了一条相对较低成本拿地的有效途径。
以产业地产为例。成都“十字发展方针”、66个产业功能区到三城三都等概念相继提出，在以产兴城、产城融合背景下，成都正在着力发展头部优势产业，未来带产业拿地的情况可能会更多，这为房企弯道超车提供了机遇。此前华润重仓皇冠湖与彭州，万科大手笔加码怡心湖与仁寿就是其中的典型代表。
经历2018年的洗礼，成都土地市场正在远离非常态时期，新秩序正在建立，但需要注意的是，“单打独斗”已经越来越不适合未来竞争，合作拿地、开发是大势所趋。2019年论实力、论专长，多面手更能把握住机会。
四大区域房地价差分化
“去哪儿拿地”是头号问题
机会还有，但去哪儿拿怎么拿仍是大问题。锐理君整理2018年成都四大区域房价（商品住宅）地价差（住宅用地）数据发现，主城与天府新区存在更大的溢价空间（似乎是最优选择？）。当然，进一步对具体数据分析，还有诸多值得商榷之处。
*考虑各区出让宗地性质与限价调控等因素，该房地差仅供参考。
成交量跌24.4%VS门槛线13580元/㎡
“少又贵”的主城——大房企的专场
捕鱼船想得到更多渔获，远航必不可少，可风暴一旦来临，避风港才是安全之地。如今的房地产与之类似，拿地外拓、居住外延是城市发展的必然，但传统主城尤其是核心城区的价值不可撼动。当市场风向变了，房企纷纷回撤到抗风险能力更强的主城。只不过，如今在主城拿地基本已是大咖间的游戏。
供应走低，寸土寸金。近十年里，主城区住宅用地成交量整体呈下行趋势，2018年仅出让1991亩，创新低，同比减少24.4%；若再剔除高新东区三岔镇的586亩地与定向的人才公寓用地，这个数值更“惊心”。
表面上看，2018年主城区住宅用地平均楼面地价7420元/㎡，同比上一年下跌了30个百分点，但当筛去高新东区的“特殊地块”后，破万还是主旋律，最高楼面价仍然达到了15940元/㎡的高位水平。值得注意的是，目前主城土地楼面价top10门槛也已攀升至13580元/㎡。
空间在哪里？从近几年主城各区供地情况看，未来拿地机会更多集中在成华区、金牛区以及高新区；锦江区与青羊区尤其是近两年出让土地屈指可数，以锦江区为例，2017年至2018年成交8宗住宅地块，其中4宗为人才公寓用地，其余4宗价格均破万且都有移交租赁住房的要求。
需要明确的是，2018年高新区成交住宅用地16宗，仅5宗是位于高新南区，楼面价11400-13000元/㎡不等。
从土地端延展到后市，未来主城将会呈现豪宅化特征，房企面对的不仅是拿地成本问题，高端竞品众多与限价、购买力有限等都将考验资金实力、打造能力、运营策略……“回归主城”也要因“房企”而异。
土地成交3608亩VS住宅均价涨30.55%
主城化的近郊——未来竞争的主战场
从中心城区扩容到轨道交通全面铺开，再到地价陆续破万，以及住宅销量一马当先、均价上涨30.55%……近郊主城化逐渐得到印证，在城市发展与市场演变中，近郊晋升为“主战场”。目前，整个行业都在谈回归，都在说主城，锐理君认为：面就拿地而言，“回归主城”的定义应该由原来的六区延展至近郊与天府新区。
2017年至2018年，成都中心城区中住宅用地成交量最多的为天府新区，达3790亩；其次为龙泉驿区，约1940亩；紧随其后的则是高新区与双流区，分别为1557亩（含高新东区）、1533亩。
近两年，近郊龙泉驿与双流住宅类土地出让量名列前茅，成交楼面价也同样领先，这与成都东进、南拓城市发展战略吻合；2018年双流住宅销售面积遥遥领先，龙泉驿库存最低。这两大区域开发热度更高，房企与购房者追涨的势头很猛。
根据锐理数据监控，2016年至2018年近郊住宅用地供应三连涨，去年成交45宗约3608亩。近郊留给房企的机会很多，不过由于区域之间、区域内部发展并不平衡，在圈定开发热度与成熟度高的区域板块之外（如华府、十陵等），一些具备较强成长性的区域地块也可以择机考虑。
一年囤货6051亩VS住宅供销比高达1.4
更迭起伏的远郊——三思后行择优而入
2018年上半年远郊一时风头无两，地价频频刷新，高溢价率层出不穷，但“5·15新政”成了分水岭，短暂喧嚣后便陷入沉寂。实际上，现阶段三大难题横亘在前，房企大多对远郊表现出“疏离”态度。
购买力不足，2018年商品住宅供销比达1.4，存量高企，去化愈艰；
2018年住宅用地成交6051亩，巨量的供应在路上；
溢价率大幅下滑，但地价基本在相对高位平稳波动，溢价能力减弱。
2017-2018年远郊住宅用地成交价格走势
从城市发展规律来看，外扩是必然趋势，远郊也并非“一无是处“。只不过房企谨慎研判的意向明显，当前开发程度、产业聚集度、人口支撑度、交通通勤度兼具的区域、地块价值更受到关注。需要注意的是，在政策不调整的一定时期内，远郊购房者仍以地缘性客户为主，价格接受度相对较低，房企拿地要拒绝高位站岗。
2018年，远郊住宅用地成交楼面价最高的两个区域——新津是天府新区南区产业园所属地，拥有地铁10号线贯穿境内；青白江为成都国际铁路港临港服务业聚集区，是远郊唯一划入中心城区范围的区域，也有城际列车与主城快速连接。房企前一阶段的拿地基本有先入为主的想法，甚至不乏跟风思潮，如今回头审视，下阶段的拿地必须从产业、配套、客研等进行研判，择优而入是必然选择。
关于下阶段的土地市场，还有太多需要思考与挖掘的点，以上分析与观点重在抛砖引玉，也欢迎业界朋友后台留言，一起交流碰撞。
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