1月30日，香港渣打銀行大廈28樓，董事長陳啟宗一行人步入恆隆系2018全年業績會會場。
“好，我就一句話開個場，剩下的交給盧生來說。”
陳啟宗僅用一句“陳式幽默”，便讓現媒體的“長槍短炮”從自己身上移開，把恆隆系2018全年業績會的焦點指向行政總裁盧韋柏。
“相信大家都已經看到我們的業績了，公司的租賃業務總體符合我們之前的預期”，盧韋柏指，恆隆下半年租賃業務的收入增速明顯加快。
陳啟宗會上保持微笑，在他眼裡，儘管因可售住宅貨量減少使得總收入出現了下降，但核心租賃業務的收入獲得穩定增長，2018年恆隆系的整體業績還算靚麗。
但，或許讓他真正高興的是，一位可堪大任的“接班人”站在了這份“成績單”的背後。
01 內地租務下半年加速
這一次，是接替陳南祿8個月以來，盧韋柏交出的首份“成績單”。
根據公告，恆隆地產在2018年的總收入為94.08億港元，大幅下滑16%；總營業溢利為68.22億港元，跌幅達到14%。
製圖：商業地產頭條數據來源：企業財報
曾被寄予厚望的盧韋柏，未能扭轉恆隆總收入持續兩年下跌。恆隆在公告中給出瞭解釋：收入減少主要是由於2018年度出售的住宅較少。
2018年全年，恆隆地產物業銷售收入為12.27億港元，比2017年的34.2億港元減少了36%，物業銷售營業溢利7.62億港元，比前一年的22.38億港元大幅下降66%。
與住宅銷售下滑的表現不同，恆隆地產物業租賃租金收入的整體表現優於2017年。
2018年，恆隆地產物業租賃總租金收入增加5%至81.81億港元。陳啟宗（專題閱讀）特意表示：“儘管恆隆部分租賃面積因進行資產優化而需暫時關閉，但我們的租賃物業仍持續增長。”
在租金收入構成當中，恆隆內地租賃物業的收入反超香港。其中，內地8個項目共為恆隆地產貢獻了42.44億港幣，略超香港的39.37億港幣。
對此，盧韋柏稱，“我們下半年內地物業的收入的增速，比上半年及之前一年明顯加快。”
公告顯示，恆隆地產內地物業以人民幣計值的收入於2018年下半年及上半年按年分別錄得6%及2%的增長。
其中，除上海以外的6個商場收入全年上升7%，而下半年更錄得9%的增幅。而內地八個商場的收入增加3%至人民幣27.55億元，倘撇除港匯恆隆廣場翻新期間的影響則上升6%。
對內地商業市場的現狀和前景，盧韋柏的看法和陳啟宗去年基本一致，“由於內地高端市場的表現回穩，我們對租賃市場表示審慎樂觀。”
02 上海依賴症
儘管陳啟宗會上的角色更多地扮演一個旁觀者，但被問及恆隆是否會在粵港澳大灣區佈局，他卻主動作出否定：
“大灣區一定會成功，但是不同公司有不同策略，恆隆還是專注現有大城市的佈局。”這樣的表態，說明恆隆暫時不考慮廣、深兩個大灣區的核心城市。
一直以來，國內商場租金最昂貴的區域排名中，北上廣深名列前茅。但這些一線城市中，恆隆只佈局了上海，業界對其“一線城市，死守上海”的戰略依然心存疑慮。
彼時，在粵港澳大灣區規劃細則即將出臺之際，便引來多家商業地產商搶食。
萬科旗下的商業地產平臺——印力集團，去年剛完成收購凱德旗下20家購物中心的大動作，其中有5個項目分佈在大灣區範圍內。目前，印力在廣、深兩座城市裡擁有多個商場項目。
新世界中國，在大灣區的總投資量超過400億元，在廣州、佛山、深圳等城市都新增了大量土地儲備，是在大灣區投資量最大的香港房企。僅在2017年，新世界中國就在深圳前海、太子灣、廣州增城等地新增土地儲備80萬平方米，從2016年開始計算則新增了4個項目。
同為港企的新鴻基也不甘落後，於2018年5月成功投得廣州南沙慶盛樞紐區塊地塊。按照新鴻基規劃，這是繼廣州天環廣場、天匯廣場等之後，另一個質素超卓的指針性商業項目。
反觀恆隆地產，其“上海依賴症”非常嚴重。
2018年，上海兩座恆隆廣場收入高達23.54億，瀋陽、濟南、天津、無錫均為1、2億元。這也意味著，恆隆商場一半以上的租金收入都由上海項目貢獻。
而本年度上海港匯恆隆進行了整修工程，對其出租率產生一定影響，從而導致租金減少9%，但是體量大也直接影響了恆隆廣場的全年營收表現。
未來，恆隆能否擺脫這種佈局模式的困境？或許還需交由下一任接班人來回答。
業績會上，有個值得一提的細節：以往鮮有發言的陳啟宗之子、執行董事陳文博，多次主動接過媒體的提問，頗有“當家人”的意識。
那麼，接班人會是他嗎？最後，陳啟宗以另一段“陳式幽默”給出了答案：
“你開始準備物色接班人選了嗎？”
陳啟宗指了指身旁的盧韋柏，說道：
“這不就是了？”
此時，另外一旁的陳文博笑了笑。
以下是媒體現場提問環節：
談經濟放緩
Q：剛剛提到下半年內地零售市場放緩，會不會擔心今年這個放緩的情況會蔓延，你們對此有何對策？
盧韋柏：關於零售放緩這個問題，首先可以看到，我們下半年的增長比上半年快，當然我沒有水晶球，看不到未來3、5個月後會是怎樣的走勢，但今天1月30號了，我們可以看到，增長的勢頭依舊強勁。
對於市場大環境，我不能說肯定沒影響，但目前來看，對高端商場、奢侈品其實影響不大，反而在這種不穩定的大環境下，城市高端零售反而可能有機會把生意做得更好。
要說對策，對我們來說，做零售是每天都要努力的工作，我們希望每個商場做到毛利率增高，這意思是，我們成本增加的速度比收入的速度低。
這其實屬於防守型，在不明朗的市場環境下，只要控制好成本，就不會陷入太困難的境遇裡。
陳啟宗：我補充兩句，目前香港還是比較平穩的，內地就有一些特別的現象。
大家都說經濟不好、中美貿易戰，這些都是事實。但另一方面，大家可能沒注意到，奢侈品在中國的銷售不降反升，這與我們經營業績的表現一致。
近期我們常去歐洲，與大名牌的領導層有接觸，沒有人提中美貿易戰，而且在這樣的市場環境下，他們的銷售額都是雙位數增長。
過去幾個月裡，我們與世界大名牌簽了30多張租約，分別在上海、大連、昆明等。雖然這並不表示中國的奢侈品市場會一直向好，但在可見的將來，絕不會受到中美貿易戰太大的影響。
整體消費下降告訴我們，一般老百姓的消費往下走，但奢侈品是繼續上升的。
要說今年恆隆在內地的租務是什麼情況，我覺得是穩中向好，我不是特別擔心，反而我相信，不出意外，從2020年開始會有相當大的增長。
原因很簡單，在未來1年至18個月裡，我們大概有800萬平方呎商場和寫字樓會開業。
例如昆明已經達到近8成租滿，很多大牌子都是簽了或正在籤的過程中，而且租金非常好。
上海港匯恆隆廣場正在進行大裝修，到今年年底才會重新開，所以今年的業績增長還不能很明顯，到2020年有20%的增長，這個可能性是絕對存在的。
談拿地策略
Q：恆隆地產在香港很久沒投地了，現在內地很多發展商也過來香港投地，恆隆對此怎麼看，在香港的發展策略是怎樣的？
盧韋柏：我們不評論其他企業/項目，如果你有留意的話，其實很多拍賣恆隆都有參與的，只是我們沒中標而已，不是說我們沒有興趣。
沒中標的原因，是我們評估過成本，超出我們的預算範圍。但我們在不同場合都講過，對於香港的發展我們從來沒有放棄，我們也積極參與每一個機會，正如董事長所說，有些拿地機會也不一定是公開拍賣的途徑，等到適當的時機我們再公佈。
Q：上星期上海一宗商辦用地拍賣，但最後競拍的三家企業裡面沒有恆隆，請問之前是對這一塊地比較有興趣嗎？現在是華潤拿了這宗地，整體是商辦寫字樓，未來對你們的寫字樓會不會有影響？
陳文博：上海那塊地我們當然研究了很久，但跟香港一樣，我們必須算好數字，數字過得去，我們一定會拿，但這次的數字，我們覺得不合適。
說到影響，不能說完全沒有，但靜安區的寫字樓供應不是很多，總體上我覺得價格上的影響不會很大。
談粵港澳大灣區
Q：最近粵港澳大灣區是很火的話題，你們對大灣區內的城市是否有佈局計劃？
陳啟宗：大灣區沒有理由不成功。但大灣區很大，我們進入的機會不是很大，但這不要緊，因為不同公司、不同企業有不同的策略，我們比較喜歡做某種東西，別人喜歡做別的東西，所以我一點兒都不擔心。
談杭州新項目
Q：對於新拿下的杭州項目有何規劃？
陳文博：杭州項目規劃有商場、寫字樓、五星級酒店，總面積約19.41萬㎡（未包括地下商業面積），總投資額約160億人民幣，預計2024年開幕。
談退休計劃
Q：請問董事長，接下來是否有接棒的計劃？
陳啟宗（專題閱讀）：盧先生不正接著嗎？（大家笑）我基本都沒有回答，都是讓盧先生回答，我只是馬後炮而已。
Q：是否有退休計劃？
陳啟宗：你想我退休嗎？
閱讀更多 商業見地WO分享 的文章
