房地產可以說是近十年來投資回報率最高的行業了，相比於普通的投資或者理財，房產投資的回報是非常客觀的。但也恰恰是，房地產的投資回報被無限放大後，關於房地產的許多“卵生品”陸續被開發出來，比如小產權房、公寓、商鋪、寫字樓和產業園等等。而這類型的產品，從最早的和最簡單的營銷方式，演變到現在，出現“產權轉正後歸屬保證”、“公寓和商鋪返租10年”和"寫字樓和產業園免稅或者免租"等情況。最早的商鋪和公寓的銷售方式，是產品和價格，出租由個人業主解決，或者後期委託物管和中介公司解決。
現在大部分的商鋪和公寓產品由於投資屬性較大，大部分人購買後都是用於出租，只有個別用於自住。因此被建議返租的概率很大，那麼辣條從兩個方面來談談，並建議大家沒事別想不開去投資返租商鋪和公寓。
產權風險
現在商鋪和公寓的產權，主要分為兩種，一種是無產權不能上市交易，一種是有正規產權可以隨時交易。無產權的商鋪和公寓，被開發商包裝為40年產權，實際上只有40年的使用權，而且必須每20年簽約一次，因為根據法律規定，租賃合同最長年限只能是20年。無產權的商鋪和公寓大部分實行期房銷售，假如開發商由於某種原因導致爛尾，那麼投資者面臨的打擊將是巨大的，就算開發為成品以後，也會有因為經營不善而導致房企跑路的情況出現。在使用期間，持有人想進行買賣，只能是轉移租賃合同或者說轉移使用權，也並非在部門機構登記，而是隻能在物業辦理。實際上，二次轉讓使用權公寓和商鋪，幾乎是沒有人會買的。
一鋪旺三代的時代已經結束
返租問題
返租商鋪和公寓，最大問題在於返租這個詞上，目前很多房企開發出來這兩個類型的商用產品，除非是人流旺和居住需求非常大的地段，否則大概率使用的返租方式進行銷售。不管是有正規產權還是無產權的商用產品，首先返租實際上等於沒返租，商品定價權利在房企手上，羊毛出在羊身上，五年到十年的返租，付款人可能是業主，而租賃權卻在別人手裡使用了五年到十年；其次，返租不一定能夠到達預期的運營效果，大量退租或者招商運營違約的可能性較大，一旦沒有租戶的承接，返租違約就有可能實現。有產權的商鋪和公寓，面臨返租違約還可以通過出售產權，或者收回物業自行管理來解決。但無產權的商鋪和公寓，則面臨支付全額款項後，還有可能產生虧損。
過度的回報率宣傳
基於以上兩點，辣條強烈提醒，別想不開去買返租公寓和商鋪，特別無產權的商業產品。同時，不帶返租和有正規產權的商鋪和公寓，也應該選擇比較好的地段或者未來規劃比較好的區域，不要貪圖價格低廉，好的地段才有好的回報，否則就是自尋苦惱。
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