一方面，獲取董家渡項目對於綠地控股極不均衡的土儲佈局杯水車薪；另一方面，不菲的代價勢必進一步加大其短期資金缺口，融資或迫在眉睫
《投資時報》記者 王宏
下挫1.2%！當很多人認定63歲的張玉良撿了一個大便宜時，2月15日的股市卻給出了相反的回應。
此前一天，因流動性問題引發債券兌付危機的中國民生投資股份有限公司（下稱中民投），終於走出“丟車保帥”一步。而在經上海市政府一番斡旋之後，本土色彩濃厚的綠地控股（600606.SH）從五個潛在買家中脫穎而出。
中民投拋出的是位於上海核心地區的董家渡地王項目。該項目佔地面積12.67萬平方米，也是上海外灘僅剩整塊尚未開發的土地。據悉，該項目一直是中民投手中最核心且最具價值的資產，亦是這家由59個知名民營企業聯合發起的集團5年前成立之初的“開山之作”，因而此次資產出售迅速引發外界極大關注。
2月14日晚間，綠地控股發佈公告稱，以121億元的代價收購中民投旗下中民外灘房地產開發有限公司（下稱中民外灘）50%股權以及相應債權。中民外灘的主營業務正是上述上海黃浦區董家渡項目。
關於綠地控股可能介入上述項目的消息2月13日已在小範圍內流傳。“價格問題是關鍵，中民投最先出價為160億元”，一位知情人士向《投資時報》記者表示。
“一方面不能讓中民投崩盤進而引發更大負面影響，一方面又要考慮張玉良的承受能力，畢竟綠地控股的資金面並非同業中最佳”，上述人士說，“還有一個，肥水不流外人田”。
事實上，此次交易對價確實引人注目。2014年中民投聯合其他兩位主體以248.5億元的代價競得董家渡項目。如果考慮到時間成本和資金成本，相較於五年前50%權益124.25億元的價值，此次綠地控股以121億元將50%權益收入囊中折價頗多。
鋼鐵、光伏、地產，這是董文標時代中民投主攻的三大領域，不過相對於大部分長回報週期且利潤率平平的項目，地產尤其是上海董家渡項目始終被視作該公司的“壓艙石”。然而事急從權，自2019年1月現金流危機引爆以來，中民投除了忍痛割愛已再無其他方式可以自救。據瞭解，1月29日，中民投發行的30億元非公開定向債務融資工具因未能及時兌付出現技術性違約。連鎖反應下，其持有的中民外灘價值49億元股權和中民嘉業價值83.3億元的股權均被凍結。
外界敏感的注意到，根據中民投在上清所公佈的三季報，截至去年9月30日，該公司賬上貨幣資金仍達221億元，而此次僅30億元的私募債兌付卻無能為力，顯然證明這家過去幾年激進擴張的企業的真實財務狀況，特別是緊急變現能力及市場再融資能力已遭遇相當大的麻煩。
據悉，綠地控股首筆52億元的土地支付款已幫助此前違約的中民投30億元私募債成功兌付。然而，危機並沒有就此結束。據Wind數據統計，只2019年內，中民投還需兌付62.6億元的超短期融資券，以及52.15億元的公司債。也就是說，僅憑出售地王項目獲得121億元，中民投單一年內的償債資金缺口還達33.2億元。
頗有意味的是，雖然被外界認為“檢漏”，但與一個月前融創中國（1918.HK）以148.87億元接手泛海控股（000046.SZ）一份包含與中民外灘相鄰的董家渡地區資產包相比，綠地控股仍然“買貴了”。要知道，融創中國獲得的董家渡項目面積為12.03萬平方米，且為100%權益。
當然，剛剛邁過63歲國企領導人退休線卻成功實現連任的張玉良，也不會做火中取栗之事。斬獲董家渡項目，對於總部位於上海卻在滬上地區只擁有22.94萬平方米土地儲備的綠地控股而言，意義重大。不過，這仍不能緩解其一線城市土地儲備持續緊張的局面。
截至2018年上半年，綠地控股待開發的土地項目共計198個，但其中僅有11個項目位於北上廣深一線城市。即便從開發土地面積來看也是類似情況，四大一線城市待開發面積佔總待開發面積的比例僅為2.18%。
過去三年來，圍繞著“大基建、大金融、大消費”三大戰略轉型，綠地控股將重心押注在三四線城市。中國指數研究院的數據顯示，2018年前五個月，綠地共斥資313.25億元拿地，而其中大部分位於三四線城市。
隨著三四線城市棚改貨幣化走低，上述地區樓市風險卻在不斷加劇。不少市場分析師認為，2019年一二線城市成交量保持穩定，而三四線城市將面臨較大調整壓力。申萬宏源在一份研報中提醒到：“對於在三四線城市佈局集中，但是週轉慢、負債率高、短期償債壓力大的房企建議謹慎”。
一方面，儘管獲取了董家渡項目，但對綠地控股不均衡的土儲佈局依舊是杯水車薪；另一方面，121億元的代價勢必進一步加大該公司的短期資金缺口——這或許才是最終拍板前張玉良“幾乎一夜未眠”的根本所在。
根據綠地控股2018年中報顯示，其短期債務規模達到928.38億元，而不受限制的貨幣資金只有645.65億元，尚存在283億元的資金缺口。
值得注意的是，在購入泛海控股資產包後不久，融創中國即於近日發行了利率高達7.875%、額度為8億美元的優先票據。至於綠地控股，其淨資產負債率已在2018年9月末攀升至197.8%，遠遠超過多數上市房企，這也意味著一旦發債後者或需給出更具吸引力的票面利率。
2月15日，綠地控股全日報收6.59元/股，下跌1.2%，且全天最低股價摸至6.56元/股一線。而持有董家渡地王項目45%權益的安信信託（600816.SH），則全天上漲1.14%。
是喜是愁，浪裡分不清歡笑悲憂；成功失敗，浪裡看不出有未有。無論是新入局的張玉良、高天國，包括孫宏斌，還是身影遠去的盧志強、董文標，這塊緊臨黃浦江的黃金寶地再次見證了上海灘上的商界沉浮。只是，故事並非就此終結。
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